租住不动产经营团队要建立现金流量表思维

在产品运营场景的打造上也同样如此，例如上海浦东航头友里项目，以“友里安家”计划体现央企社会责任的实践，为上海动迁安置过渡客群提供一站式解决方案，为城市更新提供新的安置闭环选择。而且，考虑到动迁过渡客群以长者群体居多，中海友里特别结合中海康养的运营服务机制和产品理念，针对长者制订了一套生活服务关怀体系，增加适老化设施，打通年轻群体与长者群体的生活边界，增添更多的生活乐趣和全龄社区氛围。

（2）好服务是正向循环的发动机

与酒店及服务式公寓不同，租赁住房作为更加生活化的场景，服务密度及频次有不同的需求，且业务模型对于人员配置有比较集约的管理诉求。如何在集约管理诉求之下，洞察服务界面的关系，让服务和住户体验形成良性互动，构建一种新的根植于居住之上的“以人为本”的精细化运营管理服务体系，是实现租赁住房资产管理表现正向提升的重要内生动力。

根据第七次人口普查数据，全国家庭户4.9亿户，相比2010年增长近23%，户均人口则从2010年的3.1人下降至2.6人，家庭型小型化趋势较为明显，年轻人中独身比例增高。家庭的裂变一方面促进了住房需求，另一方面年轻群体和小家庭也是租赁住房市场的重要客户，这部分客群与精致生活、斜杠身份、跨界社区等关键词紧密相连，对好产品和好服务的诉求将更加明显。

例如中海友里公寓杭州滨江店，作为宠物主题型公寓，为满足年轻租客“新刚需”，以宠物为纽带，对标参考北欧跑酷设施，自主研发设计宠物跑酷乐园，让居住在公寓内的养宠人群能够有更多的高质量空间来陪伴宠物玩耍。宠物友好主题公寓的推出即广受市场欢迎，目前该项目基本处于排队租赁状态。此外中海友里北京房山店结合了项目主要客群Z世代年轻、逐新的特点，与百万粉IP“三尺童子”品牌跨界联动，打造二次元沉浸式人居新场景，使项目持续保持吸引力，从而进一步增强客户粘性。

（3）好资产：资管通路与复合型人才支持

以资管理念打造好资产还有一个重要的方面：资管人才的培育和经营动作的资管理念融合。不论从提升资产自身的回报还是未来通过公募REITs退出，既懂投资者需求、又懂经营管理的业务团队是十分重要的。尤其是国内首个保障性租赁住房REITs项目的报送，传递出一个信号：市场各方的专业能力结合与优势互补，才能在产品的经营和投资人之间实现良性的对话，进而吸引长线资金进入，更有利于促进经营稳定与产品收益的实现。

这也是中海长租公寓一直提到的，在建立标准化的运营管理体系之上，租赁住房经营团队要建立现金流量表思维；在好产品和好服务之上，增强资产管理的好意识，打造一支理解投资人诉求、服务好客户需求的精益管理团队，提升投资端收益，为公募REITs时代的到来储备技能。

未来，长租公寓将继续坚持以资管推动发展的路径，通过UROOM管理服务体系打造长租公寓资产管理全链条能力，并形成系统化的品牌输出能力，推动业务规模继续实现有质量的增长；通过全域资管生态化、全流程标准化、全过程方案化等能力形成具备商业特色、服务国家新型城镇化的能力价值。