由于国情不同，估值方法也因国家而异。欧洲比较常见的估值模型是基于资产净值（NAV）法看REITs的内在价值。对于东南亚国家，仅看内在价值没有多大帮助，因为这些价值主要基于现有土地储备的规模和质量。在这种情况下，评估需要更深入，并确定公司在收购建设用地与建筑竣工之间可以产生多少附加值。美国则常用基于DCF的股息折现模型，因为大多地产都是REITs的标的，要求绝大多数租金收入都作为股息支付。除了通过价值投资分析，投资被低估的REITs外，投资者也可以直接购买ETF。
股权REITs的挑选方式
普通选股方法有自上而下（Top-down）或自下而上（Bottom-up）两种。选择好的股权REITs需要综合这两种方法。自上而下的分析，先从区域选择开始。投资者可以跟踪行业指数来判断市场好坏。比如，在美国，类似股市有S&P 500、道指等衡量指标，衡量股权REIT的行业指标有NAREITs指数(NAREITs Index)、标准普尔REITs指数(S&P REITs Index)、摩根斯坦利REITs指数（Morgan StanleyREITs Index）等。放眼全球，北美的股权类REITs市场还是最有竞争力的（如表1所示）。
再具体看美国的股权REITs市场。除了GDP、就业率、通胀率、国债利率等影响所有市场的宏观因素外，主要还要看地产市场的供需，特别是影响REITs的商业地产，需要关注反映供需的一些重要指标，如房屋空置率、租金增长率等，及购房贷款利率、人口增长与购房比例等其他因素。
如从房屋空置率来看，自2008年金融危机之后很长一段时间，工业用房的空置率大幅下降，到了2019年才首次微涨。工业地产的供不应求预示租金的上涨，这意味着相应的工业类股权REITs收益良好。的确，截至2019年前11个月，REITs的总收益率为27.9％。在此期间，其中工业REITs达到52.4％，高出排在第二位的数据中心11.3%。
同时结合自下而上的方法分析微观基本面。比如利用资产净值溢价百分比（Premium to NAV）可以判断当前市价是否过高，若该比例为正，那么可能是因为行业内并购活跃抬高股价，也有可能是虚高（则有下跌风险）。这与一般股权的价值投资策略一致。工业REITs在2018的资产净值溢价百分比不足5%，2019年有所上涨，但这很大程度得益于整体REITs的上涨，与同时期的其他地产类别比较，资产净值溢价百分比仍然过低。结合美国整体经济的复苏，新建住房的支出加大等宏观现象，说明该子行业可能被低估。因此工业类可以考虑作为下一个股权REITs的投资类型。
说明：数据截止到当年的8月底。其中，2019年的住宅数据只包含公寓地产。
再结合之前介绍的衡量REITs运营状况的常用指标，可以发现工业类REITs的行业FFO倍数均值为23.32x，略高于所有行业倍数均值的平均水平（蓝色虚线）18.20x，说明增长较强劲；杠杆比率方面，该行业的负债比例低于所有行业REITs的平均杠杆均值水平（红色虚线），说明资产负债较健康。进一步支持可选择该行业板块进行研究。
说明：1. 多元化REITs: 指持有并管理这多种物业类型的房地产信托基金，不同于大多数只专注一类标的的REITs。例如，多样化的REITs可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合
2. 专业型REITs: 管理一个独特的混合物业类型，该类REITs所持有的资产一般会较为特殊，包括电影院、赌场、农田和户外广告网站等
3. 本图显示的2019年全年数据，是由截止2019年第三季度的数据估算得来
4. 以美国全国房地产投资信托协会FTSE Nareit指数包含的所有企业作为全美上市股权REITs的代表
5. 杠杆是债务与总资本之比，总资本的计算是总流通市值与负债之和，总流通市值的计算是operationpartnership units和已发行普通股的总股数，与单价的乘积
纵向来看，工业类REITs的表现良好，历史增长稳定（P/FFO较高），增长水平处于几个主要地产标的REIT子行业板块的中高位。虽然相对贵，但从总收益和价格涨幅来看，工业类的REITs在过去十年美国经济扩张时，表现较好。
虽然事实上，选择子行业板块时，指标判断没有统一标准，主要按投资类型而异。不过可以参考一些权威的统计，比如股票筛选工具Finviz.com数据显示，截至2019年11月，REITs的平均市盈率为19.73倍。REITs类别中的子集包括零售、住宅、办公室、工业、酒店、医疗等。行业市盈率中位数的取值范围为-53.22至41.99倍。
所以按以上步骤，还可以挑选出标的为木材、数据中心、公寓住宅等几个同样具有增长潜力的子行业REITs。再结合行业推动因素，如随着美国电子科技和云计算等产业的兴起，数据中心REIT也是不错的投资标的。
选好工业REITs之后，可以进一步研究该子行业内可比REIT，列出主要的指标进行对比，找出被低估的REIT进行投资，或者如果看重的是股息，则重点关注股息支付率及FFO增长本身。
