详解REITs的四大类型：投资房产的好工具

因此要分析一支REIT，除了看历史的指标，还需结合影响行业增长的外部因素，及影响公司发展的内部因素，综合考虑。

抵押型地产投资信托（MortgageREITs或mREITs）

与股权REITs相比，抵押型REITs不直接投资或经营房产，而是投资或发行抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS）并从其利息中获得收入。与股权类REITs一样，抵押型REITs也必须将其收入的至少90％分配给股东。

抵押型REITs在总上市REITs占比不到10%。因为标的是抵押贷款，所以投资风险多为利率风险、违约风险等影响贷款的风险因素。不同于一般抵押贷款或MBS投资，上市抵押型REITs提供了更多流动性、透明性。与投资股权类相似，投资者既可以通过投资抵押型REITs ETF，也可以直接购买上市的抵押型REITs。

私有型房地产信托基金

股权类和抵押类REITs除了公开发行募资外，还可以私募。私有性房地产信托基金还可分为“私人REITs（Private REITs）”和“非公开交易REITs（Public non-listed REITs或Public non-traded REITs）”。两者在美国境内可面向“合格投资者”开放，都是开放式投资工具，与公开上市型REITs可同样享有税收优惠待遇。由于私募发行，所以流动性比公开发行REITs更低。但如此一来与股票市场相关性更低，分散性更强。

非公开交易REITs（PNLR）。虽然不用公开披露，但需要向SEC注册。最低投资要求为1,000-2,500美元，主要通过经纪人交易，因此前期费用较高，这会减少最终回报。其股份的赎回计划因公司而异，并且受到限制。通常存在投资最短持有期。

私人REITs。不需要在美国证券交易委员会注册，并且不受相同的报告要求的约束，但必须符合D法规。投资方面也仅适用于经认可的机构投资者（合格的散户投资者最低初始投资额1万至10万美元），最低投资额较高，流动性极差，没有行业指数可以参考，主要由经纪交易商出售，费用高。与公开交易的REITs不同，估值基于资产评估，所以信息不透明，尽致调查费用高。非常类似直接投资地产项目。所以包括管理策略，绩效和费用结构，所有这些因投资而异。

小结

由于地产行业与股市债券的较低相关性，地产投资能很好增加资产组合的分散性，优化资产配置，所以一直以来得到投资者的青睐。而REITs不仅保留了强分散性、抗通胀等地产投资的特点，而且具备股票的特点，比传统的地产投资流动性更强，透明度更高。甚至还优于一般的股票投资。因为有租金收入支持的期间现金流，所以REITs比普通股票投资收益更高且稳定，而且还有税收优势。从历史看，REITs的平均表现都好于标普500。

和普通股票选股类似，投资REITs可以被动地投资ETF，也可以主动选股，选出被低估的个股进行投资。衡量REITs个股的方法也与P/E市盈率类似。结合地产投资的特点，我们用FFO或AFFO代替净利润，即用P/FFO、P/AFFO等价格倍数来衡量上市股权REITs的表现。若P/FFO略高于行业平均，则说明有增长强劲的可能。其中，AFFO更能反映REIT的支付能力，但由于其缺乏行业统一计算方法，FFO更适用于不同REITs间的横向比较。这些价格倍数也是估值的重要方法之一。

除了价格倍数外，还可以结合指标间的比较。比如AFFO收益率（AFFO/P）和市场资本化率cap rate（即市场愿意花多少钱买同一标的）相比，若前者更高，则这家REIT有值得投资的可能，因为与市场cap相比，公司目前价格偏低。此外，还需要关注主营业务、杠杆比率等方面。

一般说的REITs都是股权REITs，因为占比90%以上。除此之外，还有抵押型和私有性REITs。总之，追求股息和／或长期的投资者，可以考虑投资股权REITs。选出好的REIT，不仅要熟悉各衡量指标，还需关注不断变化的宏观政策和市场环境。