不动产的经营收益率和营业利润率

那么，是不是收益率只要高于资本化率就行了呢？其实也不尽然，因为还有融资成本的问题存在。设想一下，如果项目的融资利率很高，比如说10%吧。那么，即便是NOI Yield跑赢了资本化率，做到5%，却也很可能还不足以还本付息。因此，融资成本越高，对资产收益率提出的要求就越高。为了达到融资的正杠杆，NOI Yield还必须跑赢融资成本，也就是大于贷款常数这个指标了。

还有一个问题就是：NOI Yield与运营的时间息息相关，孤立地谈收益率是没有意义的。一个项目经过3年运营做到6%的收益率，与经过10年才做到，对于业主方的意义是截然不同的。做不动产投资，时间是非常重要的因素。

当然，从整个项目的投资周期来看，当下项目的NOI Yield并不表示着业主方最终的收益水平。但如果NOI Yield不达预期，那后面一定是要有超额的收益来补偿才能追回业主目标的。并且，如果NOI Yield出现下降也意味着资产价值在缩水，业主方继续持有项目的收益水平一般来说也会随之下滑。

最后还是要说一下：无论是收益率还是利润率，仅仅只是反映项目经营结果的指标。从根本上来说，做好项目运营，持续提升NOI才是确保业主目标实现的关键。但作为资产管理者，我们需要能够发现这些结果指标反映出的问题，而不只是被动地接受考核，这样才能做好项目的持续运营提升，实现不动产长期可持续的发展。