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二十问:不动产从开发到资管

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-07-01 | 1839 次浏览 | 分享到:


从另一个角度, 国有房地产资产大量的出现,也将迎来新的发展机遇。这些资产,一部分是经营性资产,一部分将承担一定的社会责任,还有一部分应该是属于功能性资产,比如剧院、体育场馆、文化设施等,这些资产如何实现可持续经营?如何在承担社会效益的同时,兼顾经济效益?


问题6:低效资产如何提升价值?


很多喜欢持有资产的人可能有一种误区,认为资产放在手上,只要收租就好了,可以一直放着,不用管它。这一点,在很多原来的家族企业传承上更加明显。


但显然,想一劳永逸是很难的。原因很简单, 因为消费者在变化,消费的产品、方式和习惯也在发生变化。今天的Z世代和之前的消费者就有很大不同。而且,很多产品都是随着一波波热潮而起起落落的,这些都需要我们加以重视。


问题7:什么时候才是买资产的好时机?


资产的投资,这20年来都是十分关注的话题,尤其是近10年来,资产的投资还是非常活跃的。但在大多数情况下,业内同行都会感觉到便宜的资产并不是很多,这个现实存在了很长的时间。


按照大家粗浅的判断,随着供应量越来越大,理论上资产的价格应该会调整,但是我们看到现在,资产的价格还是不便宜。即使是租赁,其租金成本仍然很高,这给近来的很多资产经营带来了很大的挑战。


在什么时机买资产?买什么样的资产?是特别值得关注的话题。正如我之前所说的,一个投资行为看起来是投资部门的事情, 但实际上反映了你这个企业的基因、体系和运营能力等。我们能看到买的贵的也能做得很好的资产,也能看到买的便宜的但做得不好的资产。所以,投资其实体现了你的综合能力和实力。


问题8:持有资产还是买进卖出?


这个问题明面看起来不是问题,但其实是一个很大的问题。 在不同的资产持有者眼里,其策略是不同的。比如凯德、黑石的做法就和开发商的做法不同,国企的做法和民企的做法也不同,港资的做法和本土企业的做法也有很大不同。


有的企业可能想一辈子持有资产,有的企业可能持有一段时间,还是要进行资产盘活,还有些企业可能买进来那一天就是希望卖出去等,各种情况都可能碰到。


但根据我们的一些观察,有的企业在上海大虹桥区域投资,开发持有一大片资产,这些持有的资产的价值就越来越高;而有些企业他们一开始也有很大的商办体量,但因为盘子大需要钱不断流动,因此他们在这里开发了,一栋一栋都卖了,卖出去的钱就拿到别的地方买地、买资产,综合看下来,可能还不如当初不卖,持有价值更高。


所以, 持有还是买进卖出,并不是一个小问题,其实是企业一个很大的战略安排。


问题9:开发和资产如何协调、平衡?如果起冲突了怎么办?


是开发为主,还是资产为主?国内大部分房企选择的都是开发为主。未来会不会变?如何布局开发,如何布局资产?这些都是大的问题。有的时候,看起来没有标准答案,也没有最优解,但是一定要找到适合企业自身的答案。


当前房地产处于困难时期,恰恰是全面思考这些问题的时候。 放下过去的路径依赖,认真想想开发和资产如何协调,是很有必要的课题。


问题10:是应该轻资产、中资产、还是重资产?


行业的领头企业,都要转型做轻资产,过去很多年,我们也做过很多和轻资产合作的项目,包括很多品牌企业自己不做重资产,和开发商联合勾地。但其实, 很多企业对轻资产的运行机制,商业模式的底层逻辑并没有搞明白。


还有些企业过去很多年做了二房东的生意,我自己总结,称之为中资产的商业模式。到今天,我们仍然要深入思考中资产对于企业来说意味着什么。


还有过去大家熟悉的重资产模式。在行业过去的路径上,重资产是有其存在的必要性的。在现在和未来,仍然有很大的空间。


作为一个房地产资管企业来说, 要将这三类资产系统来看、打通来看、跨界来看,我们还要搞明白应该采取哪种模式才是最合适的。


问题11:REITs能解决资产的流动性问题吗?


我是从2004年开始涉足REITs的,但是行业内真正关注这个事情是近几年。我的很多CCIM的同学,他们在这方面都很专业。我觉得,从金融背景来看REITs,和从房地产经营的角度来看,是不一样的, 但是他们都指向共同的底层逻辑,就是资产的质量。什么是好的资产?当然是经营、运营的好的资产。


回答了这个问题,我们就能看到,REITs作为退出,是有前提条件的。如果你的企业有大量经营不好的资产,你是无法指望通过REITs来解决你的流动性问题的。


问题12:怎么样才能做出一个好的资产?


我们自己做过很多资产类的项目,当然也有些资产类项目不尽人意。如果放在全国的很多城市中,我们会发现,真正好的资产并不多,什么原因造成的?


我们通常说港资企业做资产运营很专业,那他们为什么可以做到?为什么我们做不到?今天在很多城市,哪怕是一些三四线城市,都能发现一些好的资产,也有一些好的空间,他们是如何做到的?这些好的资产、好的空间,他们具有可复制性吗?他们可以迁移吗?


如何让品质成为一种基因,也许时间可以。但除了时间的沉淀,作为企业、作为操盘手,还能做什么?


问题13:如何才能真正找到好的操盘团队、运营团队?


一个资产的运营成功,和好的团队是密切相关的。但是什么才是好的团队?是平台、品牌过往的经验、实力?还是其他的什么?很遗憾,什么是好的团队并没有标准答案。

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