不动产企业穿越行业新周期的关键：成熟的资管能力

日前，官方发布消息称将房子定义为风险资产，“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。”而资产管理能力强的企业才更有能力度过新一轮经济周期，这也意味着运营方的资产管理能力将成为资产的重新定价关键因素。

一、与所有行业的竞争一样，联合办公也只有少数企业才能盈利

2017年的联合办公风头无二，2022年的联合办公却举步维艰。不仅行业先驱上市效果不尽人意，出租率更是摆在中小办公品牌面前的生死劫……在这尴尬的环境中，创富港算是行业的一丝曙光，凭借其运营能力及科技实力掌握了真正的盈利密码。

2022年是创富港成立14周年，从2008到2022年，创富港连锁门店数量由27家增长至240家，签约门店遍布全国九大城市，先后服务中小微企业30万家以上；从门店出租率来看，除2020年外，创富港全店综合出租率均为90%以上，2021年创富港逆势增长，全店综合出租率达94.65%；集团营业收入连年保持正增长趋势。即使在2020年的疫情影响下，创富港的营业收入与新增会员数量仍保持着稳定的增长。

2022年创富港成立了数字化推广部，以物联网构建智能的实体创业空间，以互联网构建虚拟的社群创业空间，用科技的力量改变创业中的所有环节。方源间是创富港自己研发的APP，创享邦是互助社群品牌，小蝶云是专门针对小微企业开发的记账报税软件。显然，创富港已成为国内联合办公企业引领者。

联合办公的产业链是选址、设计、装修、销售、服务，其中，选址对于未来的运营管理及营收起到决定性作用，如果一开始没有选好址，后期通过百倍努力可能都无法实现预期盈利。对此，创富港有一套自己的评测体系，优先考虑地段、价格、使用率等因素，目标是寻找最盈利物业，获得超过普通同行收入20%的能力。

创富港认为联合办公的商业本质是：

1、与所有行业的竞争一样，只有少数企业才能盈利；

2、与所有的连锁行业一样，精细化管理是必须的，也是最有难度的；

3、表面上看门槛不高，但要做大做强，门槛是很高的，需要解决2个关键点：系统的完美、执行的团队；

4、用高效率低成本，实现每一个细节达到极致；

5、盈利只来源于与空间地址有关的产品，其他的都是引流产品，不能本末倒置。

未来联合办公3.0，是一站式创业生态圈，提供品质空间+专业服务+互助社群，可以延伸到所有的办公空间，以第三方优质服务的导入，建立人与人之间的链接（共建创享邦），打造一站式创业平台。

二、未来产业园市场一定是优质资产驱逐劣质资产

目前，土地交易市场呈现出紧缩的状态，土地增量市场已失去活力，如何盘活存量成为关键问题，精细化运营成为被关注的关键点。另一方面，公募REITs的推行，使优质资本可以吸聚更多资金，运营能力具备变现可能。产业园区的未来市场，会形成优质资产驱逐劣质资产的趋势。

当前产业园区的经营现状是，土地开发端收入持续下降，多样化盈利模式亟待发展。面对产业园区同质化问题严重、运营质量参差不齐、盈利模式单一的现状，相应的策略方向应该是定义园区产业个性、升级精细化运营模式、贯通多元服务链路。

在产业园区运营升级的核心是数字化。借助数字化手段提升已有业务环节的工作效率及精细化管理水平，盘活存量资产；利用数字化平台承载全新的需求，挖掘服务产业、服务企业、服务个人的多元链路。

具体分为两个维度，一是数字化赋能产业园区运营，做到资产可视化、物业智能化、管理数据化、服务落地化。二是数字化重塑多元服务链路。

所谓泛社群，就是将以个人为基础的社群概念泛化至企业领域，融合为“B端+C端”的泛社群概念。落地到应用层面，则是以园区为主导者，挖掘需求，满足需求，打破企业自身边界，以泛社群生态数据矩阵为底层，通过数据采集—数据处理—创建画像—持续迭代的环升路径，精准链接人、企业与生活服务、商务服务。

泛社群生态的未来应该是，内生进化的生态开始建立，通过催化供需的扩大和匹配，链接企业与企业，个人与个人，推动生态参与者相互协作，建设符合所有参与者利益的价值共同体，最终实现共赢。

三、国内地产基金的发展方向：“地产开发+资本运作”模式

目前中国城市更新市场基本按照规模分为五类，分别为市场主导的独立物业级、政府参与或主导包含“三旧”等类型的社区、区域或城市级以及涉及国家总体发展战略的城市群级。

城市更新的业务类型分为核心型和增值型。核心型以长期持有为目的，重点关注运营收益（EBITDA）；增值型通过基金化模式运作，以短期获利为目的，重点关注退出收益（全投资IRR），以改造重建型项目及运营提升型项目为主。

物业更新业务主要聚焦于北京、上海，由于其产业结构良好，金融、科创企业集中，企业对办公楼需求较高。在北京、上海，业务又主要聚焦于城市核心商圈与产业园区的持有型、增值型写字楼业务。核心商圈、产业园区升值空间较大、交易流动性好，整体投资风险较低。

就投资市场概况而言，目前成功发售的公募REITs已达20只，其中资产类型最多的是园区基础设施，一共有8只。未来公募REITs有望向商办领域拓展。“地产开发+资本运作”的模式未来或将成为国内地产基金发展的方向。

金茂资本的投资逻辑为：

募：借鉴境外成熟金融市场经验，城市物业改造是主流投资机构重仓配置的资产种类；随着国内存量物业改造业务日趋成熟，境内各类投资人开始逐步关注存量物业改造业务投资机会，潜在的资金来源日渐扩大。

投：主要通过基金直接收购或者下设SPV收购标的项目公司股权或标的资产物权，重点聚焦一线城市（北京、上海为主）核心资产及具有改造潜力的存量资产，重点关注写字楼及产业园物业类型。

退：通过大宗资产出售/股权转让/类REITS/CMBS等多种形式实现项目退出。

金茂资本为实现在城市物业更新领域的既定目标，打造相匹配的资产管理能力，从“改造”和“经营”两个环节，梳理资管界面，强化资管能力，确定了“主责改造和经营”的资管划分方向，并明确投运一体的全周期管理模式。

四、不动产数字化，仍需落地为王

结合当下的宏观情势来看，成熟的资管能力是不动产企业穿越周期的关键能力，但专业的资产管理及大型基金机构在中国尚未形成气候，这意味着机会。从融资端来看，产业园REITs已经开了一个好头，未来一定惠及不动产其它业态；从科技方面看，地产科技（不动产科技）将结合数字化、低碳化等概念跑出更多更新的科技型企业。

信息化、互联网化、物联网化三者交叉，就构成了不动产数字化的狭义概念。

无论数字化的理论如何繁杂，最终仍需落地，才能呈现其价值和意义。

互联网落地的途径可以分为四步：

1、互联网化平台核心目标为提升招商质量，以及做好客户（租户）运营，建议根据自身预算情况来投入。

2、在规模化之前不建议自建，市场有相关比较成熟的产品可直接采购或租用。

3、轻资产规模化后，可以考虑该类产品自建；

4、所谓的招商交易经济平台未必靠谱，使用需谨慎；大数据平台相对来说靠谱，但需要考量性价比。

物联网化落地的建议是：

1、物联网平台投入较大且范围广，在规模效应前，建议小范围连接，如停车门禁等刚需；

2、选择有经验的厂商，每一个对接项背后都有无数问题。

不动产数字化的趋势表现为：

a：基础信息化建设将普遍以快速模式推行

b：能直接链接客户（租户）的互联网化服务平台升级将成为主流

c：物联化成为楼宇数字运营/节能/运维的标配

d：信息化、互联网化、物联化的数字化体系将全面支撑不动产低碳化

e：元宇宙依然喧嚣

在元宇宙方面，昊楼科技创始人余钟炼认为，数字化本身的基础是0和1，某种程度上元宇宙是数字化的终极方向。但不应该把元宇宙作为科技终极追求，因为人类文明的进步在于发现和利用真实宇宙规律进行万物创造；元宇宙作为人类创造的一种虚拟子体，与上述进步观是背道而驰的。对于科技公司来说，做做PR就好，不要押宝，同时要找到虚拟世界和现实世界的价值锚点。

结语

当房地产市场开始走向理性，开发商与业主方难以获得辉煌时期的高盈利，转型不动产成为他们的必然选择，而“投、融、管、退”的资管能力可以大幅提高资产价值，在资产将被重新定价的当下，不动产资管能力显得越发重要。