在新冠疫情蔓延、全球宏观经济下行的当下，什么才是更有安全感的投资标的？
越来越多的资金（包括外资）正在持续涌入中国的租赁住房市场。
7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目获深交所审核通过。这是市场上首单通过的保障性租赁住房REITs（房地产信托投资基金）项目。
3月份，北京大兴中骏金辉·未来云城项目完成一项大宗交易，签约金额18.7亿元。此宗交易标的为大型租赁公寓，购买方为国际知名投资机构KKR和中骏旗下方隅集团。
国际著名投资机构华平也对中国租赁住房市场表现出持续的热情。
今年1月，锦和资管以约1.98亿元的总价，收购了上海徐汇滨江区块核心区域的共享公寓项目——后社·西岸。
锦和资管由华平与上海锦和投资集团有限公司共同设立。
收购后社·西岸，华平进一步扩大了其在华的租赁住房资产规模。此前，华平在中国已经投资了微领地、魔方、自如等多个长租公寓项目。
近期，一位长租公寓行业资深人士接受外媒采访时提到，目前全球投资者对中国租赁住房市场的投资兴趣依然浓厚。
在经历了暴雷、跑路、租金贷危机等剧烈震荡后，国内长租公寓行业有段时间似乎已经从风口跌落。据不完全统计，过去三年，有上百家长租公寓品牌消失。
为什么全球投资者又对长租公寓市场燃起了投资热情？下一个阶段，长租公寓行业如何才能走出之前的阴霾，实现更稳健、长期的发展？
房地产存量时代的超级赛道
中国住房租赁市场规模有多大？
中金研究在一份报告中预计，2035年前后，国内租房群体将扩容至约3亿人，支撑起租金规模达5万亿元的市场。
2021年，也有机构发布调研报告认为，到2030年，国内住房租赁市场的规模就能达到10万亿元，行业将迎来“黄金十年”。
如果你觉得2030年太遥远，不妨可以通过一些数据对比，感受一下中国租赁住房市场的巨大潜力。
据各城市公布的第七次全国人口普查数据，目前一线、新一线城市租住人口不断增长，仅北京、上海、广州、深圳、成都、杭州6个城市的租住人口就已经超过5000万人。
其中，北京有超过1/3的常住人口租房住，租住人口约为730万人。上海租房人口约995万，占常住人口的40%以上。
广州、深圳、成都、杭州的租房人口也分别达到：995万人、1350万人、480万人、477万人，在当地常住人口中的占比也分别约达53%、77%、23.06%和40%。
上述六大城市的租房率与美国旧金山、纽约、日本东京均超50%的租房率相比，仍存在较大差距，但已接近香港的水平，消费者对租房的需求强烈。
但从供给端也就是出租房屋占比看，美、日大型国际城市的租赁房屋占比均超40%，而国内北、上、广、深等一线城市的租赁房屋占比只有约20%，供应不足问题突出。
另外，从租售比（单位月租金/单位房价）维度看，国际标准认为，房地产运行状况良好的租售比通常为1:200——1:300。
诸葛找房数据研究中心监测的数据显示，2021年，国内重点50城平均租售比为1：615，远远偏离国际标准。
数据来源：澎湃新闻
这意味着，在我国的高房价背景下，租金与房价长期背离。
随着一线城市涌入更多流动人口，而房价又持续维持在高位，一线城市的租房需求未来将长期保持强劲的增长势头。
2021年以来，随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，租赁住房市场迎来新的历史性发展机遇。
长租公寓下一步：专业化资管时代
在长租公寓行业的资深人士看来，过去几年长租公寓企业的集中暴雷，很多是因为缺乏资管属性，融资不通畅、运营回报率低造成的。
面对新的历史性机遇，什么才是长租公寓下一步发展的正确姿势？
一些长租公寓品牌包括微领地、方隅、旭辉领寓等给出的答案是：向重资产模式的资管平台转型。
2021年，随着各项利好的出台，微领地毅然向“募投建管”的闭环型重资产模式转型，成为租赁住房资产管理平台。
资管模式下，长租公寓品牌既是资产的持有者，也是运营者，它不仅能获得租金收益，还能享受资产增值带来的收益。
此外，长租公寓品牌通过自建物业或者收购合适的物业进行改造，可以获得相对便宜的资产。
同时，品牌方还可以完全按照目标用户的需求打造产品，提供更好的品质和用户体验。
因此，长租公寓转型重资产模式的资管平台，通过运营管理获得稳定持续收益，回报率得到大幅提升，为资产证券化创造了条件。
实际上，在国外租赁住房成熟的市场，以及物流地产领域，资管模式早已被验证成功。
EQR和普洛斯（GLP）分别是这两个领域的典型案例。
EQR成立于1969年，目前是美国最大的长租公寓管理公司之一，旗下运营的公寓房间分布在波士顿、纽约、西雅图等核心城市。
EQR 在过去数十年的迅猛发展中，将机构化、规模化和金融化手段相结合，通过自建或者收购实现自持物业，然后通过标准化的运营管理，为美国租赁住房市场的用户提供服务，最终形成“投、融、建、管”的完整闭环。
除了EQR，AVB也是美国排名靠前的公寓管理公司，它同样采取重资产模式，其管理的大部分公寓为自持。
所幸的是，美国成熟的REITs（房地产信托投资基金）市场在EQR、AVB等公寓品牌融资过程中发挥了重要作用。
