一般来说，餐饮租售比一般销售25%，零售租售比小于30%，主力店租售比小于5-10%，各业态和品类租售比有较大差异。就商场整体而言，不同商场主次力店占比、业态配比和品类占比都会有较大差异，大致来说租售比一般10-15%。也就是说销售10个亿的商场，总体租金控制在1-1.5亿相对合适。这个也是作为项目制定资管政策的一个参考。
4、租金政策需要考虑项目内外因素。
资管政策的制定，需要依据多方面要素来确定，盲目武断制定出租金标准，如果过高的话，可能导致流失优质品牌，甚至招商率不达标，甚至招商成交困难。有个别筹备期项目，因为过于乐观制定较高租决，导致意向客户过少，招商困难，影响项目市场口碑甚至严重影响开业。
就影响因素而言，外部因素有市场整体租金水平、竞争对手租金水平、对标品牌租金水平和销售预期等，内部因素有项目周边人口、客流和销售预期、项目所处生命周期阶段和成长趋势以及项目（已开业）对标品牌销售和租金对比等。
5、商业经营难以标准化。
商业是解决消费者需求，是搭建品牌集合和消费需求集合的交易平台。每个项目都会是不一样的项目，每个项目都有他的独特性。商业模式可以标准化，但是落地到每个项目都会是个性化的。
从静态要素分析，不管外部要素项目位置、外部交通、目标人口、消费力与消费偏好等，还是内部要素建筑体量、内部动线、商业规划、品牌组合等都不可能相同。
从动态要素分析，项目定位、经营策略、现场管理、营销活动、品牌组合与调整等，以及经营团队都不可能相同。人不能两次踏进同一条河流，项目亦是如此。
所以商业经营，不仅是复杂经营活动，而且是一种无定势的艺术。
6、商业投资回报呈下降趋势。
商业进入下半场，越过黄金白银进入青铜时代，市场竞争加剧、商业供大于求、疫情散点爆发、经济预期低迷、消费预期萎缩等多种因素，导致商业投资回报率呈下降趋势。还在用黄金时期的回报率来测算租金指标，无异于刻舟求剑、求而无果。
只有商业规律，理解经济趋势，看懂行业趋势，才能制定出适合资管和经营策略，指导商业经营。
03常见“不好的管理”
进入下半场的商业，内卷和焦虑成为当前工作的主旋律。内卷之下，焦虑之中，有的企业就会忽视正常商业规律，使出一些歪招、怪招，力求出奇制胜。到底有什么招数呢？
1、主观主义
不尊重客观规律、不顾实际情况，纸上谈兵，贪多图快；喊口号、大跃进，不能循序渐进；也有可能是悲观的主观主义，事情还没干，没做调研、计划就说事情干不成。
2、过度管理
过度管理指的是有的管理者喜欢事事亲历亲为，事必躬亲，整日陷于忙碌之中，过分相信自己的能力、精力和眼光，不相信自己的员工能够做好，认为缺少自己的指挥就达不到预期结果。
无数专业条线、数不清的考核指标、翻不完的指导规则，文山会海、写不完的作业，导致基层管理者难以发挥主动，导致习惯性无能。
万事皆考核，人人自危、草木皆兵。可能导致员工诚惶诚恐、满意度下降，对商户和消费者服务很难做到全心全意。
3、专业化流失
商业经营，是一个复杂的经营艺术，涉及范围极广，又没有教科书可以参考。所以从选址、规划、招商、运营、营销、服务、线上等多角度来说都是存在较强的专业化门槛，在面临日益加剧的市场强竞争，快速变化的年轻化消费需求，以及线上线下融合，后疫情时代的散点爆发，对商业经营者提出更高的要求。专业化经营能力和综合性管理能力，都是管理团队不可缺少的。
如果仅从结果考核导向，来指导经营是事后诸葛、本末倒置，通过趋势预判、竞品分析、市场动态发展，来做经营策略研判，达到项目最有效的动态化经营。放弃专业化，是对商业的误解，对商业经营的不重视。
04如何管理好购物中心？
1、以人为本
这里面以人为本涵盖三个层面：
以员工为中心，追求员工满意度；以商户为中心，追求商家满意度；以消费者为中心，追求消费者满意度。
如果以上三个层面都做出一定水准，那么企业竞争力无疑是可怕的。
2、服务是第一性的
商业是第三产业，更是服务型企业，为生产和生活提供消费服务的企业。所以商场具有服务业属性，服务是第一性的。主要包括两个方面：
第一方面，消费者追求的是顾客体验，消费者满意度是商场经营的重要评价要素；
第二方面，商户追求的投资回报和互动服务，商户满意度是商场重要评价要素；
商场管理人员服务于商户，商户营业人员和商场客服人员服务于消费者。从员工满意到商户满意到消费者满意，这是一个服务满意度的传递。反之，如果员工不满意，对工作抱怨，那么就不会全心全意对待商户；如果商户对商场不满意，那么商户对消费者也不会那么全心付出，可能就会导致消费体验和满意度下降，消费者离开和商场销售下降也是大概率。
3、理解利用客观规律
商业的放水养鱼：从项目筹备期开始，适当放宽政策，争取更优化、更具竞争力的品牌组合，达到商场更短培育期和商户更好的前期盈利，促进商场竞争力和口碑提升。
商业成长的周期性：购物中心从选址、筹备到开业，进入运营期的成长、发展、成熟、衰退调整都有一定周期规律。本着实事求是，尊重事物内在规律，急功近利、拔苗助长，盲目追求租金、涸泽而渔，都不是好的选择。
