今天想聊一下什么是好的管理，我下面就来聊下什么是好的商业管理。
01管理是干什么？
科学管理之父弗雷德里克·泰勒认为：“管理就是确切地知道你要别人干什么，并使他用最好的方法去干。”在泰勒看来，管理就是指挥他人能用最好的办法去工作。
诺贝尔奖获得者赫伯特·西蒙对管理的定义是：“管理就是制定决策。”
彼得·德鲁克认为：“管理是一种工作，它有自己的技巧、工具和方法；管理是一种器官，是赋予组织以生命的、能动的、动态的器官；管理是一门科学，一种系统化的并到处适用的知识；同时管理也是一种文化。
据北京大学何小锋教授考证，“管理”一词最早出自于管仲，是“管仲之理”的缩写。
个人理解，管理就是统筹各类资源（人、财、物及信息），并对资源进行整合达到最优结果。
管理的范畴很大，有政府管理、社团管理和企业管理等。这里谈的管理，主要是指企业管理。评价企业管理的好坏，我觉得有三个维度：
1、能否提升生产力、产生企业效益？
2、能否统一企业理念、建立正向企业文化？
3、能否挖掘员工潜力、激发组织活力？
归根结底，所谓好的管理，于企业而言，就是组织各类资源，完成企业目标。
02什么是商业管理？
按照通常概念，购物中心管理大概分为几个范畴，招商、运营、市场、物业、工程、行政、人事等方面的管理。核心是以购物中心经营为核心建立一套运营管理体系。
一、购物中心是交易平台，更是服务平台，核心是以服务链接B端和C端。所以，我个人理解的购物中心管理，核心要素构成大概有：
1、2B管理
2B管理，就是对商户管理，是商业管理的核心内容之一。商户为商场购物中心提供两个核心支撑：一是租金，二是品牌。这两项目都是购物中心最重要的，前者是收入，是企业生命线；后者是内容，决定对消费客群吸引力。
当前在2B管理之下，招商管理、品牌落位、租金管理、合同管理、商户营销管理、商户服务等方面涉猎范围很广。
2、2C管理
2C管理，就是指消费者管理，也是商业管理的核心内容之一。消费客群是商场购物中心的衣食父母，为商场提供品牌消费买单，贡献销售。是品牌销售的来源，也是商场销售支撑。
消费者管理，包括会员管理、社区营销、线上营销、消费需求调研、消费满意度调研等。
3、场景管理
现在消费者，尤其是年青一代消费者，不仅关注消费内容、消费结构，而且更加关注消费过程体验，所以对消费场景提出更高的要求。消费者希望在满足消费需求时，希望消费环境更加舒适健康、创新吸睛，在消费时获得社交、休闲、娱乐、品牌等全方位的感官体验。
4、经营系统管理
商场本身就是一个比较复杂的经营系统。
从营运层面来说，商场的整体客流和销售，商铺合同的租金、物业费及递增率，商户的销售、坪效与租售比，商场的主次力店、品牌组合及动态调整与进化，商场的全口径指标等等；
从市场层面来说，商场的客群画像，全年营销框架与节假日营销活动，商场平日客流销售与周末客流销售，主次力店及各业态客流与销售，会员新增、活跃度及线上销售，品牌联动、异业联动等；
从资管角度来说，比较关注租金、物业费、租金递增率、出租率、租金收缴率等经营性指标，也关注成本、利润、资产回报率、投资回报周期等资产经营指标。
总而言之，商业经营系统大致分为商业运营和资产经营两个层面，一个关注实际经营，一个关注资产回报。关注“实”的商业经营和“虚”的资产经营，保持两者合理平衡，才能可持续发展。
二、商业有一定规律
1、长期主义。
对比地产销售而言，做商业是长期行为。个人认为，长期主义这个词，比较适用于商业经营，一方面投资回报周期比较长，正常来说8-12年，有的更长一些；另一方面商业更加关注精耕细作、润物无声，也是长期主义行为表现。在这个方面港资系恒隆、和外资系，不管是商业产品的规划设计，还是对建筑的品质要求，以及对招商品牌级次与组合，都是做到独具匠心、精益求精。用长期主义的眼光做事情，不仅追求租金和回报，而且更加关注品牌、消费者、社会对商业产品的评价。
2、项目的周期性。
商业的特殊性，在于他像一个生命体，从孕育到呱呱落地，开业后蹒跚学步，到逐渐成长发展到青年、而立之年到达巅峰，身体机能也会逐步走下坡路，类似人的生命周期，商业也有自己的生命周期。
如果以十年为一个周期的话，正常商业体，不考虑特殊情况（不佳选址、人口基数不足），大致经历1-3年培育期进入发展期（第3-5年），在第6-8年达到成熟期，不管是市场地位、品牌组合、租金收入还是销售客流都达到巅峰，后面随着物业结构陈旧、品牌组合老化、市场竞争加剧，逐步走向衰退调整。
正视项目周期性，判断项目所处生命周期阶段，给出具体资管政策、经营策略和调整方案，有助于提升项目整体竞争力，从长期角度提升项目总体收益。
3、合理的租售比关系。
与百货的联营扣点模式不同，购物中心多数以租赁模式（租金+物业费）为主。从单一品牌来说，品牌的销售与所能承受的租金水平，会保持一个相对合理区间，我们把这个称之为品牌租售比；从整体来说，商场是由不同业态品牌组合而成，包括餐饮、体验、零售和主次力店等，每个业态都有一个相对的租售比区间，那么商场也会有一个整体的租售比区间。
