从另一个角度， 国有房地产资产大量的出现，也将迎来新的发展机遇。这些资产，一部分是经营性资产，一部分将承担一定的社会责任，还有一部分应该是属于功能性资产，比如剧院、体育场馆、文化设施等，这些资产如何实现可持续经营？如何在承担社会效益的同时，兼顾经济效益？
问题6：低效资产如何提升价值？
很多喜欢持有资产的人可能有一种误区，认为资产放在手上，只要收租就好了，可以一直放着，不用管它。这一点，在很多原来的家族企业传承上更加明显。
但显然，想一劳永逸是很难的。原因很简单， 因为消费者在变化，消费的产品、方式和习惯也在发生变化。今天的Z世代和之前的消费者就有很大不同。而且，很多产品都是随着一波波热潮而起起落落的，这些都需要我们加以重视。
问题7：什么时候才是买资产的好时机？
资产的投资，这20年来都是十分关注的话题，尤其是近10年来，资产的投资还是非常活跃的。但在大多数情况下，业内同行都会感觉到便宜的资产并不是很多，这个现实存在了很长的时间。
按照大家粗浅的判断，随着供应量越来越大，理论上资产的价格应该会调整，但是我们看到现在，资产的价格还是不便宜。即使是租赁，其租金成本仍然很高，这给近来的很多资产经营带来了很大的挑战。
在什么时机买资产？买什么样的资产？是特别值得关注的话题。正如我之前所说的，一个投资行为看起来是投资部门的事情， 但实际上反映了你这个企业的基因、体系和运营能力等。我们能看到买的贵的也能做得很好的资产，也能看到买的便宜的但做得不好的资产。所以，投资其实体现了你的综合能力和实力。
问题8：持有资产还是买进卖出？
这个问题明面看起来不是问题，但其实是一个很大的问题。 在不同的资产持有者眼里，其策略是不同的。比如凯德、黑石的做法就和开发商的做法不同，国企的做法和民企的做法也不同，港资的做法和本土企业的做法也有很大不同。
有的企业可能想一辈子持有资产，有的企业可能持有一段时间，还是要进行资产盘活，还有些企业可能买进来那一天就是希望卖出去等，各种情况都可能碰到。
但根据我们的一些观察，有的企业在上海大虹桥区域投资，开发持有一大片资产，这些持有的资产的价值就越来越高；而有些企业他们一开始也有很大的商办体量，但因为盘子大需要钱不断流动，因此他们在这里开发了，一栋一栋都卖了，卖出去的钱就拿到别的地方买地、买资产，综合看下来，可能还不如当初不卖，持有价值更高。
所以， 持有还是买进卖出，并不是一个小问题，其实是企业一个很大的战略安排。
问题9：开发和资产如何协调、平衡？如果起冲突了怎么办？
是开发为主，还是资产为主？国内大部分房企选择的都是开发为主。未来会不会变？如何布局开发，如何布局资产？这些都是大的问题。有的时候，看起来没有标准答案，也没有最优解，但是一定要找到适合企业自身的答案。
当前房地产处于困难时期，恰恰是全面思考这些问题的时候。 放下过去的路径依赖，认真想想开发和资产如何协调，是很有必要的课题。
问题10：是应该轻资产、中资产、还是重资产？
行业的领头企业，都要转型做轻资产，过去很多年，我们也做过很多和轻资产合作的项目，包括很多品牌企业自己不做重资产，和开发商联合勾地。但其实， 很多企业对轻资产的运行机制，商业模式的底层逻辑并没有搞明白。
还有些企业过去很多年做了二房东的生意，我自己总结，称之为中资产的商业模式。到今天，我们仍然要深入思考中资产对于企业来说意味着什么。
还有过去大家熟悉的重资产模式。在行业过去的路径上，重资产是有其存在的必要性的。在现在和未来，仍然有很大的空间。
作为一个房地产资管企业来说， 要将这三类资产系统来看、打通来看、跨界来看，我们还要搞明白应该采取哪种模式才是最合适的。
问题11：REITs能解决资产的流动性问题吗？
我是从2004年开始涉足REITs的，但是行业内真正关注这个事情是近几年。我的很多CCIM的同学，他们在这方面都很专业。我觉得，从金融背景来看REITs，和从房地产经营的角度来看，是不一样的， 但是他们都指向共同的底层逻辑，就是资产的质量。什么是好的资产？当然是经营、运营的好的资产。
回答了这个问题，我们就能看到，REITs作为退出，是有前提条件的。如果你的企业有大量经营不好的资产，你是无法指望通过REITs来解决你的流动性问题的。
问题12：怎么样才能做出一个好的资产？
我们自己做过很多资产类的项目，当然也有些资产类项目不尽人意。如果放在全国的很多城市中，我们会发现，真正好的资产并不多，什么原因造成的？
我们通常说港资企业做资产运营很专业，那他们为什么可以做到？为什么我们做不到？今天在很多城市，哪怕是一些三四线城市，都能发现一些好的资产，也有一些好的空间，他们是如何做到的？这些好的资产、好的空间，他们具有可复制性吗？他们可以迁移吗？
如何让品质成为一种基因，也许时间可以。但除了时间的沉淀，作为企业、作为操盘手，还能做什么？
问题13：如何才能真正找到好的操盘团队、运营团队？
一个资产的运营成功，和好的团队是密切相关的。但是什么才是好的团队？是平台、品牌过往的经验、实力？还是其他的什么？很遗憾，什么是好的团队并没有标准答案。
