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不动产资产的经营收益率和营业利润率

来源:互联网 | 作者:章睿荣 | 发布时间: 2022-04-21 | 1906 次浏览 | 分享到:

资产管理日渐得到重视的今天,大家对于NOI、CapRate等等这些指标已经不再陌生。越来越多的企业,会把资产的收益率——也就是NOI Yield纳入到公司的考核指标体系当中。然而,许多一线的同事却往往只是被动地接受指标,甚至是私下有所怨言。那为什么做资产管理就非要去折腾收益率、利润率这些玩意呢?我们今天就来谈一谈。



用NOI Margin还是用NOI Yield


曾经有朋友和我提到:公司用NOI Yield对项目运营进行考核不是太公允,因此资产的成本结构往往不是他们可以决定的。他们认为,采用NOI Margin来评价运营团队的绩效会更加合适。那这两个指标到底有些什么不同的意义呢?


简单来说:NOI Yield是收益率的概念,即:NOI Yield=净营业收入(NOI) / 投资成本(C),用于衡量资产的投资回报;而NOI Margin是营业利润率的概念,即:NOI Margin= 净营业收入(NOI) / 总营业收入(GOI),用于衡量项目的利润结构。经营性不动产作为企业的一项投资行为,往往都是会有一定的回报要求的——至少是要能跑赢通胀吧?有些业主甚至可能还会有更高的要求。因此,NOI Margin再高的项目,只要是NOI Yield不达预期,就意味着运营团队仍然是没有满足业主提出的投资回报要求。


作为资产管理者,一切工作都是要围绕业主目标展开的,那自然也就不能把NOI Yield抛之脑后了。而从业主实现资产保值增值的目标出发,更是需要借助NOI Yield这杆标尺来衡量资产的现金流是否足以支撑。


当然,NOI Margin与项目的投资回报也并不是毫无关系的。NOI Margin高,意味着项目的营业状况良好,能够自行造血,投资回报的实现才会更有可能。并且,对轻资产的企业来说,NOI Margin高的项目才能为自己带来更高的收益。一些投资成本过高导致NOI Yield偏低的项目,如果NOI Margin还可以的话,以二房东身份接手有可能还是可以获得不错的收益的。


NOI Margin应该做到多少


衡量NOI Yield可以对标资本化率与资金成本,那NOI Margin有没有什么可以参照的标准呢?其实这个问题某种程度上说也不难想。


因为,NOI Margin也可以通过单位面积的NOI除以单位面积的营业收入来计算。其中,单位面积的NOI是可以通过项目的单方成本推算得到的,即:单方NOI = NOI Yield x 单方成本;而单位面积的营业收入可以近似地认为是摊销了出租率、免租期、物业费之后的年租金单价。


因此,我们可以把NOI Margin的计算公式变换为:NOI Margin = NOI Yield x 单方成本 / (年平均有效租金单价 x 出租率)。那么,我们只要对标项目的成本结构和市场的租金水平,就可以根据NOI Yield的目标来得到对NOI Margin的要求。


举个例子来说:一个项目如果周边的平均有效租金大约5元/日/平米,市场上同类项目的空置率大约是15%;那么,假设项目的单方成本是2万,在资本化率5%的情况下NOI Margin合理的底限边界就是5% x 20000 /( 5 x 365 x 85%),即64.5%。


这么算下来相信大家都会发现:如果项目投资成本高或是市场租金水平偏低的话,那控制费用结构来提升NOI Margin就显得尤为重要了。并且,租金回报率越低的项目,要想保证业主的投资回报,对NOI Margin的要求就越高。因为,租金回报率=单位租金 / 单方成本,上面的公式可以变换为:NOI Margin = NOI Yield / 含物业费的租金回报率。


虽然,这只是数学上的一个推算。但不可否认的是:NOI Margin必然是要求不低的一项指标。在当前租金回报普遍偏低的市场环境中,一些成熟的商办项目,NOI Margin会做到70%-80%,甚至是更高的水平。


当然,也不是说NOI Margin高就一定是好事,因为营业利润率是可以通过压缩费用开支来提高的。但是,如果没有保障必要的费用投入,是无法确保项目的持续收入和物业提升的。因此,还需要关注收入的净额,也就是NOI能否达到要求。


NOI Yield怎样才算合格


既然业主方更关心的是NOI Yield,那它做到多少算是符合了业主目标呢?有些公司要求3%-5%,有些公司要求6%,也有些公司要求8%,到底谁的做法更合理呢?


前面提到,资产管理者会把NOI Yield作为资产保值增值的度量衡,这是为什么呢?其实道理很简单:NOI Yield作为资产经营的收益率,反映了投资经营性不动产的现金流补偿水平;这一补偿如果能跑赢被占用的资本的机会收益,那资产就能实现保值甚至是增值。


关于这一点,其实还可以通过两组公式简单的对比来进行推导。我们知道:NOI Yield=净营业收入(NOI) / 投资成本(C);而根据直接资本化法的估值公式,资本化率(CapRate)=净营业收入(NOI) / 资产价值(V)。两组公式相除,我们会得到:只有当NOI Yield大于了资本化率,资产价值才能跑赢投资成本。

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