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什么是好的商业管理?

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-07-14 | 1555 次浏览 | 分享到:

今天想聊一下什么是好的管理,我下面就来聊下什么是好的商业管理。


01管理是干什么?


科学管理之父弗雷德里克·泰勒认为:“管理就是确切地知道你要别人干什么,并使他用最好的方法去干。”在泰勒看来,管理就是指挥他人能用最好的办法去工作。


诺贝尔奖获得者赫伯特·西蒙对管理的定义是:“管理就是制定决策。”


彼得·德鲁克认为:“管理是一种工作,它有自己的技巧、工具和方法;管理是一种器官,是赋予组织以生命的、能动的、动态的器官;管理是一门科学,一种系统化的并到处适用的知识;同时管理也是一种文化。


据北京大学何小锋教授考证,“管理”一词最早出自于管仲,是“管仲之理”的缩写。


个人理解,管理就是统筹各类资源(人、财、物及信息),并对资源进行整合达到最优结果。


管理的范畴很大,有政府管理、社团管理和企业管理等。这里谈的管理,主要是指企业管理。评价企业管理的好坏,我觉得有三个维度:


1、能否提升生产力、产生企业效益?


2、能否统一企业理念、建立正向企业文化?


3、能否挖掘员工潜力、激发组织活力?


归根结底,所谓好的管理,于企业而言,就是组织各类资源,完成企业目标。


02什么是商业管理?


按照通常概念,购物中心管理大概分为几个范畴,招商、运营、市场、物业、工程、行政、人事等方面的管理。核心是以购物中心经营为核心建立一套运营管理体系。


一、购物中心是交易平台,更是服务平台,核心是以服务链接B端和C端。所以,我个人理解的购物中心管理,核心要素构成大概有:


1、2B管理


2B管理,就是对商户管理,是商业管理的核心内容之一。商户为商场购物中心提供两个核心支撑:一是租金,二是品牌。这两项目都是购物中心最重要的,前者是收入,是企业生命线;后者是内容,决定对消费客群吸引力。

当前在2B管理之下,招商管理、品牌落位、租金管理、合同管理、商户营销管理、商户服务等方面涉猎范围很广。


2、2C管理


2C管理,就是指消费者管理,也是商业管理的核心内容之一。消费客群是商场购物中心的衣食父母,为商场提供品牌消费买单,贡献销售。是品牌销售的来源,也是商场销售支撑。


消费者管理,包括会员管理、社区营销、线上营销、消费需求调研、消费满意度调研等。


3、场景管理


现在消费者,尤其是年青一代消费者,不仅关注消费内容、消费结构,而且更加关注消费过程体验,所以对消费场景提出更高的要求。消费者希望在满足消费需求时,希望消费环境更加舒适健康、创新吸睛,在消费时获得社交、休闲、娱乐、品牌等全方位的感官体验。


4、经营系统管理


商场本身就是一个比较复杂的经营系统。


从营运层面来说,商场的整体客流和销售,商铺合同的租金、物业费及递增率,商户的销售、坪效与租售比,商场的主次力店、品牌组合及动态调整与进化,商场的全口径指标等等;


从市场层面来说,商场的客群画像,全年营销框架与节假日营销活动,商场平日客流销售与周末客流销售,主次力店及各业态客流与销售,会员新增、活跃度及线上销售,品牌联动、异业联动等;


从资管角度来说,比较关注租金、物业费、租金递增率、出租率、租金收缴率等经营性指标,也关注成本、利润、资产回报率、投资回报周期等资产经营指标。


总而言之,商业经营系统大致分为商业运营和资产经营两个层面,一个关注实际经营,一个关注资产回报。关注“实”的商业经营和“虚”的资产经营,保持两者合理平衡,才能可持续发展。


二、商业有一定规律


1、长期主义。


对比地产销售而言,做商业是长期行为。个人认为,长期主义这个词,比较适用于商业经营,一方面投资回报周期比较长,正常来说8-12年,有的更长一些;另一方面商业更加关注精耕细作、润物无声,也是长期主义行为表现。在这个方面港资系恒隆、和外资系,不管是商业产品的规划设计,还是对建筑的品质要求,以及对招商品牌级次与组合,都是做到独具匠心、精益求精。用长期主义的眼光做事情,不仅追求租金和回报,而且更加关注品牌、消费者、社会对商业产品的评价。


2、项目的周期性。


商业的特殊性,在于他像一个生命体,从孕育到呱呱落地,开业后蹒跚学步,到逐渐成长发展到青年、而立之年到达巅峰,身体机能也会逐步走下坡路,类似人的生命周期,商业也有自己的生命周期。


如果以十年为一个周期的话,正常商业体,不考虑特殊情况(不佳选址、人口基数不足),大致经历1-3年培育期进入发展期(第3-5年),在第6-8年达到成熟期,不管是市场地位、品牌组合、租金收入还是销售客流都达到巅峰,后面随着物业结构陈旧、品牌组合老化、市场竞争加剧,逐步走向衰退调整。


正视项目周期性,判断项目所处生命周期阶段,给出具体资管政策、经营策略和调整方案,有助于提升项目整体竞争力,从长期角度提升项目总体收益。


3、合理的租售比关系。


与百货的联营扣点模式不同,购物中心多数以租赁模式(租金+物业费)为主。从单一品牌来说,品牌的销售与所能承受的租金水平,会保持一个相对合理区间,我们把这个称之为品牌租售比;从整体来说,商场是由不同业态品牌组合而成,包括餐饮、体验、零售和主次力店等,每个业态都有一个相对的租售比区间,那么商场也会有一个整体的租售比区间。

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