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什么是不动产运营

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-07-08 | 924 次浏览 | 分享到:

今天与各位聊聊,什么是不动产运营?


不动产管理或资产管理(不动产)狭义定义为招商与运营。招商负责产出,运营负责建筑、设施及环境维护,实质是投入,现实中分为两个独立部门或公司负责,泾渭分明,招商强势,运营弱势。招商具阶段性,运营具连续性,投入又往往决定产出,两者间协同的内部化需求在快速变化的市场环境中凸显出来,因此需要专门的人来负责管理。


但不动产所有者关注的核心是资产收益率,随着国内金融市场的逐渐成熟,通过金融方式即可快速实现资产收益,此时招商运营要能满足金融操作所需的现金流曲线,狭义不动产管理已很难满足所有者的需要,因此广义的不动产管理定义为融投管退,重点与难点在管,目的在融投退。


不动产运营指标


01 营业总收入(GOI,Gross Operating Income)


一项物业在一定时间内经营所产生的各类收入的总额,包括租金、物业费、多经收入等所有与项目经营相关的收入(备注:运营角度一般考虑含税口径)。


02 租金总收入(GRI,Gross Rental Income)


物业进行租赁经营所产生的实际租金收入的总额。实际应用中根据企业管理要求会考虑使用权责口径,即:租金总收入(GRI)=平均有效租金单价 x 可租赁面积 x 出租率。


03 管理费(Management Fee)


运营团队或物业公司为物业使用人提供管理服务所产生的收入的总额,通常指物业费。


04 杂项收入(Miscellaneous Revenue)


也叫多种经营收入或其他经营收入,指除租金和管理费以外的其他收入,如:广告位收入、临时场地收入等。


05 营业费用(OPE,Operating Expense)


为了项目经营所发生的各类费用的总额,包括:人工、能耗、维修维护、营销推广、保险、税等。


06 资本性支出(Capex,Capital Expenditure)


项目经营过程中发生的一些特定的支出,其效益会涉及两个或两个以上会计年度,如:固定资产采购、工程改造等。

07 租金净收入(NRI,Net Rental Income)


扣除运营费用后的实际租金收入净额,即:租金净收入(NRI)=租金总收入(GRI) - 营业费用(OPE)。


08 净营业收入(NOI,Net Operating Income)


剔除了与项目运营无关的收入及费用之后的净收入。可理解为项目的营业利润,净营业收入(NOI)=营业总收入(GOI)-营业费用(OPE)。

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