资管是不动产的灵魂

3. 与区域共成长

这一层面的工作已经超出通常认为的资管范畴，一般可以从三个维度入手，推进实现与区域共成长的目标。

▷ 区域分析。我们作为已经在区域内实际落地运营的资管团队，有条件、也应该主动去了解政府对于本区域的近期和远期规划，同时还要去了解周边人群对于本区域的认可度和认知度，从而获得第一手区域分析资料。

▷ 了解投资主体。首先是政府，通过政府招商会议，或者作为重点项目的业主与政府之间进行高层级沟通等方式，全面真实地掌握政府层面已经投入和将要投入到本区域的项目和资金情况；另外，还要及时 掌握市场投资机构对本区域的投资动向，包括他们对于本区域的跟进意愿，进而从市场的角度判断和验证自身下一步的工作方向。所谓“春江水暖鸭先知”，一定不要低估任何一个愿意真金白银进行投资的主体的判断力。

▷ 把握投入节奏。我们可以有两个选择，第一是做 引领性投资，在这个区域可以率先投入，取得先发优势。但最好只领先半步，这个度的把握非常之难；第二是做 跟随性投资，随着区域的逐步成熟，跟进投入。这个选择风险相对较小，但竞争激烈，回报也相对较低。

综上所述， 与区域共成长，就是要实现我们作为一个个体的投资，不仅为区域发展注入新的动力，还能尽量多地分享区域水涨船高的发展成果。

03、不动产资管的落地组织模式

目前， 市场上不动产资管的落地组织模式有两种。第一种是自建团队，特点是项目操盘者的责任心和执行力都很强，并有利于建立自身的团队和品牌； 第二种是外包资管，特点是对项目拓展进行匹配的灵活度较高，并能有效利用行业中的优秀资源。

1. 自建团队

2. 外包资管

这种模式在实操中有多种细分模式， 主要区别在于项目管理公司的管理范畴。如果由项目管理公司进行全专业管理，可以称之为大总包模式。但实际项目中，出于各种考虑，往往会有一些专业条线由业主直接管理，从而演化出各种细分模式。业主直接管理的条线越多，把控力就越强，但协调起来难度也越大。

作为投资机构，如果选择外包资管，通常都是只想在机构内部保留一个较小的资管团队，那么就需要小心地设置管理架构，避免管理宽度和深度过大过深，从而导致人员规模超编，或者由于力不能及造成实际管理工作的失控。

04、不动产资管的发展趋势

不动产资管正向着专业化、独立化、规模化发展。专业化，是指不同经营业态、不同管理阶段，都需要有相应的专业管理团队；独立化，是指资管不仅是投资的延伸，还可以具备单独的价值。不仅是投后管理部门，还可以发展成独立的子公司；规模化，是指资管最终会走向扩大规模、建立品牌、创造价值、回馈投资人的道路。

1. 专业化

按照不同的管理阶段，可以分为代建和代运营。

代建包括整体改造和带客改造，两者区别较大。整体改造与新建类似，因此可以放开手脚，基本不受运营的制约；而带客改造则必须与运营密切配合，设置时间窗口，见缝插针进行施工。

代运营基本是按业态进行细分，包括商业运营、办公运营、酒店运营等。它们各具特点，各有门槛。如果把资产类型再放宽一些，其实物流仓库及数据中心的运营，也是非常专业的独立领域。

2. 独立化

资管团队的前身一般都是基金公司内部的一个部门，主要承接投后工作。这个部门与投资部门关系非常密切，甚至会组成联合小组来开展工作，相互之间的权利和责任边界不是那么清晰；接下来，会逐渐发展为内部结算模式，也就是由投后团队来承接投资团队的任务，设置一定的条件和指标。此时两个团队之间一般会建立模拟结算关系，权力和责任也开始划分得比较清晰；当资管团队的项目经验、管理规模、组织能力都成型时，其裂变为独立子公司时机就会成熟。此时，资管平台一定会寻求对外拓展，力求成为有独立生存能力的资管公司。

这个过程就是 资管团队的独立化发展路径。

3. 规模化

当前，市场上掀起了轻资产运营的大潮，不动产资管亦属于大潮中的一员。轻资产运营的必然属性就是要扩张，要形成规模。因此，它必须通过在手项目来证明自己能够创造价值，并通过口碑传播来建立品牌，进而依托优秀品牌获得大规模的业务拓展机会，形成良性循环。下一步，就很容易获取投资，甚至最终走向上市。

过去一段时间，物业公司广受追捧，扎堆上市，就是这个思路的具体体现。以此类推，接下来， 资管行业的代建业务、代运营业务也将迎来自己的风口。

结语：站在历史的拐点眺望，不动产发展趋势逐渐明晰。资管作为不动产的灵魂，其发展是响应存量时代的需求，也是不可逆的行业大潮中引人注目的焦点。拥抱变革必然创造未来，有灵魂的不动产必然走向新生。