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二十问:不动产从开发到资管

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-07-01 | 1842 次浏览 | 分享到:


有些团队过去很成功,但是并不代表他在做下个项目时也可以成功?有些团队过去很赚钱,但是并不代表他们真正做好了项目。在行业摸爬滚打多年,我深知找到一个好的团队是极其困难的, 尤其是对于那些有原创能力、独特价值的团队,简直是可遇不可求。


但看一个团队,基本的要素不是他说的有多好,不是他展示的效果图有多好, 而是对于任何一个项目的用心程度、踏实程度,以及他的灵感力、创造力和独特价值能力。但这些需要不断努力才能找到。


找到好的操盘团队有三个层面的理解:一是你自己的体系和团队如何构成,如何运作,如何形成体系;二是专业第三方团队的寻找,虽然外面看起来很多,但找对合适的并不容易;三是有了自己的体系和团队后,如何和第三方团队进行合作,如果第三方团队在帮助你管理资产,你如何管理服务好第三方,从而共同为资产创造价值?


问题14:什么样的钱才适合未来的房地产资产?


这也是一个老生常谈的问题,当然也是国内很多企业羡慕外资同行的理由。但是回到行业实际,在国内行业里,有什么样的钱就去干什么样的活。我们到底应该用什么样的钱,是长钱还是短钱,是快钱还是慢钱?这些都需要我们基于行业的现实情况作出匹配。


当行业内主要是短期资本时,这个时候不要总是想着别人怎么做, 而是要根据这个资本的特点做出相适应的资产匹配。我们做资产最大的问题,就是怕资产错配。什么是错配?说到底,就是不知道资本的特点,而不切实际的做出了很多资产不匹配的安排。


不过, 我对于资本未来进入资产是持乐观态度的。因为,随着行业发生的深层次变化,一些真正愿意长期持有、愿意长期经营资产的钱会进入到这个领域,无论是国资还是私人资本,我觉得这是未来一个新趋势,需要认真的规划和关注。


问题15:规模的边际效应在哪里?


规模的概念在我们这个行业根深蒂固,过去做重资产是这样,现在做轻资产了,也喊出要在多少时间内做到多少规模。我始终认为,规模是企业增长的一个结果,但不是唯一结果。过去我们这个行业这么多年,最后都变成一个模式,是值得反思的。


规模在管理学界、经济学界,甚至在物理学界、社会学界,都有各种不同的观点。复杂科学的专家甚至还写出一本大部头的书,就叫《规模》。作为一直在行业一线的人来说,很多复杂的理论并不会去深究。我们知道, 规模在一定程度上是必要的,但是过了某个临界点,就面临着边际效应递减。这个临界点,根据每一个企业的情况,根据外部环境应该都有所不同。


规模更深层次的原因,是怎么为客户持续不断创造价值?如果你的企业始终关注的是,如何为客户不断创造价值,你的规模匹配度就会越来越好。 房地产资管,需要客户驱动、价值驱动,而不是简单的规模驱动。


问题16:房地产资管应该全国布局还是区域聚焦?


紧接着规模的讨论,我们要深入思考如何布局的问题,是全国化布局还是区域深耕?我想这应该是没有标准答案的,这一切取决于你是谁、你在做什么、你将来准备做什么?


比如,你是一个老牌的港资企业,你可能核心在于一线城市或者部分二线城市的核心地段。比如,你可能是一个做社区商业的,你会看到一线到五线城市,社区商业的需求、形态、发展阶段、内容、业态都会有所不同。再比如,你想做文旅,特别是乡村文旅,不同城市的特点也会不同,你如何布局?


现在很多一线城市,大量的强调首店经济、夜间经济, 从全国不同区域层面看,资管领域明显能感受到丰富性和层次感,这需要我们认真谋划如何布局,是全国性的规模扩张,还是区域的深耕和聚焦。


问题17:资产如何找到价值,如何创造价值?


过去很多年,人们都习惯用差异化的理论去找到市场空白点,从而去找到需求。但这些年来, 随着资产的密度越来越大,产品同质化越来越明显,特别是线上消费行为的改变,造成我们找到需求越来越难,所以创造需求成为今天的必答题。


是找到需求还是创造需求?这个话题,我在10年前就提出来过,当时很多人不置可否,但今天的实践证明,不能创造价值的项目是很难有持续的生命力的。


创造需求需要情怀,我喜欢用北京的芳草地做例子,但有的人会认为芳草地不赚钱,所以他们认为并不成功,那是很多年以前的讨论了,这个讨论持续到今天,我们就能看到它的价值越来越大,只要它不犯致命性错误的话。


到今天来看,创造价值的项目越来越多,从新天地、太古里、万象城等可以看出,其创造的价值都得到了共识。而我一直认为, 所谓情怀就是创造独特价值的能力。我相信今天再次提起这个观点,应该还是有一定道理。


创造需求需要工匠精神,需要慢工出细活。在效率至上的商业环境里,企业的操盘团队要始终明白,你要的是短期效率还是长期价值,然后你就可以在其中找到一种新的平衡。


创造需求需要企业的视野、格局和胸怀。因为一个项目最后做成什么样子,是这个企业的基因决定的,也是它的使命和价值观决定的。而基因、使命和价值观从哪里来?首先是靠先天, 但更重要的是后天的进化和迭代,而进化和迭代靠的是企业的视野和格局。没有视野和格局,还谈得上什么进化和迭代?


很多资产,从一开始操盘企业和团队的初心就决定了它最终的样子。企业的高度在哪里,这个项目、这个资产的高度就在哪里?

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