详解REITs的四大类型：投资房产的好工具

房地产信托投资基金（REITs）比传统的地产投资，有更强的流动性、信息更透明，比一般的股权投资分散性又更好，而且在税收方面有独特的优势。但是，究竟如何选择好的房地产信托投资基金？本文将从REITs的分类出发，重点阐述股权类REITs的投资优势、市场衡量指标，和深入浅出的投资策略。

根据两种维度：发行方式（公开发行／私募）和投资类型（股权／债权），房地产投资信托基金（REITs）可分为四个大类：股权地产投资信托、抵押型地产投资信托、非公开交易REITs以及私人REITs。另外，按照投资标的的类型划分，REITs还可以划分为公寓、商业资产办公楼、医疗地产等REITs。

其中，股权类和抵押型可结合形成“混合型REITs”，即投资人通过对这类基金进行投资，可以在一项资产中同时获得股权和抵押房地产投资信托基金的好处。混合型REITs的波动性极低，但该类型在REITs中的比例最小。

一般所说的REITs指的都是股权REITs，因为股权类在所有REITs中占比最大。根据市场指标之一的FTSE Nareit数据统计，截至2019年12月31日，所有REITs的股票市值为1.329万亿美元，而所有股权类REITs的股票市值为1.239万亿美元，占比93%，如图1所示。

股权地产投资信托（EquityREITs或eREITs）

股权REITs提供了地产投资组合的机会，主要购买或经营有租金收入的商业地产类型，如办公楼、购物中心、公寓大楼等。这些物业获得的租金为投资者直接提供了稳定的期间现金流，收入的多少根据物业标的类型的不同而变化。

股权REITs的投资特点

高股息：与普通股权资产相似，股权REITs的总收益包括资本增值和股息两部分。但是，相比于一般股权投资的股息，股权REITs的股息高且稳定，因为股权REITs要求必须至少将其收入的90％以股息的形式分配给股东。1972年至2019年期间，FTSE Nareit所有股权REITs的平均每年总收益为13.33%，其中股息收益率平均每年有7.51%。由此可见，股权REITs总收益中有超过一半来自股息。因此，股权REITs非常适合寻求股息收益的投资者，特别是寻求股息加资本增值的长期投资者。从历史上看，商业房地产的投资总收益要高于共同基金或公司债券等其他投资。REITs也是如此。股权REITs的股息收益率高于标准普尔500指数的平均收益率，比如1972年至2019年，FTSE Nareit所有股权REITs的平均每年股息收益率有7.51%，同一时期标准普尔500指数的年均股息收益率只有3.24%。

税收优势：通常公司在派息前就已经交了公司税，加上投资人自己在拿到股息后上缴的个人税，股票投资人需要被征收两层税。REITs投资则不同。得益于2017年签署的税收法案，REITs有税收抵扣优惠，即公司层面不征税。投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，所以避免了重复征税。

低市场相关：REITs和股市的相关性较低，即当股票大幅下跌时，REITs表现不会受太大影响。美国国家房地产投资信托协会（Nareit）研究发现，从1992年初到2016年底的25年期间，大盘股和小盘股的总收益相关系数为83％，而大盘股和上市股权REITs的相关系数仅有56％。因此，股权类投资者同时投资REITs，可使得投资组合更多元化，更好分散非系统风险。

投资分散性：地产本身极具风险分散的投资优势，比如REITs地产组合中的标的分布在不同地域，或者投资了同一类型中的不同子类型，都是可以分散投资风险的。要知道，即使是同一个小区的两栋楼，也是不完全相同的。虽然大部分的REITs只投资某一类的地产标的，但标的本身的特性增加了REITs的风险分散能力。值得注意的是，有一种多元化REITs，会同时购买或经营多个标的，所以比一般REITs分散风险的能力更强。

抗通胀：因为REITs的标的为房地产，而房地产投资本身就具有抗通胀的特点，所以上市股票REITs在某种程度上为通货膨胀提供了自然对冲，可以很好地满足投资者的需求。比如，价格上涨时，商业地产的租金和价值趋于上涨，这支持了REITs的股息增长。因此即使在通货膨胀时期，REITs也为退休投资者提供了可靠的收入，成为许多养老金和退休账户的投资首选。

流动性：股权REITs不仅具有一般地产投资的高分散、抗通胀等优势，还具有高流动性等股票投资才具有的特点。房地产作为一种非流动性资产，投资初始成本较高，一旦投入锁定期较长，当市场不利时无法及时转手。但是，在证券交易所上市的股权REITs，其流动性显而易见，而且较低的初始投入即可买到地产股权的一部分，享受股权拥有带来的收益。

透明度：REITs还通过实时定价和估值为投资者提供市场透明度。与其他股票一样，美国上市的股权REITs也由SEC进行注册和监管，以确保遵守SEC的公司治理，财务报告和信息披露标准。

风险敞口：与其他股票一样，股权REITs的价格会受市场状况的影响而上下波动。尽管房地产市场周期与其他股票的市场周期不同，但商业房地产仍然是周期性业务。