浅析商业不动产资产管理的入门基础

资产管理于整个行业而言并非新名词，但迄今各方对资产管理都有不同定义和见地，站在运营商视角下，资产管理的核心在于实现投资与收益的平衡，通俗理解就是如何花最少的钱去创造更大的利益。

因此资产管理视角下的运维、数据分析、技改不再是独立的服务产品，而是为了提升效益、降低成本的技术手段的组合。

一、什么是资产管理

随着存量时代的到来，资产管理的理念已经逐步深入人心。然而，到底什么是资产管理，却不是所有人都能够有清晰的认知。

有人认为资产管理是商业地产的投融管退，有人认为资产管理是实现资产的保值增值，有人认为资产管理是地产+金融......这些说法可以说都没错，但却都不完整，都没有反应出资产管理的本质。

要从本质上理解什么是资产管理这个问题，还要从为什么要做资产管理说起。前面说的投融管退、地产+金融，某种意义只是资产管理的一些手段，而保值增值，则可以认为是企业做资产管理的一个目的。那么，企业做资产管理就只是为了保值增值吗?事实上并非如此，当房地产企业把不动产作为一项投资时，保值增值自然就是目的;而当企业把不动产购置楼宇自用时，资产管理的目的则更多立足于物业维护的视角。因此，这里有个需要先理解的东西，叫做业主目标。只有理解了业主目标，才知道资产管理要做些什么 。

不动产资管中的业主目标

资产管理，简而言之就是为实现业主目标所开展的不动产管理工作。 当业主目标是资产保值增值的时候，资产管理人的工作就需要为业主考虑如何投资、是否借助融资杠杆、如何通过管理的手段提升价值、如何进行退出。

二、理解资产价值提升的逻辑

资产管理人要帮助业主实现资产保值增值的目标，就必须先明白商业地产项目做到怎样才能算“保值”、怎样才叫“增值”。初涉商业地产的人，直观上往往觉得项目盈利了就沾沾自喜了，也有些人认为项目的盈利能力必须跑赢资金成本才行。然而，这些想法与资管的视角还是存在着偏差的。

事实上，这个问题本质上是需要理解资产价值的衡量方式。房地产的估值方式通常有三种：市场比较法、成本法、收益法。成本法主要适合于一些自用房产和不良资产的评估，市场比较法在住宅领域广为应用。而对于能够产生收益的经营性不动产，国际通用的估值方式则是收益法，即：

资产价值（V）= 净营业收入（NOI）/ 资本化率（CapRate）

从这一公式，我们不难发现：资产的保值增值的关键离不开经营收益和资本化率;资产价值提升的逻辑，就在于NOI的提升和资本化率的控制。

那么，如何资产是否保值增值呢?这就要应用到另一个重要的指标NOI Yield了。经营收益率（NOI Yield）= 净营业收入（NOI）/ 投资成本（C） ，代表了某一时间点项目投资回报的程度。将这一个公式与收益法估值公式(V=NOI/CapRate)一比较，我们可以发现：当NOI Yield>CapRate，资产价值超过了投资成本，即业主资产获得了增值；反之，若NOI Yield 。

因此，要实现资产的保值增值，就需要不断地提升NOI并控制好CapRate，让NOI Yield尽快地跑赢CapRate。而要想提升NOI，就需要不断地去思考如何增加收入、如何合理地控制费用支出。这就离不开项目自身良好的运营能力，即：通过运营把租金价格做上去，保持良好的出租率、收缴率，实现良好的费效比等等。

什么是资产管理公司？

资产管理，通常是指一种“受人之托，代人理财”的信托业务。从这个意义上看，凡是主要从事此类业务的机构或组织都可以称为资产管理公司。

资产管理公司分类

一类进行正常资产管理业务的资产管理公司，没有金融机构许可证；另一类是专门处理金融机构不良资产的金融资产管理公司，持有银行业监督委员会颁发的金融机构许可证。