如何合理地打造一个购物中心并实现可持续性发展，是很多开发商关注的核心问题。松萝资产将从商业地产开发过程中的规模、招商、运营三个核心环节为大家做一番浅析。
从投资角度看前期规划
1选择合适的投资组合。
首先会思考，开发商如何看待自己将开发的购物中心？
在初期规划时，很多开发商都想做一个与众不同、独具匠心的购物中心，例如以体验式业态和餐饮业态为主的主题式购物中心。
然而，财务核算这关怎么过？打开“账簿”，算算投资回收期，这些开发商能容忍的限度能是多久呢？只有在自身能承受范围之内，同时经过严谨的前期调研，选择合适的规模、定位、自持比例、业态组合的投资方案，才是具备可持续发展性的商业项目。
如果开发商资金充裕，希望长期持有商业物业，或者计划在未来整体转让给商业投资公司，那么物业规模一般在8-12万平方米较为适宜。
有足够规模的商业项目，可塑性更强，业态更丰富，未来在市场上就具有更强的抗竞争力；同时，在租金收益上也会更高，未来在退出时更容易取得投资机构的青睐。
2选根据“账簿”确定规模。
首先需要充分调研项目周边的同类型商场，测算出合理业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表。同时综合考量物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标参数，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，以供给开发商参考。通过这个“账簿”，可以测算出项目的成本和收益是否平衡，并进行相应的调整。
对于收益率较低较长的项目，发展商就要控制建造成本、寻求低成本的融资渠道；
对于培育期较长的项目，如果没有充足的资金或者稳定的融资渠道支撑，那就需要考虑采取销售部分商业面积或者缩小规模等措施，以保证整个项目的投资安全性。
3成本管控与规划设计。
如今，很多购物中心都喜欢加大餐饮业态的占比以带动人气，但引入过多的餐饮品牌也会带来很多新的问题。
例如部分目的性很强的消费者并不会在购物中心过多停留；同时，餐饮业态的聚客能力只体现在一天内两个较短的用餐时段，持续性较差。
餐饮业态占比的增加，意味着购物中心也必须升级设施设备，空调、水电甚至隔油池都需要增容，维护成本也将成倍提高。
另外，小型水族馆、垂直绿化和水系情景等极具观赏性体验式场景成为购物中心的新潮流。这些场景的维护成本明显高于传统的商业建筑，而且并不能带来直接的租金收入。
虽然这些极具特色的场景确实能起到吸引客流的作用，但其是否能带动项目整体价值的提升？是否能够起到行业标杆的作用？还需要业主方综合考虑项目的成本和收益。
优秀的规划＝成功的招商
1合适的单层租赁面积。
项目的总体量确定后，就要确定项目的总层数和单层建筑面积了。对购物中心来说，单层建筑面积十分讲究，1.5万至2万平方米的单层建筑面积（租赁面积约为0.8万至1.2万平方米），就比较合适。
为什么是这个数值呢？因为我们需要考虑主力店的因素。
如果某购物中心的单层租赁面积只有3000平方米，正常情况下，一个服饰主力店的店铺面积都在1000平方米以上，那么剩下的不足2000平米的租赁面积，很难引进档次合适、数量足够的次主力店。
对讲究“扎堆”的服饰品牌来说，很多好品牌需要与主力店为邻，很多主力店在进驻时也会要求同时引进旗下的多个副线品牌，从而形成“品牌矩阵”。但如果购物中心的单层租赁面积不足，不能满足多家主力店和次主力店的同时进驻，对招商来说无疑十分遗憾。
2主力店的重要性。
那么购物中心是否一定需要主力店呢？
没有主力店真的不行，主力店也被称为购物中心的“核心租户”，每个购物中心或商业项目都需要有主力店。只是根据体量的不同，主力店的业态会有所变化，否则其他品牌或者新兴品牌很难存活。
一般规模在3至4万平方米以内的商业物业，定位社区型商业或者做成“小而美”的主题商业，商户的数量不多，如果没有超市、百货、影院这类大型主力店，那一定会有特色鲜明的“品牌矩阵”形成主力业态，以支撑整个项目的主题。
例如上海K11，其体量约4万平方米，定位“购物艺术中心”和“艺术舞台”，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店：
一方面围绕“艺术、人文、自然”的主题，在场景体验方面下足功夫，以艺术陈列、创意空间、临街花园、都市农庄等全新的商业建筑理念为消费者带来诸多惊喜；
另一方面引入多家商圈首进品牌，将消费场景和体验场景融为一体，打造出精致的业态布局，成为项目的一大亮点，也成为吸引客流的一大利器。
3购物中心内超市业态的未来趋势。
从市场角度来看，购物中心就是超市和百货的升级成熟版。国内的购物中心早年多规划了大型超市作为主力店，但随着市场的变化，业主方逐渐发现大型超市存在租金低、租期长的劣势，其薄利多销的商业模式并不能有效带来具备较强消费能力的中高端客源。
于是，购物中心纷纷缩减超市面积，提升超市等级。例如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积、低租金的Jusco和百佳替换为小面积、高租金的TASTE，还用腾出的面积引入其他高租值商家。同时提升了购物中心的档次和租金收益，可谓一举数得。
业态规划前的成本管控
1先立项再招商带来的问题。
商业地产的运营工作应该从何时开始呢？
