谈谈商业不动产投资中的Multiplier

以使用最为普及的GRM为例，其用于衡量的收益指标只考虑了潜在的租金水平，忽略其他收入类型的影响。对于存在多种收入的楼宇，如：收入组成较复杂的购物中心或是服务收入有一定占比的产业园区，测算过程误差就会比较大了。此外，从前面的NOI分解公式我们会发现，用于计算GRM的潜在总租金(PRI)中并未去除租约亏损、空置、欠租等因素的影响。当楼宇实际经营状况不好的时候，GRM并不能反应出其实际的情况。还有就是，GRM只是一个时点数，并不能反应长周期的投资回报，单独应用于衡量投资价值也会存在着缺失。因为这些原因，GRM一般只能用于投资粗估预判，或是在土地出租、住宅出租等受经营因素较小的场景。

收益乘数的主要应用场景

当然，如果使用其他的收益乘数时，会增加对应的考虑因素，适用性会进一步提高。比如：潜在毛收入乘数(PGIM)考虑了租金以外的其他收入，能够适用于收入结构更加复杂的场景，可在其他信息不充分的情况下作为估价的参考；有效毛收入乘数(EGIM)考虑了租约亏损、空置及欠租等经营因素的影响，适合在费用占比影响较小，或费用与收入成正比的场景下用于估价；如果使用净收入乘数(NIM)那就回到与常用的收益还原法相同的逻辑了。

只不过，对适用范围越广的收益乘数，其所需要应用的收益指标的获得难度必然也会增加许多。复杂度高了，收益乘数法估值也就失去其应用简单快捷的优势了。因此，在实际业务过程中，多数情况下还是会采取收益还原法来估值，并结合现金流折现的方式进行投资回报测算。特别是站在资管的角度，考虑到项目持续跟踪的要求，往往都会依据于NOI进行测算和指标跟踪。通常只会在投资收购时，应用GRM来对项目进行初步的筛选评估。

也许，收益乘数在整个运营管理环节中对于资产价值及投资回报的指导意义确实没有NOI、CapRate这些来得重要。但是，我想说的是：Multiplier作为一项投资者会应用到的指标，资产管理者还是需要加以理解和应用。所谓资管，左手为“资”，右手为“管”。如果不去理解资方的想法，很可能在别人对我们的项目进行初步的筛选评估时就会出局了，很可能就此错过了一些与资本合作或进行退出的机会，更遑论实现资产的价值最大化了。