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资管是不动产的灵魂

来源:睿和研究 | 作者:曾文平 | 发布时间: 2022-06-08 | 1045 次浏览 | 分享到:

不动产市场逐步进入存量更新阶段,谁把握住资管,就可能在未来的发展中行稳致远。国内做不动产资管的机构,要么在运营端有优势,要么在资金端很聚焦,其实不动产资管是一个系统工程,必须要有整体意识,以终为始整合全链条。


01、不动产资管在融投管退中的作用


众所周知,融投管退,投是龙头。但在不动产这一领域,资管却是灵魂所在,功不可没。其作用主要表现为以下四点:


1. 高超的资管能力是进行不动产投资的底气


在市场上,以财务投资为主的机构往往只限于投资核心型项目,即那些没有开发风险、没有改造要求、不需要进行大幅度运营改善的不动产项目。这类项目已经并将持续处于稳定的经营状态,具有长期稳定的现金流,不需要做大幅度改造调整,其增值空间主要来自于经济周期带来的择时机会。


而具备资管能力的投资机构,则更有信心涉足那些需要深度价值修复的资产,也即 增值型和机会型不动产。这些类型的不动产具备远大于核心型资产的增值空间,因为它们除了具备择时带来的增值空间之外,还有价值修复所带来的巨大提升空间。


2. 高效的资管团队是不动产投资可持续的保障


投资增值型和机会型不动产,需要有 高超的资管能力,包括高效的资管团队、丰富的操盘经验、有效的管理体系和强大的执行力。这个过程中收益巨大,蕴藏的风险也非常大。远洋资本脱胎于地产集团,天然就具有开发运营的内在基因,并可以方便地调用集团的各个专业平台。因此,在不动产投资方面,远洋资本拥有显著优势,成绩斐然。这正验证了资管是不动产投资的底气和保障。


3. 投资决策阶段,要从资管角度对项目的可行性提供决策依据


市场上大多数的投资机构,其投资流程从项目发掘到最终落地,一般都需要经历三次评审会议,即立项会、评审会、投决会。作为项目上会的一个必备环节,每次会上都需要资管团队发表明确的评审意见,供投委会作决策参考。除此之外,投后负责人还会担任投委会委员或专家委员的角色,以进一步强化资管意见在投决过程中的重要地位。 只有在综合了包括资管意见在内的各方意见之后,所做的投资决策才是风险最可控、结果最有效的。


4. 投后管理阶段,要充分发挥资管水平,以达成项目增值的目标


任何一个资管团队,几乎都会从事项目标和组织目标两个层次来设置自身的目标。即首先要保证项目能够实现其投资预期,这是事项目标;其次要具备对外输出资管服务的能力,这是组织目标。


事项目标通常会落位到项目核心指标上,也就是净运营收入和内部收益率。进一步往下分解,又可以分为与现金流直接相关的主线指标,以及进度、质量、管控等副线指标;组织目标往往在事项目标的基础之上才有可能实现,市场上真正能做到的机构很少, 一旦资管能力被检验和认可,对于不动产基金的规模化、效益化发展而言,如虎添翼。


02、不动产资管的价值提升逻辑


不动产资管的价值提升逻辑,主要从价值修复、增值提升、与区域共成长三个层面进行阐述。


1. 价值修复


这是资管最基础、最重要、也是最大头的任务。绝大多数资管团队都是在这个层面做工作,市场上有关这个层面的做法和经验也最多。归纳下来,大体上都是从三个维度来进行价值修复。


▷ 运营维度。具体而言,可以调整租金策略,比如改变名义租金或提点率,改变免租期等等;可以调整推广策略,比如改变佣金比例,改变结佣速度等等;可以调整代理公司,拓展客户资源,提高成交率;可以调整物业公司,提升服务质量,降低成本投入;最终还可以调整运营团队,改变整体运营的思路,提高项目运营的效率。


总体而言,运营维度的调整基本上都是软性的工作,只要找准痛点,匹配好资源,很快就能实现效果,而且代价不大。


▷ 业态维度。我们要根据市场的需求和运营的难度,在商业、办公、酒店、公寓等各个业态之间进行调整。理论上,这种调整是双向的。但实践中常见的调整方向,一般是商业改办公、酒店改办公、酒店改公寓。可以看到,这几个调整方向其实都是降低运营难度的。


近些年,从市场需求和投资回报的角度,也都支持按这些方向进行调整。但是随着社会的发展, 市场对各种业态的租金承受能力和价值判断标准有可能发生变化,届时市场将会倒逼我们从低运营难度的业态向高运营难度的业态攀升。


▷ 物业改造维度。这个维度和业态调整维度是耦合的,也就是说,业态调整基本上都伴随着物业改造。物业改造通常分为大改、中改、小改,一般会从改造方案、报批要求、业权等几个方面进行区分。


2. 增值提升


对资管团队而言,这已经是相对高级的任务。要达成这个任务,一般需要在客户和品牌上做文章。


▷ 客户方面。我们要做的是提升客户能级。投资人和交易对手是我们的上端客户,一定要有意识、有目标地引入高等级的投资人和交易对手,这会让我们进入一个新的圈层,具备更宽的护城河; 租户和商户是我们的终端客户,要通过高质量的服务、高水平的运营,来吸引高素质的终端客户,从而为项目带来更好的收益、更稳定的现金流。


▷ 品牌方面。首先是提高口碑,让项目品牌有更好的传播力,进一步带来资管品牌的传播效应,以提升品牌势能,为自上而下获取更多项目资源提供条件;其次要扩大规模,所谓“吨位决定地位”,应高度重视组织能力建设,当资管团队的组织能力足以支撑管理扩张的时候,就要迅速扩大规模,巩固市场地位,以提升品牌影响力。

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