历代总府路31号的东家其实都是瞄准了这个机会，但奢侈品品牌对门店的面积、挑高、整体品牌组团等都很有要求，物业条件限制了总府路31号不能获得高奢品牌青睐。外加总府路31号并没有自有停车位，只能借用隔壁皇冠假日酒店的，要发展高奢商场，便利程度受限。
其二是2012年之后的新情况。9月，成都地铁2号线开通，人流顺公共交通向东迁徙，从春熙路地铁站出来，四面八方的百货已经簇拥着把人流瓜分，总府路31号交通劣势更显。颓势无需等到IFS和太古里出现，无恰当定位又无交通优势的总府路31号本就已生活在王府井百货和茂业百货的阴影下了。
▲总府路31号“两不沾”
改造从2018年开始，商场的运营权转到了成都和圣商业管理手上。和圣与物业方四川总府酒店物业的合作已有二十年，上一个为成都人认识的项目是开在酒店大堂的成都圣和精品百货。
和圣为总府路31号制定的改造主线，首先是放弃奢侈品，参照系从春熙路商圈缩小到总府路上，对标形象相对古板过时的王府井和茂业百货，打造相对年轻的商场定位，更名Z31，从名称上传递更时尚、更国际化的讯息。
非常值得一提的是，当时Z31谈下了纽约共享联合办公空间品牌WeWork作为主力店入驻，商场的四到六层全都划给这种对成都市场来说还非常陌生的业态。这一年是WeWork进入成都市场的第一年，同期三家中，Z31是唯一一个落在商场的项目。
Z31比预想中要大胆得多，稍显冒险的举动带来的回报是讨论热度，商场年轻、时尚、先锋、国际化的新形象借由WeWork打了出去。Z31改造过程中，围挡上一度还出现过Supreme的Logo，显然成都第一家Supreme门店不可能落在Z31，不过这不失为又一次对年轻潮流新定位的营销。
但这个物业的运气真是不太好。2019年10月25日，WeWork对外宣布因入住率低，将寻求关闭中国的办公空间。今年，WeWork悄悄换成了梦想加，一个国内的共享办公空间品牌。
重新开业三年，如今Z31的存在感依旧不强，只能说至少免于这个地段还算核心的存量商业由奢侈品高端卖场骤然滑向美食城。Z31已经做了它视野范围内能做的事，随着消费中心的东移，Z31要面临的情况会更严峻。
小结
总府路31号的基础条件有鸡肋之味，屡次尝试都收效不佳，Z31和WeWork给它带来过短暂的热闹，大胆引进新业态的做法值得参考。商业地产中，地段的重要程度无出其右，但策划和运营能最大限度起死回生。Z31或许还可以再大胆一点。
天府红
初次开业时间：1952年（原百货大楼、远东百货）
改造开始时间：2019年
重新开业时间：2021年9月
运营方：成都百货大楼集团→远东集团→云泰商业
体量：5.3万方
改造关键词：大品类小品牌；集市式的大量商铺组合；主题街区
今年9月开业的天府红改造的是成都历史最悠久的存量商业项目成都百货大楼。同时，此次改造也是唤醒天府广场存量改造的第一枪。
回溯幢物业的历史，最早可以追溯到1952年的成都百货大楼。凭票供应的计划经济时代，百货大楼是成都商品品类最齐全的市场。大楼在1986年扩建为5层，加装了成都商场的第一座自动扶梯，地标性意义不亚于如今IFS楼顶的大熊猫。
那时的天府广场在地理和商业活力上都是成都市的绝对中心。百货大楼，以及1953年建成的人民商场，一直到八九十年代都代表着成都商业发展的最高水平。
转折因新商业力量的进入发生。伴随改革开放的进程，外资和民营资本开始进入成都，太平洋百货、伊藤洋华堂、九龙广场、仁和春天、王府井百货、北京华联商场、摩尔百盛等更现代的百货商场陆续开业，商业的活跃重心渐渐东移。2005年，深圳茂业收购成商集团，人民商场在2008年更名茂业百货。
百货大楼没有坐以待毙，2008年拆除旧物业重建了百扬大厦，交由远东集团打造中高端商场远东百货，加入摩尔百盛、仁和春天、茂业百货，构成天府广场商圈，与红照壁、盐市口、春熙路商圈仍保持势均力敌的状态。
下一轮冲击在IFS和太古里开业后，百货形态逐步被更综合的购物中心迭代，“不仅是购物”的目的地式商业综合体把春熙路商圈的地位从「多强」拉到了「一超」。
2017年12月23日，远东百货天府店停止营业。公告中写道：“市场商业体量供过于求，为进一步提升效益，商场重新规划，公司经营调整转型！”就在一年前，摩尔百货因近三年租金太高亏损严重，关门歇业。
两年后，云泰商业接手远东百货，着手打造天府红，定位由时尚精致中高端，转变为“年轻引力场”，主力客群定在15至30岁。
纵览目前为止云泰对外的所有宣传推广，天府红把差异化竞争的一大筹码放在“三坑”消费上。三坑，即围绕JK、LOLITA、汉服三种个性服饰的小众消费品类，这种业态香槟广场做过，成规模但档次不高。
与香槟广场相比，天府红的品牌性显然更强，入驻商家比如日本LO装品牌Angelic Pretty，圈内知名度很高，第一次开设实体店的Cute.Q、格林城堡、夏悟茶、衿侬轩、锦上阁等，在线上渠道都有一定的粉丝积累。
