分析一下多业态组合的商业的运营重点。先比较一下它的因素。物业性质，城市综合体会有什么优势？就是收益加消费型，它跟单一型物业相比就有一定的竞争性。而且投资商业综合体和未来的城市发展是有一种需求的，商业综合体的多业态组合是非常重要的。
不同的发展模式成功驱动的因素是不同的，城市型综合体的五种发展模式简单分析一下。第一种，均衡发展型。典型案例比如北京的华贸中心、香港的太古广场。第二种，住宅驱动性，主要以住为主，不是纯居住性，是商业公寓型的，建外SOHO等。
城市综合体的发展模式有五种。第三种模式就是商务驱动性的，比如高科技，创意产业园，会议会展等，成功的案例就是广州的中信广场。第四种模式就是以酒店为主的，如上海商城。第五种是以休闲娱乐、餐饮为主，还有一些景观的观光，比如深圳的华润中心，日本的福冈博多运河城，都是比较典型的案例。
综合体的物业相互支撑，比如综合体里面的公寓、酒店、商业的互助关系，是通过专业的物业管理和资产运营管理公司进行整合、互动，达到一个统一的物业管理标准和资产维护标准，去运作整个综合体的。
整合多业态的资产管理公司，去专业的运营，这是为什么？什么是城市综合体？城市综合体是都市多种物业，集文化，包括商务、居住、酒店、娱乐以及一些会议集中在一起的综合性的业态，或者由其他几个实业组成。一个城市综合体需要有多个专业的运营公司跟他一起去做运营，现在酒店的运营管理公司比较多，而且酒店的投资管理模式也基本逐步成熟。国际化的酒店管理已经进入中国很久，这种城市综合体里的酒店运营管理不是一个最重要的问题。而城市综合体的管理属于商业物业管理是最复杂的，需要统一互助。这就是资产运营水平一定要达到标准化，这是一种需求。
国际上的综合体是用物业运营管理分工合作。通过各业态的无缝连接成为一个和谐的整体。所以未来开发商投资商业地产的时候，一定要有意识整合多个资产运营管理公司，去运营这个商业综合体和商业地产投资。
在资产管理当中最重要的一个环节就是动线，刚才强调了几次动线设计，就是要符合每一个项目本身的结构。要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素设计，包括楼层的垂直设计，交通，立柱、中庭、大堂、应急出口要从基本需求上进行设计，达到统一，特别是导识系统。
还要考虑到顾客心里上的需求，缓解顾客在商业体里面的视觉感受和身体感受。商铺要采取玻璃围墙为主，而写字楼的管理一定要考虑它的电梯。电梯是写字楼人员每天上下班人员流通的高峰，如何解决电梯的问题是非常重要的。
资产管理运营里需要的是运营技巧，可以看到一些成功的案例，我这里有一个北京西单大悦城的六层直达电梯，方便了顾客的可达性，顾客可以直达5层，这样对它的餐饮起到了一个比较好的推动作用。因为餐饮业态也是瞬间聚集人流的一个业态。
接下来看一个案例，这是最现代的百货公司的设计动线，就是青岛海信广场。为什么在资产运营当中要强调动线？正常的做法是在建设前进行人流系统的规划，也在其中做了考虑和设计。特别是在设计动线的时候，要考虑到未来的人流发展空间。为了优先考虑，有的需要做一些补充的议案。
整体商业的使用价值和商业组合缺乏导识系统会严重影响项目的运营成本，无论是前期还是后期，所有人流导识系统的建立都是优先于地产的营销，这绝对不是现有鸡再有蛋的问题，这是优先考虑商业还是地产的问题。
举一些案例，包括中庭、公共空间的使用，外立面如何对接的使用。中庭的主要元素不仅是一个主题的表现，同时也摆脱了中庭设计雷同，没有视觉感的难堪。以购物中心为例，购物中心最大的空间场所就是中庭，它会给消费者第一个直观印象，而且它也是消费者购物会聚的一个交流点和中点。中庭能有效地告诉消费者这个购物中心的企业形象，告诉消费者他是在什么样的氛围里进行消费体验的。天津的海信广场是超大挑空的设计，从视觉和空间感上给人的感觉很舒服。
再说说外立面。建筑设计方面，现在很多开发商都有意识去请一些国外的设计公司和专业商业设计公司一起做商业地产设计，包括建筑设计，景观设计以及商业设计。如何设计是未来商业地产资产运营以及资产维护当中最重要的一部分，因为它关系到资产运营的成本。尤其是与人直接接触的细节部分，更要体现对人的关注。
未来的商业地产绝对不是商品与品牌之间的竞争和商品结构的竞争，一定是从对人的关爱角度考虑的。所以商业建筑的设计应该主动与人贴近，考虑到人的需求。如果客人在你这里得到了这种关爱，他会挚爱你这个商业，对你这个商业地产会产生留恋性和依赖性。而不是那种冷冰冰的，我走累了也没地方休息或者有一些景观让他停下来去想一想。
过去在设计的时候会考虑到人的视线平行和鸟视的距离。当然仅仅这一点是不够的，要从特殊的建筑风格的引入、标志性结构的设计以及内部构造，特殊的夸张等吸引顾客，加深顾客对这个商业地产的初步认识。先有了定位，再根据定位去设计富有主题文化的建筑风格，而不要过于强调中规中矩。
做了一个参考，从地下交通和平面交通做了一个分析。快速车道让驾车人不是一下子直接停到地下停车场，什么都看不到，再通过电梯到你要到的商业。可以从高层的商业当中把露台作为停车场，把高楼层的低租金收益局面改为停车场，其实高空停车场的收费是优于高楼层的出租面积的坪效的。
