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REITs在资产管理时代的再定位

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-11-08 | 2121 次浏览 | 分享到:


第三,REITs是资产配置的“锚”,为社会提供更标准、更便捷、更透明的不动产投资渠道。REITs通过存量优质不动产份额化上市,一方面可让社会大众享有低门槛参与不动产投资、分享不动产稳定租金和增值收益的机会,另一方面调动了分散的社会资金支持公寓酒店、仓储物流、新基建等各类细分物业发展,培育和塑造多元化的不动产行业新格局。特别是机构化、集约化、专业化的“出租公寓”作为实现人民居住权利、发展住房租赁市场的重要业态,是“自有住房”方式的有益补充。REITs作为支持“出租公寓”业态发展最重要的产融结合工具,让公众在拥有一套满足自住功能的住房基础上,可以借助专业化的机构运营稳定地分享不动产投资收益,切实避免了社会投机炒房和羊群效应,提高了稀缺的住房资源利用效率,有力推动了房地产行业平稳健康发展,是落实“房住不炒”的利器。同时,REITs的风险收益波动特征与不动产关联性较高,与股、债等传统金融资产的联动效应较低,不同国家REITs关联性亦较小,是分散风险、多元化资产配置的重要标的,也打通了国内与国际市场,为全球投资者多元化的不动产投资提供了便利机会。


第四,REITs是周期管理的“锚”,特别有助于平滑长周期下流动性对于短期不动产价格的剧烈影响。各国发展经验都表明,经济运行呈现从繁荣、衰退、萧条到复苏的周期循环特征。其中,不动产由于金融加速器效应,在经济上行期不乏流动性,“量价齐升”是常态;但在经济下行期,极容易陷入流动性陷阱,导致资产价格过度调整,对经济发展和社会稳定造成巨大伤害。其中,与工业化和城镇化发展进程相关的人口迁移所带来的不动产建设投资变化的库兹涅茨周期更是长达20年,影响更甚。REITs长期持有成熟期的公寓、酒店、写字楼等不动产物业,具有内在的“市价—租金”比价决定的平衡机制:不动产价格如果过高,会导致分红率降低,REITs出售不动产换回现金;如果不动产价格过度调整,分红率显著上升,REITs可以购置资产后改造更新,等待周期恢复。REITs在大经济周期中能够有效发挥平滑不动产价格波动的系统性作用,这也是全球绝大多数国家和地区在经济低迷或者出现危机时推出REITs制度的重要原因。


第五,REITs是共同富裕的“锚”,让全体老百姓(36.42 +0.08%,诊股)共享经济社会发展成果。REITs将成熟稳定运营阶段的不动产从其他企业和机构中独立出来,为投资人共有,共享稳定租金及增值收益,是一种相对被动的投资方式。REITs兼具债券“收益预期稳定”和股票“享有资产产权”的优点,是一种长期的、相对安全的、稳定的资产类别。可以说,只要国家经济持续增长,不动产作为空间经济的基础因素就会产生相对稳定的经济回报和资产增值预期。REITs将成为社会财富不断积累的“蓄水池”,通过养老、医保、主权基金等机构投资者源源不断地分享给全体老百姓。多数国家(地区)都要求REITs份额由至少100位投资者持有,限制股权集中度,建立稳定、可持续的投资人利益保护机制,并给予较大税收优惠,就充分体现出让普罗大众共享不动产收益的理念。


REITs是“大国金融”的象征,是我国盘活存量、推动经济高质量发展的重要抓手


基于底层资产属性以及锚的作用,REITs在某种程度上具有“大国金融”的特点:国土面积越大、人口基数越多、经济实力越强、治理能力越完善的国家,其基础设施等不动产和金融市场的发育空间越广阔、越需要长期资本的积累和投入,并且规模效应越强。目前全球43个国家有900多只REITs产品,总市值约2.4万亿美元,其中美国占比70%,底层资产囊括了工业地产、办公物业、酒店、康养医疗、数据中心等十余个门类。


REITs具备盘活存量资产的基本功能。由于不动产项目体量大、标准化低、流动性差、债权债务关系等十分复杂,传统的并购重组、资产转让等股权渠道与银行信贷、发债等债务渠道都要求符合资格、有能力的融资双方在短期内达成有效协议,操作难度很大且市场调整周期过长。REITs具备成熟的运行架构,通过产权交易代替实物交易,与庞大金融市场以及保险、养老金等长期资本和社会资金形成高效便捷的互通渠道,既匹配不动产长周期大规模的融资需求,也大大减少了实物资产层面的谈判、协商、诉讼等成本,显著提高资源配置效率,为资产价格提供了托底工具。同时,REITs专注于不动产领域,通过建立合理的激励约束机制,充分调动管理人的积极性,撬动社会资金充分利用专业分工、专业机构和专业产品完成简单透明的产业运作和资金循环模式,在资本的有序扩张下发掘资产的潜在价值,成为盘活存量资产的有效手段。


存量资产是我国多年经济发展的财富沉淀。我国政府和企业在快速城镇化和工业化过程中投资建设了大量交通、市政基础设施、住房和商业不动产等作为城市功能载体和城市人口载体,形成规模庞大、种类丰富的存量资产。一方面,根据国家统计局对基础设施投资的定义和数据测算,过去10年我国基础设施累计投资达到108万亿元。截至2020年末,收费公路里程达17.92万公里,全国铁路运营里程突破13万公里,亿吨大港口超过39个,营业性通用仓库面积约10亿平方米,全国运营、在建和规划的各类物流园区超过1600个,形成了巨额的存量资产和沉淀资金。另一方面,在预售制度和房价上涨预期等因素的共同影响下,房地产行业长期采取“高负债、高杠杆、高周转”模式,存货占比远高于其他行业,去化周期较长。截至2021年末,上市房企存货规模接近5.2万亿元,土储货值平均去化周期超过3年,存量土地和房产无疑是房企最主要的资产。可以说,存量资产为我国过去经济的高速发展提供了原始动能和重要支撑。

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