申请试用
登录

二十问:不动产从开发到资管

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-07-01 | 1892 次浏览 | 分享到:

REITs开闸后,不动产资管引起了金融界、投行界、房地产界的极大关注,也引起了很大的讨论,一些资产管理项目层出不穷,这极大的丰富了房地产资产管理的实践。


不动产资管引发热议,还有一个不容忽视的背景是,房地产行业过去高周转、高杠杆的模式不可持续了,全国几万家房地产企业,谁能在这轮调整中胜出,既取决于其过去企业经营多年沉淀的基因,也取决于其对未来趋势的判断和选择。


房地产行业的转型如鹰之拔羽断喙,不经过痛彻心扉的反思,难以重获新生,走到下一个时代。


我觉得, 要思考更好的未来,我们需要回到不动产资产管理的底层逻辑上,要系统的理解和阐述不动产资管的逻辑,要建立一个基本的分析框架。而构筑这样的分析框架,可以从一些基本的问题开始。


循着这个思路,本文权且抛砖引玉,只提问题,没有结论,启发行业思考,以饷同僚。


问题1:房地产的资产和财务上的资产类别有哪些不同?


从物理空间的角度,哪些是不动产类资产呢?我们所看到的商业、办公、酒店,以及住宅小区销售后所形成的自持部分空间等,都是资产。


这些年来,房企都加大了产业链上延伸的投资和布局,一些企业涉足产业地产、文旅地产、康养地产等,这些主题地产都会形成一定的需要自己持有的物理空间,比如景区、民宿、园区、养老公寓、体育设施、文化设施等,这些都构成了资产。


物理空间上的资产,是很容易看得到的,而财务上的资产概念还是和物理空间的资产有所区别的。 物理空间上的资产,更多的是从经营层面去理解的资产,而财务体系对资产的定义,是有其严格的标准和科目要求的,这两者会有联系,但不是完全相同。


因此,作为企业的财务负责人,如果你还负责从财务角度去看企业运营分析的话,就有必要将这两者的联系和区别分清楚,从经营的角度和从财务的角度并不是完全一样的。


问题2:资产估值的收益法,或重置法,哪个估值更合理?


这个问题,应该是资管行业的老生常谈了。 资管行业由于主要是从海外引进的,他们主要强调的就是收益法。所以你可以看到海外投资机构在境内投资房地产资产,基本上采取这种方法。


但这种方法对于绝大多数资产所有者来说估值偏低,原因在于, 按照现在大多数项目的收益水平,其回报水平是偏低的。而按照重置法去看各个项目,他们重新获得的土地,建筑物的成本可能更高,也就是他们按照重置法的估值可能更高。


近来,一些资产想出售,但是买家和卖家在估值上存在的差异较大。卖家认为我这块地就很值钱,这个资产未来也是好的,而且国内很多资产类的项目他们通过各种金融机构也能很好的解决融资问题。而买家则认为,资产的经营水平和经营状况还是偏低,无法给到较高的估值。


这两种方法的估值差异一直在这个行业存在了多年,也都有一定的合理性。但我觉得,随着资产存量的不断增加,市场逻辑正在发生变化,重置法估值过高的现象可能会得到校正,到那时候,收益法和重置法的差异鸿沟可能会缩小,而达到互相借鉴的效果。


但是在当下,尽管两种方法都很合理, 但我们的资产持有企业还是不应该将估值建立在重置法的基础上,因为这不仅是一个估值的问题,更是一个企业如何对待资产的战略和执行的问题。如果你真正去关注收益,就会越来越关注资产的运营,关注资产的物业管理和服务,关注资产的质量,这无疑对资产及资产所有者是十分有利的,而且具有很好的可持续性。


问题3:资管在房地产各业务中处于什么样的位置?


房地产的资产条线在房地产各个业务板块中处于什么样的位置,这是值得关注和探讨的。相比住宅开发,其资产板块(产业资产、商办资产、公寓等)之间的关系应该是一个动态的过程,但他们之间的关系应该从房企的重大战略层面去思考,因为这涉及到产品和产业的布局,不是小事。 要思考资管战略,应该有大的地产观,而不是仅仅局限于资管本身。一个真正的大地产观,是应该能将有关房地产各个部分打通来进行系统思考,并进行顶层设计的。


问题4:资管如何真正做到“最佳用途、最大价值”?


资管是一个很大的概念,但当具体到一个资产,到底应该选择什么业态,是一个很有挑战性的问题。你去问酒店的人,他会在酒店领域里帮你穷尽思考,但他无法跨界到商业、办公或者公寓的类型来帮你思考。


还有更进一步,如果一个资产是集中功能的复合体怎么办?同样是一个酒店,可能部分要和商业结合,部分和会所结合,部分和社区功能结合,怎么办?这些情况,我们在日常工作中经常遇到。


从一个资产到一堆资产,问题就更大了。一个资产的定位还如此困难,一堆资产项目到你手上,如何让它们物尽其用,价值最大? 究其原因,企业没有在底层逻辑的设计上下功夫。


问题5:不动产资产赚钱吗?未来如何赚钱?


这是一个老生常谈的问题,但也是一个值得不断打磨的问题,因为,如果你的资产始终不赚钱,或者说你的资产生意始终不赚钱,那你的资产和企业如何可持续?


不管是那些做二房东生意的,还是很多房企做长租公寓的,或者多少年前就杀入养老地产的,他们都会面临一个问题,如何赚钱?我们前公司在大约10年前,开了上海第一家外资的养老公寓,到今天,养老这个产业仍在发展、探索。也许, 从另一个角度,我们可以去思考赚时机和趋势的钱,从现在到未来,我认为资产的趋势更加明显,在长期机会上也很明显。

洞察数字化趋势
立即咨询

聚焦不动产产业态势