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存量时代,商办运营如何破局

来源: | 作者:时代商学院 作者:刘琛、郭少圳 | 发布时间: 2022-02-21 | 1243 次浏览 | 分享到:

华灯初上,一座座灯火通明的写字楼映衬着城市的繁华。楼宇经济一直被视为一座城市经济的晴雨表。随着楼宇经济规模持续扩张,商办市场更是获得了越来越多市场青睐,尤其在房地产业由大开发向大运营转型的当下,俨然成为了投资新风口。

在国内经济持续复苏、租赁市场不确定性基本消除的背景下,投资者对优质商业地产的信心及购置意向创下历年新高,写字楼稳居主流投资资产前列,堪称资本宠儿。

 

(华灯初上,高楼林立的中心商务区,映照出楼宇经济的崛起)

风口之上,行业痛点不断

商办物业作为单价最高的业态,拥有盈利能力强、成长性高、可延展性广等特点,是一条优质赛道。数据显示,近十年,全国商办面积复合增长率均超过10%,商办类企业数量接近2,500万个。

然而,随着我国经济转入高质量发展阶段,市场化程度不断提高,商办也进入精细化运营的存量时代。整个市场对高质量商办项目的需求急剧攀升,这对运营者的管理规模扩张和管理能力深化,也提出较高要求。

与住宅市场相比,商办市场战线更长,涵盖前期定位规划,中期的招商、运营,再到后期的持续管理和退出,每个环节都具备相当专业化运作,然而当下商办市场仍处于粗放发展状态,在这过程中所曝出的问题亟待破解。

近年来,受疫情影响,整体市场经济下行,不少企业出于防疫需求及成本控制,开始更多允许员工在家办公,原本的大面积租赁需求不复存在,而目前不少写字楼的办公空间规划过于单一,同质化程度高,不能灵活匹配现代企业多元且精细化的办公需求,供需存在严重错配,也导致退租或难以出租等现象持续上升。

在招商方面,优质企业的入驻往往能提升产品附加值。然而,传统的商办运营商大多不具备较强的招商资源,导致入驻企业绝大多数是非知名企业,这也影响了后续企业入驻意愿,进一步降低出租率和项目租值,导致资本运作捉襟见肘。

而在后期运营环节,不少运营商更是缺乏对项目形象打造投入,设施设备等未及时更新维护,未能因应企业发展需求提供更好的企业服务,对入驻企业形象无法赋能提升,这亦进一步影响写字楼经营效益。

不难看出,由于市场端存在供需错配,诸多商办项目招商去化慢,导致成本费用居高不下,盈利能力羸弱,资产收益难以提升,入驻客户渐次退租离场,进入发展死循环。

市场对于写字楼多样化需求愈加强烈,也呼唤具备专业能力的优质商办运营商出现。

深耕垂直生态,破解供需错配

当下,商办服务已从硬件比拼升级至软硬件并重的全方位生态配套时代,传统的写字楼办公已经不能满足现代企业办公的需要。高效办公、健康环保、快捷沟通、卓越品质等成为现代商务生活办公追求的关键。

 

(广州珠江新城,甲级写字楼鳞次栉比)

广州雅居乐中心在现代办公服务方面可算是行业标杆之作。摒弃了过往传统商办单一雷同的产品规划,广州雅居乐中心的办公空间可谓相当丰富,既有大面积的企业定制总部,也有小而精的创意办公空间,充分满足不同客户不同发展阶段的办公需求,最大限度提升用户体验和满意度。

此外,广州雅居乐中心虽为写字楼,却拥有不少生活空间配套,如咖啡厅、厨房、母婴中心、健身工房、空中花园等,打破CBD工作者千篇一律的工作方式,构筑精彩便捷的办公生活社区,全面提升写字楼的整体商业氛围,也有利于提高企业办公效能。

据记者了解,这一配置实际上是由ATLAS 寰图实施,打造垂直生态办公是ATLAS 寰图的专业项之一。这家以联合办公起家的商办运营商,目前已形成商办全链条运营模式,并提供投、融、建、管、退全生命周期服务。

ATLAS 寰图把写字楼视为一个有机协作的整体,把所有的产品、配套进行合理的功能组合,使之实现相互支持、协同呼应,从而达到精准把控和优化运营管理,最大限度提升写字楼的内在价值。

值得一提的是,垂直生态不只关注空间的应用,更关注到企业、客户的多样化需求,其背后体现的正是ATLAS 寰图优质的现代服务能力,这也是不少传统商办运营商最缺乏的。

显而易见,当下的商务办公场景需要模块化的生态运营方式,在不同模块深入发展以达到全面垂直的专业程度。垂直生态的应用会使现有模式的商办项目提升至一个新的高度。

 

ATLAS 寰图办公空间&生活空间·西安中西部陆港金融小镇)

全链条运营,赋能资产升级

如果说模块化的垂直生态是从横向破题,那么全链条的运营模式则是从纵向发力。

放眼当下市场,商办领域的全链条服务涉及前期、中期、后期各项内容。前期服务囊括项目的前策咨询、规划设计及资产升级;中期主要是招商运营、物业服务、办公运营及生活空间打造;后期则强调金融属性,即融资机制及退出机制设计,包括销售、资产证券化、退出等。然而,市场上的大部分运营商要么擅长资金端,要么擅长运营端,融合两种能力、实现全链条运营管理的商办运营商凤毛麟角。

ATLAS 寰图是目前商办领域实现全链条运营服务的佼佼者。在前期,ATLAS 寰图就参与项目定位、设计及改造等工作,引入多元业态,助力优化项目收益;中期提供招商、智慧化运营、企划推广等服务,提升资产附加价值;后期强调资产证券化等融资及退出机制。

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