为什么做商业地产要有资产运营思维？

商业地产的空间设计和人性化也是非常重要的，空间设计包括景观设计、灯光设计以及卫生间的设计，这在未来的资产运营中都是很重要的。刚才讲的人性化，有很多卫生间的设计，在国外已经把它当做一种细节来做了，关爱人要从细节开始做起。

商业空间设计是商业室内设计中最重要的一部分，它有明确的功能，同时它也要求体现不同风格的特色。商业空间的设计一般是通过造型、色彩、声音、光、电以及新材料的综合运用对商业空间进行一些布置和表现，从而达到购物、娱乐、展示的不同空间，让人们感受。

商业空间设计有很多种说法。目前在香港的商业空间设计上做得是比较成功和标准化的，它有一些强有力的优势，比如香港的太古广场的中庭，它的中央是旋转木马。比如香港的圆方购物中心中庭悬挂着大金属圆环和音乐符号，充分调动消费者的新奇的心理，使空间充分地发挥了它的多彩性。而且通过中庭的设计增加了一些消费的吸引力。

导识系统是非常重要的不可忽视的一部分。也做了一些案例的提示，特别是跟韩国乐天集团合作的运营商，他正在为华贸做视觉动线的改造，这是重点强调的因素。

未来一定要做到信息化。总之，现代商业购物中心管理是需要把松散型的经营单位和多样消费形态统一到一个经营主题和资讯评估的平台上来。

再来分析一下商业地产的资产运营，不仅仅是零售商业，它包括几种业态。与商业经营资源联合的，比如大连万达公司与直接知名公司合作，形成了一种独特的开发模式，包括品牌、资金、技术以及软性的管理，它不仅限于商业零售业，还包括餐饮、酒店以及其他写字楼行业。凡是有助于物业资产运营的行业都是可以利用的资源。

未来资产运营技巧中立足于价值创造和共赢，是需要考虑的问题。两种资源的相加不是商业地产的精髓，而是有利于发现物业的独特价值，创造更多的价值，去实现这种价值。双方从互惠中共同受益。发挥优势资源的杠杆作用，整合国内国际资源，做连锁扩张，为运营的证券化打基础。

还有一点，就是纵向和横向强强联合，资本化运作。当资源达到了一定规模的时候，就具备了强强联合的资本，合作的优势企业不再限定于行业。而是把产业链相关的企业强强联合起来，在战略层面上进行组合。

资产运营管理有几个重要的方式，那么就是：上市——资产运营管理到了一定程度的时候要去实现资本运作，例如上海的世茂股份；还有兼并与收购——兼并与收购部分优质项目可能商业地产的物业总价；产权转让——是剥离一些比较低的投资商业物业；租赁与托管——托管是租赁的延伸与完善；抵押经营——以商业物业为抵押物，获取资金；投资基金——通过吸入基金获得资本支持。