新格局！从“房地产”到“不动产”资产管理

从不动产资产管理人的角度来说，如何打造标准化的能力一定是非常重要的。比起私募基金，类REITs或者是ABS的标准化程度是稍高一点，今后到公募REITs、上市REITs则是更高程度的标准化。资产管理人要有能力在这个“陆海空”立体金融体系里面形成一个对接，才能建立起跟资本对话、资产对话真正的桥梁，今后一定是一个高度立体化不动产资本格局。

案例，在收购一栋写字楼的时候，我们摒弃了传统的发私募基金来收购的模式，而是直接用REITs的方式来收购。也就是说，我们通过一个REITs结构收购了一栋写字楼，这样做的好处是把整个资金环节标准化了，标准化了以后很多资本就更容易参与进来了。

存量不动产的资本的格局和增量最大的不一样的地方是什么？我觉得主要是对资产管理人的要求。在开发商时代，其实它是一个高周转、高杠杆、高利润的逻辑，这是我们开发商传统的这么一个业务模式。现在这三个指标都遇到挑战，比如说杠杆已经到了一个不可再加的地步，现在房子限购限贷让周转速度大幅度下降，还有利润率空间也越来越小，开发商在增量开发基本上都遇到了瓶颈期。

到了存量的时代，其实我们要用一个金融模型，就是现金流和资本化率的模型。要解决的问题，就是说你要把一个存量资产的现金流给做出来，然后通过盘活流动性、盘活资本化率，通过金融能力把你的现金流上翻成资产价值的变现能力，这才是资管的核心能力。我们觉得这个道理其实非常简单，大家所有要想干的事都要围绕这个模型，一个分子、一个分母就可以说得清清楚楚。

资产管理人闪亮登场

为什么新格局之下对资产管理人的要求更高了？因为资产管理人都要面临“找钱”的问题，资金募集有各种各样的难处，但与此同时，很多资金方发现找到好的资产也很难，找到靠谱的管理人更难。

作为一个不动产领域的私募资管机构，我深信现在是资产管理人的黄金时代，但是不要忘记资本之剑也只能传给能够驾驭资本的那些资产管理人。至于房地产到底需要哪些能力，我总结下来有四个维度：资产获取的能力、资产改造升级的能力、资本获取的能力，以及资产管理与风控的能力。

国内现在做不动产的资管机构，要么在运营端很聚焦，要么在资金端很聚焦，其实它是一个系统工程，是一个产业链上下游进行整合发展的过程，不是说在哪个环节做的好就能够成功，必须有整体意识。

要想驾驭资本，我们既要懂资产运营，把资产从产品到招商、到租户管理，有一个把控；又要有投资能力，我们的投资策略、我们的资产并购应该是怎样的逻辑，我们的投后管理应该怎么做，一直到我们融资和风险管理，都要有能力系统化地建立起来，才是真正合格的不动产资产管理人。

最后，最终能生存下来的“物种”不一定是最强的，也不一定是最聪明的，但肯定是最能适应变化的。不动产的下半场，适者生存的逻辑不再是单一化的债权与杠杆，而是如何玩转现金流、如何玩转多层次的资本市场。