借鉴国际成熟经验，系统完善我国REITs制度
资产管理时代最核心的问题就是借助各种金融制度和产品，利用有限的资源创造出最大的价值。其中REITs的锚定作用十分关键，大国金融属性的发展空间巨大。尤其我国在过去几十年积累了海量不动产，正处于经济新旧动能转换期，目前金融条件也相对宽松。建议抓住当前有利时机，下大力气深化改革，系统推进REITs机制完善，发挥其撬动社会资金提升资源配置、价格发现与防范化解风险、盘活存量优化增量的重要功能，推动我国经济高质量发展。
一是完善契约型REITs，同步探索公司型REITs，为投资者提供多样选择。契约型REITs可充分依托我国现行金融监管制度和监管资源，以及信托资金、银行理财、保险资金、养老金等丰富的机构投资者，优先发展符合国际标准的“受托人＋管理人”架构的契约型REITs。同时并行设计公司型REITs架构，在积累实践经验、培育市场主体的基础上，稳步推进落地实施，为投资者提供多元化选择，并借助市场机制实现优胜劣汰，推动REITs行业和专业管理人的发展。
二是明确REITs为独立券种，促进市场交易流通。参照国际经验，采用简单清晰的方式将不动产进行证券化设计，突破目前REITs套用证券投资基金、ABS等交易结构，明确将REITs列为独立证券品种，适时出台REITs专项法规，明确受托人、管理人、投资人、原始权益人之间的法律关系、权责边界、治理机制以及物业估值、信息披露等规范，构建良好的市场生态，促进居民财富由房地产实物形态向金融资产有序迁移。
三是私募和公募并重，加快私募REITs发展。包括房企自持以及地方政府低效园区土地等在内，当前大量项目实际上处于成长甚至孵化培育期，需要通过私募方式逐步培育市场和业态，达到可持续经营状态，符合条件的成熟期项目直接通过公募REITs上市交易。
四是聚焦房地产转型升级和经济高质量发展，稳步扩大基础资产范围。党的十九大以来，习近平总书记多次提出，加快发展租赁住房，相关部门和市场机构开展了各种探索，但尚未形成有效的市场模式。从推动房地产转型升级和经济高质量发展角度，当前发展REITs重点宜覆盖租赁住房、酒店、商场、写字楼等房地产企业自持资产，以及各类企业持有的新老基建等不动产，其中暂时不符合公开上市条件的可以通过私募方式起步。
综上，REITs将基础设施、商用物业等成熟不动产证券化，打通了不动产市场和金融市场，大大缓解了资产管理时代“资产荒”的问题。同时，REITs与CMBS等其他不动产证券化机制相结合，可以发挥锚的作用，平衡股、债和不动产收益，从而引导长期资本进入存量资产经营，优化治理结构，激活经济增长新动能，助力经济高质量发展，更好地满足人民对美好生活的追求。
