早在1960年就推出REITs，并于1991年进一步允许权益型REITs上市流通，这使得更多个人投资者可以参与到房地产投资。
EQR在1993年就以REITs的形式在纽交所上市，成为美国首家租赁住房REITs。AVB也是美国市值领先的上市公寓型REITs，目前其市值达276.2亿美元，与EQR旗鼓相当。
EQR和AVB作为REITs的管理者，可以获得REITs的管理费+收益提成，而REITs的收益主要来自租金、运营增值和资产增值。
可以说，REITs就是美国公寓企业普遍采用重资产模式，自持资产的核心前提。
据一些公开数据，过去 10 多年，美国长租公寓REITs的年化收益率约为 8%。这甚至高于当地房地产开发销售的收益回报。
普洛斯（GLP）也是典型的重资产模式。它在全球范围内投资、建设优质、高效的仓储基础设施，然后出租给客户并为其提供物业管理服务。
REITs也为普洛斯提供了融资便利。截至去年底，普洛斯物流地产业务资产面积达7500万平方米，不动产资产管理规模超1000亿美元。
在中国，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”也于去年在深交所上市交易，成为中国首批基础设施公募REITs试点项目之一。
这为普洛斯搭建了资本循环的新平台，募集的资金将全部继续投入到中国市场的物流基础设施，为投资人创造回报。
2021年，监管部门相继出台对保障性租赁住房的金融支持政策。其中，国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，标志着保障性租赁住房REITs驶入快车道。
微领地CEO周君强认为，REITs相关政策和项目在国内落地，将为重资产模式的长租公寓带来更通畅的融资和流通渠道。这也是微领地向重资产的资管平台转型的契机。
谁能成为中国的EQR？
除了重资产的资管模式，世界上成熟、稳定的长租公寓市场还有哪些成功的经验值得借鉴？
聚焦核心城市是国外大部分长租公寓的共同选择。他们集中在人口数量排在第一、第二梯队的 15 个州，这些地方都具有高就业机会、高房价、低购房率等特征。
2000年后，EQR剥离非核心城市资产，重点布局纽约、波士顿等经济繁荣、人口稠密的大城市。AVB同样聚焦于人口稠密的热点城市。他们用实践证明，不是所有城市都有大规模的租房需求。
在国外一些核心城市，就业机会多，但房价高企，毕业生需要 5 ～10 年的过渡时间，租房需求旺盛，为长租公寓的发展提供了土壤。因此，EQR等长租公寓品牌的目标客户都是年轻人。
以年轻人为代表的租户，更喜欢面积小，租房成本低，但配套设施齐全、交通便利的长租公寓。所以，在2006 年- 2016 年，美国的长租公寓单套面积呈缩小趋势。
国外以REITs 为代表的机构类投资运营商更偏好大体量的集中式公寓，因为公寓体量越大，越能降低人房比，减少人工费用，提升运营效率。
反观国内，年轻人，尤其是90后已经成为城市租赁人群的主力军。每年有上千万应届毕业生涌入市场，而他们结婚越来越晚，这群人基数大、增长稳定、租房需求强烈，为长租公寓提供了发展土壤。
那么，面对年轻人的租房需求，谁是中国的EQR？
目前来看，微领地在客户和产品定位、城市布局、发展模式等方面都与EQR高度契合。
2011年成立的微领地，始终面向刚需客群——毕业三、五年内的年轻人，提供月租金在2000-4000 元价位的一房产品，致力于满足上海青年新市民的租赁需求。
微领地曾用“25的N次方”对年轻用户做过精准画像：25岁的年轻人是租房的主力人群；房租占他们收入的25%，这样才能手头宽裕又能保障居住品质；25㎡独门独卫是居住底线；同时，这群人还需要社群生活。
所以，微领地开发出“小户型、大社区”的青年社区产品。25平米的精致单间小户型，拥有卧室、客厅、厨房、卫生间，现代化的装修，2000~4000元/月的租金。既满足年轻人对于品质、租金的要求，又能用社区内丰富的功能模块满足他们对社群生活的需要。
今年，他们又提出了极致性价比策略——产品和服务要时尚舒适、地理位置和交通服务要便捷，更关键的是，还要是区域内最低价。
一直以来，微领地都在探索超级社区模式，以大体量的集中式公寓为特色，运营过10个千人以上的大店。
在成立之初，微领地就着手打造了一套后台技术系统，覆盖了社区开业、项目交付、日常经营管理等操作流程，可为用户提供APP预订、签约入住、报修、水电充值、第三方服务、投诉等标准化服务。
这套系统为他们高效管理大体量社区提供了有力的支撑，帮助他们在每个环节降本增效。
在2018年当大量长租公寓还在亏损和低出租率为代价跑马圈地时，微领地已经实现全部单店盈利，全年出租率达到93%。2020年，微领地实现公司整体盈利。
成立至今，微领地始终聚焦上海市场，他们曾连续四年蝉联上海集中式公寓规模第一。
微领地CEO周君强表示，未来几年，微领地仍将持续深耕上海市场。
2021年，微领地在上海一口气拿下6个重资产项目，管理资产规模逼近200亿。如今，他们已经拥有7个重资产青年社区（含在建），自持超30000间房，是国内头部的市场化青年社区租赁住房资管平台。
