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不动产企业穿越行业新周期的关键:成熟的资管能力

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-11-22 | 1580 次浏览 | 分享到:

日前,官方发布消息称将房子定义为风险资产,“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事,且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。”而资产管理能力强的企业才更有能力度过新一轮经济周期,这也意味着运营方的资产管理能力将成为资产的重新定价关键因素。

一、与所有行业的竞争一样,联合办公也只有少数企业才能盈利


2017年的联合办公风头无二,2022年的联合办公却举步维艰。不仅行业先驱上市效果不尽人意,出租率更是摆在中小办公品牌面前的生死劫……在这尴尬的环境中,创富港算是行业的一丝曙光,凭借其运营能力及科技实力掌握了真正的盈利密码。


2022年是创富港成立14周年,从2008到2022年,创富港连锁门店数量由27家增长至240家,签约门店遍布全国九大城市,先后服务中小微企业30万家以上;从门店出租率来看,除2020年外,创富港全店综合出租率均为90%以上,2021年创富港逆势增长,全店综合出租率达94.65%;集团营业收入连年保持正增长趋势。即使在2020年的疫情影响下,创富港的营业收入与新增会员数量仍保持着稳定的增长。


2022年创富港成立了数字化推广部,以物联网构建智能的实体创业空间,以互联网构建虚拟的社群创业空间,用科技的力量改变创业中的所有环节。方源间是创富港自己研发的APP,创享邦是互助社群品牌,小蝶云是专门针对小微企业开发的记账报税软件。显然,创富港已成为国内联合办公企业引领者。


联合办公的产业链是选址、设计、装修、销售、服务,其中,选址对于未来的运营管理及营收起到决定性作用,如果一开始没有选好址,后期通过百倍努力可能都无法实现预期盈利。对此,创富港有一套自己的评测体系,优先考虑地段、价格、使用率等因素,目标是寻找最盈利物业,获得超过普通同行收入20%的能力。


创富港认为联合办公的商业本质是:


1、与所有行业的竞争一样,只有少数企业才能盈利;


2、与所有的连锁行业一样,精细化管理是必须的,也是最有难度的;


3、表面上看门槛不高,但要做大做强,门槛是很高的,需要解决2个关键点:系统的完美、执行的团队;


4、用高效率低成本,实现每一个细节达到极致;


5、盈利只来源于与空间地址有关的产品,其他的都是引流产品,不能本末倒置。


未来联合办公3.0,是一站式创业生态圈,提供品质空间+专业服务+互助社群,可以延伸到所有的办公空间,以第三方优质服务的导入,建立人与人之间的链接(共建创享邦),打造一站式创业平台。


二、未来产业园市场一定是优质资产驱逐劣质资产


目前,土地交易市场呈现出紧缩的状态,土地增量市场已失去活力,如何盘活存量成为关键问题,精细化运营成为被关注的关键点。另一方面,公募REITs的推行,使优质资本可以吸聚更多资金,运营能力具备变现可能。产业园区的未来市场,会形成优质资产驱逐劣质资产的趋势。


当前产业园区的经营现状是,土地开发端收入持续下降,多样化盈利模式亟待发展。面对产业园区同质化问题严重、运营质量参差不齐、盈利模式单一的现状,相应的策略方向应该是定义园区产业个性、升级精细化运营模式、贯通多元服务链路。


在产业园区运营升级的核心是数字化。借助数字化手段提升已有业务环节的工作效率及精细化管理水平,盘活存量资产;利用数字化平台承载全新的需求,挖掘服务产业、服务企业、服务个人的多元链路。


具体分为两个维度,一是数字化赋能产业园区运营,做到资产可视化、物业智能化、管理数据化、服务落地化。二是数字化重塑多元服务链路。


所谓泛社群,就是将以个人为基础的社群概念泛化至企业领域,融合为“B端+C端”的泛社群概念。落地到应用层面,则是以园区为主导者,挖掘需求,满足需求,打破企业自身边界,以泛社群生态数据矩阵为底层,通过数据采集—数据处理—创建画像—持续迭代的环升路径,精准链接人、企业与生活服务、商务服务。


泛社群生态的未来应该是,内生进化的生态开始建立,通过催化供需的扩大和匹配,链接企业与企业,个人与个人,推动生态参与者相互协作,建设符合所有参与者利益的价值共同体,最终实现共赢。


三、国内地产基金的发展方向:“地产开发+资本运作”模式


目前中国城市更新市场基本按照规模分为五类,分别为市场主导的独立物业级、政府参与或主导包含“三旧”等类型的社区、区域或城市级以及涉及国家总体发展战略的城市群级。


城市更新的业务类型分为核心型和增值型。核心型以长期持有为目的,重点关注运营收益(EBITDA);增值型通过基金化模式运作,以短期获利为目的,重点关注退出收益(全投资IRR),以改造重建型项目及运营提升型项目为主。


物业更新业务主要聚焦于北京、上海,由于其产业结构良好,金融、科创企业集中,企业对办公楼需求较高。在北京、上海,业务又主要聚焦于城市核心商圈与产业园区的持有型、增值型写字楼业务。核心商圈、产业园区升值空间较大、交易流动性好,整体投资风险较低。


就投资市场概况而言,目前成功发售的公募REITs已达20只,其中资产类型最多的是园区基础设施,一共有8只。未来公募REITs有望向商办领域拓展。“地产开发+资本运作”的模式未来或将成为国内地产基金发展的方向。

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