我国金融市场发展已进入以资产管理产品为主的财富管理时代，金融产品体系需要将居民储蓄更加便捷高效地转化为投资，一方面为个人和机构投资者提供更加丰富多元的投资产品，另一方面也为经济高质量发展更好提供融资支持。REITs作为一种重要的大类资产，深度融合产业资本和金融资本，在资产管理时代能够发挥多种锚的作用，具有一定的“大国金融”特征，是我国下一步盘活存量、更好服务房地产市场转型和经济高质量发展的重要抓手。我国应当从完善基础性金融制度的高度，学习借鉴国际成熟经验，系统推进REITs制度建设。
REITs是一种特殊的大类资产
REITs在国际上被普遍认为是继现金、股票和债券之后的第四种大类金融资产，其本质是不动产证券化。按照传统资产定价模型，REITs是否能够产生显著的超额收益或者改善均值—方差投资边界尚不确定，但由于底层资产和产品设计的特殊性，REITs与股票、债券等老牌资产类别的相关性较低已经成为共识。从美国REITs长周期历史来看，1988～2020年的33年间，REITs与股票及固收产品的相关系数为0.4～0.6，也就是说在不损失流动性的前提下，其体现出良好的分散投资价值。
REITs兼具金融和不动产属性，是应对信用收缩和经济脱实向虚的有效方式。REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，将规模大、流动性较差的不动产产权份额化，提高不动产变现能力，同时通过专业不动产管理团队提升物业运营价值，并基于稳定的资产信用，利用并购等资本市场工具实现规模扩张，充分融合了产业资本和金融资本的优势，提高了金融服务实体经济的效率。
REITs兼具股性和债性，价值源于底层不动产的租金收益、价值增值以及收购和处置的投资收益等。从底层资产的经济属性来看，股票代表对企业剩余价值的索取权，投资者获得资产增值和经营分红，收益较高、风险较大；债券代表对社会经济活动固定的索取权，提前约定相对稳定的利息回报，收益较低、风险较小；REITs则针对成熟物业，有预期相对稳定的现金流和强制分红机制，体现出较强的债性。但同时REITs还直接持有底层资产的产权，定期分红多寡与资产运营绩效密切相关，二级市场价格随着市场预期和资产估值的变化随时波动，体现了REITs的本质还是在于股性，即不动产的产权。如果将普通股和一般债券作为股—债连续谱系两端的话，REITs的位置将更加偏向股票，具体在优先股和普通股之间。
REITs是资产管理时代重要的锚
尽管不同国家立法对REITs的界定有些许差异，但主要投资于成熟不动产、以租金为主要收益来源、大比例强制分红、公募上市等，是各国REITs的普遍特征。与股票、债券等定义简洁明了的基础资产相比，REITs可以说是一种“设计性”更强、条件更加“严苛”的特定资产类型。发展至今60余年，全球REITs与股票和债券体量相比，市值仍然较小。以REITs市场规模最大、发展最为成熟的美国为例，截至2021年末，REITs市值1.74万亿美元，相当于商业不动产市值的18.1%（欧洲REITs协会数据）。同期美国债市和股市市值分别为52.83万亿美元和53.37万亿美元，REITs市值占比分别仅为3.29%和3.26%。全球REITs总规模排名第二的日本和排名第三的澳大利亚REITs市值占股市的比例也分别是2.3%和3.9%的水平。
如果REITs的市场规模只有其他类型资产的零头，如何认识REITs产品和制度的重大意义？对此，要从更加宏观的资产管理体系与经济金融关系的视角出发进行分析：在资产管理时代，REITs给资产定价、资源配置、基础设施建设等提供了一个非常重要的参考和标准，也就是“锚”，从而连通实体产业、金融与不动产，推动经济社会发展进步。
第一，REITs是资产状态的“锚”，表征不动产进入运营和收益都相对稳定的成熟阶段。不动产以基础设施为代表，对于经济社会发展起到基础性的作用，具有规模大、流动性差、建设和回报周期长等特征，需要前瞻布局。从规划设计、开发建设、运营管理到更新改造，不动产的全生命周期往往长达数十年甚至上百年，从初始开发投入逐步培育到能够创造稳定的价值和现金流是一个渐进发展的过程。REITs所定义的主要特征，包括但不限于主要资产投入到经营性物业、大部分收入来源于不动产租金、稳定分红等，都反映出不动产已经进入成熟状态。REITs提供了培育和识别优质资产的市场工具，打通了不动产循环的关键一步，有效拓宽了传统融资渠道，为成熟不动产增加了公募上市的资金退出方式，完成了不动产投、融、管、退全生命周期的资本闭环。这有助于吸引各类资金特别是长期资金投入到基础设施建设中，为传统和新兴产业发展奠定基础。这种意义上的锚直接源于REITs的定义，也是REITs其他锚发挥作用的基础。
第二，REITs是定价机制的“锚”，平衡产权的不同形式、不同市场、不同时期之间的价格关系。价格是市场配置资源最基本的机制，REITs的估值核心定位在不动产的长期稳定分红和运营增值能力，成为底层不动产市场价格的锚，打破靠预期支撑和推动的定价逻辑，为不动产建立以使用价值（租金）为核心的内在均衡机制，推动居住用地、商业用地、工业用地等各类土地定价标准的统一，促进房价的合理均衡和稳定回归。同时，REITs将不动产产权份额化后，作为标准化产品在金融市场上流转和定价，通过高频交易传递信息发现价格，形成不动产、股票、债券等各类资产既相互分离又有所联系的统一大市场，借助灵活、准确的价格信号提高金融市场的资源配置效率，更好地助推经济可持续发展。
