随着国家对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视，长租公寓行业也从无序竞争阶段逐渐走向规范调整期。在这个发展过程中，市场将更为理性。资源、资金都在向头部企业集中，中小企业可能会面临淘汰，疫情显然正在加速行业的迭代和整合，具备极强O2O运营能力的公司与重资产持有型公司将脱颖而出。
我们将通过探究集中式公寓行业本质、运营体系、行业机遇、发展趋势四个方面叙述市场发展特征，展望未来行业发展趋势。
集中式公寓行业看似简单，但事实上想要规模和盈利双轮驱动，却有一定难度。只有从行业本身认知、商业逻辑、投资、运营、房源品质等多维角度看，行业脉络才会显得更加丰富和完善。
一、集中式公寓的商业本质
当前，长租公寓行业分为集中式运营和分散式运营两种模式。集中式运营模式由运营方拿下房源地的整栋或一栋中的几层，依据物业特有属性，由专业团队进行市场行情、用户画像、收益测算等多维度调研，并赋予整栋资产新的定位，在完成统一升级配置后正式推向市场；而分散式运营模式是为分布在不同区域的、分散的个人房源业主，提供专业的房源托管服务，并在进行标准化配置后对外出租。
集中式公寓根据资产轻重可分为四种商业模式，即持有型重资产、包租型中资产、托管型轻资产、平台型模式。
01、持有型重资产模式
持有型重资产模式，一般以地产企业、国企、金融机构作为主要运营方，用持有型方式获取物业，提供租赁和其他增值服务，获取收益。
从国外发展的借鉴角度，纽交所上市的美国第一家上市出租公寓公司——EQR也属于持有型，凭借融资、投资、运营三方面优势，同时拥有REITs等较好的退出渠道。现阶段而言，EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴。
我国长租公寓市场参与者，应与长租公寓产业链中相关企业进行积极合作，完善基础服务、夯实保障服务、拓宽增值服务，在减少期间费用支持的同时提高营业收入，维持现金流稳定。
国内公募REITs目前还没有大规模开放，影响了目前持有型物业的发展。
02、常见的包租型中资产模式
2016年-2018年，进入公寓行业的创业企业通常采用此模式，也是目前品牌公寓们普遍采取的方式。公寓包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，主要赚取其中的租金差或部分服务费。
在二房东模式下，不断比价才能获得房源，因而拿房成本不断升高，如何经营，保障现金流平衡成为运营的关键。
03、托管型轻资产模式
此模式托管型轻资产模式，相对重资产而言，托管并不是非常容易的事情，要有非常强的经验摸索、系统能力、组织能力及保证它的高效运营管理才能去做托管，通过收取管理费、加盟费等来盈利。
04、平台型模式
平台型模式通常是指线上互联网的运营方式，需要巨大流量。通常它在人房两端形成双边市场的飞轮效应，不是一般的公司能够介入的，平台需要长期的构建，而且需要不同的运营能力和组织能力。
总体来看，集中式公寓（包租型模式）的本质是什么？
在有限的建设期内快速地按照规定时间、规定成本完成，实现证照合规，收入最大化。业主端资金成本每年上涨，因而十年甚至更长的时间周期，如果空置率高的话，收益不断上涨就会相对较难。
从这点来看，时间变成了行业的敌人，真正有能力去跑赢时间的公司在市场上寥寥无几。
持有型重资产模式上的生意本质和包租是相反的：时间是朋友。
虽然前期有巨大的投资成本，但会在未来若干年运营后逐步收回。但此模式优势在于一次性出售成熟物业获得的投资收益增值，是比较大的回报。
值得关注的是，持有型模式下，大量机构的运营逻辑仍然是开发逻辑或销售房子的运营逻辑，但实际却不尽相同。
长租市场本身是一个双边市场，和二手车行业相似。也就是说，只有有足够多的房源才会产生双轮驱动的飞轮效应。
飞轮的两边是人和房子。双边市场会在房源供给充足的地方率先启动，房源越多，用户端随之吸引更多人，平台上就有更多的租房选择，人房匹配相对高效，两个轮子就会飞速转动起来，变成飞轮效应。集中式公寓通常以户型为单位，比如1栋100间的集中式公寓，客户看户型都不满意，整个公寓就会被客户放弃。
二、更有意义的规模
多少房源才能确定利润效益？什么样的规模更有意义？
第一，从财务角度看，健康的、盈利的规模才有意义。和投资人交流时，首先看单体房间财务模型，毛利是否为正。而单体房间财务模型的毛利为正*规模-总部费用=净利润。简单来说，10万间房，20万间房，要计算平均每个产品模型是否毛利为正值。如果为正，不断复制这样的房源，即可获得大量的毛利。
规模在产业模式里代表可以快速有效复制一个健康的单体模型，但是反之，如果单房模型不赚钱，规模越大，反而越危险。
第二，从业务角度看，足够的差异化规模才有意义。但是怎么形成费用？效益怎么能形成？
达到100万间以上的规模，品牌在用户心里建立的认知和形象、品质对于租价的支撑以及强大的智能系统。
如果要形成飞轮效应，企业需要在单一目标市场拥有10万+房源SKU的规模和密度，而不仅仅是每个城市几万间的规模。这里强调的是房源SKU概念，而不是房间数。
举例看，分散式公寓如果拥有100万间房，分布在不同地点，不同楼层。而集中式公寓市一栋楼有500间房源，用户选择时基本以地理位置、户型为要素。所以现在很多集中式公寓企业基本放弃线上平台的开发，因为他们知道平台模式很难做起来。
