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推动市场变革,公募REITs将开启不动产资管新篇章

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-08-05 | 500 次浏览 | 分享到:

当前我国的不动产行业随着规模不断提升,已经从“增量时代”正式步入“存量时代”。做到提升不动产的“质量”的突破点在于资产管理,权益属性的公募REITs将会成为未来主流的发展方向之一。


国家发改委和证监会联合发布了公募REITs政策通知,意味着我国不动产资产管理开启新的篇章。


崔春表示,我国公募REITs试点高度关注项目质量,在监管部门“优中选优”的筛选标准下,试点项目的落地可以形成良好的示范效应。后续在顺利推进的前提下,公募REITs的市场规模会不断扩大。


崔春认为,从发展机遇看,公募REITs将给我国不动产市场和资本市场带来深刻变革。


具体看来,一方面是推动融资模式转型。过去,我国的不动产行业主要依靠于“高杠杆”的债务融资模式。在经济上行期,经济增长可以消化“高杠杆”模式积聚的风险,而一旦经济开始增长减速,融资方信用违约风险就会积聚,发生个体风险的可能性也会上升。


公募REITs的推出,通过证券化的方式,将缺乏流动性的存量不动产,转化为流动性较高的金融产品,间接实现我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通。此外,公募REITs作为权益性金融产品,通过资本市场有效分散不动产投融资风险,是一种有效的直接融资工具,拓宽了不动产融资渠道,有利于资本市场健康发展。


另一方面是助力管理模式变革。“存量时代”的到来,意味着不动产资产管理需要由“融资方运营模式”走向“资产管理模式”。不同于一般资产管理“代客理财”的定位,不动产资产管理更看重管理人对于不动产的主动管理和运营,从而实现不动产增值的目的。


公募REITs的推出,在传统的不动产运营模式中,引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面,依托于资产管理人的主动管理能力,公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现,提高不动产的价值,实现长期稳定回报。另一方面,通过各专业机构的参与和市场化的监督,公募REITs的发行可以完善不动产运营的信息披露机制,改善运营管理制度和治理结构,提升不动产的运营效率。


不过我国不动产资管创新格局的建立刚刚起步。在完善市场建设方面,崔春建议“融资通畅,退出可行”。首先是融资方能够通过REITs发行顺利获得融资。这要求我国加快金融行业的市场化进程,在不动产行业建立起资产导向的融资方式。其次是提升REITs市场的流动性,给投资人通畅的退出渠道。公募REITs投资中,投资人最关心的问题除了收益率外,就是退出的可行性。

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