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REITs在资产管理时代的再定位

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-11-08 | 2120 次浏览 | 分享到:


盘活存量资产是化解结构性风险的有效手段。当前,我国结构性风险突出体现为房地产流动性风险与经济结构转型升级难题并存。我国房企普遍资产负债率超过80%,特别是资产端主要由土地使用权、在建工程、待售房产等不动产组成,还有大量自持商场、酒店等不动产,单一项目体量大、流动性差。价值数十万亿元的库存在当前行业风险爆发期、销售速度骤降的背景下,如果单纯依照市场自发力量顺利销售、恢复流动性耗时过久且极易打折,很有可能从流动性危机恶化为资产负债表危机。REITs能够通过高效的产权交易快速盘活存量资产,进而通过专业化运营提高效率和资产估值,从根本上跳出当前的房地产流动性危机,并通过在金融市场流通和交易来发现价格,建立地价、房价与租金之间的内在稳定机制,为我国房地产的良性循环提供基础。


盘活存量资产是经济高质量发展的必由之路。我国存量资产中不乏交通能源、产业园区、租赁住房等现金流和收益稳定的优质不动产,REITs为其提供了公募上市、资本回收的通道,能够吸引更多社会资本重新参与新增不动产的培育、建设和运营,形成不动产存量资产和新增投资的良性循环。另外,很多存量资产具有较大开发利用价值,但目前处于闲置或使用效率低下的状态,对经济社会是巨大的资源浪费。REITs通过专业不动产投资管理机构可以将低效率资产盘活用于数据中心、仓储物流等新经济的发展,或在短期内提供较多的租赁房源,既有助于加快城市更新和优化功能布局,又有助于推动住房买卖与租赁市场的良性循环和健康发展,低成本、高效率地将传统经济资源转换为新经济发展动能。REITs为我国从粗放型外延式发展向集约型内涵式发展转变,增强经济在转型期的发展活力和韧性,实现经济高质量发展提供了重要工具。


当前我国完善REITs制度需要关注的主要问题


作为一种大类金融资产和成熟的金融产品,并且在资产管理体系中发挥多种锚的作用,REITs制度建设至关重要。根据国际经验,其关键在于公开透明的信息披露以及投资人权益保护机制、良好的内部治理架构以及合理平衡各方权益的制度,从而保障REITs制度有效运行。目前我国公募基础设施REITs试点仍待完善,需要抓住核心问题,系统推进。


第一,清晰简单的产品结构是降低交易成本的基础。与国际上通行的契约型或公司型REITs结构有所差异,我国采用“公募基金+ABS”多层结构,由主要从事证券投资类的金融机构主导并担任管理人。这种组织结构带来的问题是产品结构层级较多,法律关系复杂,提高了产品运行、交易和监管的成本,难以在多重主体(原始权益人、投资人、市场参与者等)之间建立有效的激励约束机制,存在委托代理风险。目前也缺乏一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度规范,难以调动相关当事主体的积极性,增加了投资人权益保护的难度。


第二,灵活高效的再融资机制是REITs持续发展的重要保障。REITs主要资产集中于不动产并且具有大比例强制分红机制,现金和利润留成非常少,无论是通过适当负债提高收益率,还是扩大资产规模实现集约化经营都主要依赖再融资机制。成熟市场中,REITs普遍具有多元化、低成本的再融资渠道。就债务融资而言,美国、日本、新加坡REITs的平均资产负债率分别在50%、44%、35%左右。目前我国规定公募REITs的杠杆率上限为28.57%,在并购重组阶段杠杆率上限为16.67%,明显低于国际实际水平。随着市场逐步发展,灵活高效的再融资机制是REITs资产收购、避免流动性风险的基础,更是盘活资产存量、推进优质资产逐步上市、塑造成熟REITs体系的重要保障。


第三,多元优质的底层资产是REITs规模壮大的基石。与国际REITs发展历程不同的是,我国公募REITs试点从基础设施开始,涉及高速公路、生态环保特许经营权类项目以及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房产权类项目,尚未涉及商业不动产和其他房地产项目。REITs的锚定作用天然适合构建以租金为回报的长期投资模式,建立房价与租金之间的内在稳定机制,降低房地产的债务融资依赖和杠杆水平,对房价的过快下跌能起到显著的缓冲作用。适时将房地产资产纳入REITs是利用资本市场机制防范化解房地产“灰犀牛”风险的有效手段。


第四,税收优惠政策是各国REITs持续发展的推动力。以美国为例,从1976年税制改革推动权益型REITs发展,到1986年税制改革放宽REITs的主动管理和税收中性待遇,再到1997年《纳税者减免法》和1999年《REIT现代化法》,REITs每一阶段的发展都有税收政策的推动。目前,我国仍缺乏针对REITs运行全周期的税收优惠政策。实际上,低效或闲置的存量不动产并不能产生税源,通过REITs盘活后交易流转并不会减少地方政府的税收收入,反而可通过盘活存量和优化增量在一定程度上化解地方政府隐性债务。


第五,投资者教育是实现REITs共享理念的关键。与股票和基金等传统金融投资产品不同,REITs定价基础是运营稳定的底层成熟不动产,加上高比例的强制分红等机制设计,其价值波动一般比较小,投资风险处于中等水平,收益也不会出现持续大幅度增长,契合理性投资、长期投资、价值投资的投资逻辑。REITs二级市场价格持续非理性上涨将导致净现金流分派率逐步下降,如果投资者误判REITs产品定位,高溢价买入相关REITs份额可能造成投资损失。加强投资者教育则成为实现REITs共享理论的关键。

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