日前，官方发布消息称将房子定义为风险资产，“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。”而资产管理能力强的企业才更有能力度过新一轮经济周期，这也意味着运营方的资产管理能力将成为资产的重新定价关键因素。
一、与所有行业的竞争一样，联合办公也只有少数企业才能盈利
2017年的联合办公风头无二，2022年的联合办公却举步维艰。不仅行业先驱上市效果不尽人意，出租率更是摆在中小办公品牌面前的生死劫……在这尴尬的环境中，创富港算是行业的一丝曙光，凭借其运营能力及科技实力掌握了真正的盈利密码。
2022年是创富港成立14周年，从2008到2022年，创富港连锁门店数量由27家增长至240家，签约门店遍布全国九大城市，先后服务中小微企业30万家以上；从门店出租率来看，除2020年外，创富港全店综合出租率均为90%以上，2021年创富港逆势增长，全店综合出租率达94.65%；集团营业收入连年保持正增长趋势。即使在2020年的疫情影响下，创富港的营业收入与新增会员数量仍保持着稳定的增长。
2022年创富港成立了数字化推广部，以物联网构建智能的实体创业空间，以互联网构建虚拟的社群创业空间，用科技的力量改变创业中的所有环节。方源间是创富港自己研发的APP，创享邦是互助社群品牌，小蝶云是专门针对小微企业开发的记账报税软件。显然，创富港已成为国内联合办公企业引领者。
联合办公的产业链是选址、设计、装修、销售、服务，其中，选址对于未来的运营管理及营收起到决定性作用，如果一开始没有选好址，后期通过百倍努力可能都无法实现预期盈利。对此，创富港有一套自己的评测体系，优先考虑地段、价格、使用率等因素，目标是寻找最盈利物业，获得超过普通同行收入20%的能力。
创富港认为联合办公的商业本质是：
1、与所有行业的竞争一样，只有少数企业才能盈利；
2、与所有的连锁行业一样，精细化管理是必须的，也是最有难度的；
3、表面上看门槛不高，但要做大做强，门槛是很高的，需要解决2个关键点：系统的完美、执行的团队；
4、用高效率低成本，实现每一个细节达到极致；
5、盈利只来源于与空间地址有关的产品，其他的都是引流产品，不能本末倒置。
未来联合办公3.0，是一站式创业生态圈，提供品质空间+专业服务+互助社群，可以延伸到所有的办公空间，以第三方优质服务的导入，建立人与人之间的链接（共建创享邦），打造一站式创业平台。
二、未来产业园市场一定是优质资产驱逐劣质资产
目前，土地交易市场呈现出紧缩的状态，土地增量市场已失去活力，如何盘活存量成为关键问题，精细化运营成为被关注的关键点。另一方面，公募REITs的推行，使优质资本可以吸聚更多资金，运营能力具备变现可能。产业园区的未来市场，会形成优质资产驱逐劣质资产的趋势。
当前产业园区的经营现状是，土地开发端收入持续下降，多样化盈利模式亟待发展。面对产业园区同质化问题严重、运营质量参差不齐、盈利模式单一的现状，相应的策略方向应该是定义园区产业个性、升级精细化运营模式、贯通多元服务链路。
在产业园区运营升级的核心是数字化。借助数字化手段提升已有业务环节的工作效率及精细化管理水平，盘活存量资产；利用数字化平台承载全新的需求，挖掘服务产业、服务企业、服务个人的多元链路。
具体分为两个维度，一是数字化赋能产业园区运营，做到资产可视化、物业智能化、管理数据化、服务落地化。二是数字化重塑多元服务链路。
所谓泛社群，就是将以个人为基础的社群概念泛化至企业领域，融合为“B端+C端”的泛社群概念。落地到应用层面，则是以园区为主导者，挖掘需求，满足需求，打破企业自身边界，以泛社群生态数据矩阵为底层，通过数据采集—数据处理—创建画像—持续迭代的环升路径，精准链接人、企业与生活服务、商务服务。
泛社群生态的未来应该是，内生进化的生态开始建立，通过催化供需的扩大和匹配，链接企业与企业，个人与个人，推动生态参与者相互协作，建设符合所有参与者利益的价值共同体，最终实现共赢。
三、国内地产基金的发展方向：“地产开发+资本运作”模式
目前中国城市更新市场基本按照规模分为五类，分别为市场主导的独立物业级、政府参与或主导包含“三旧”等类型的社区、区域或城市级以及涉及国家总体发展战略的城市群级。
城市更新的业务类型分为核心型和增值型。核心型以长期持有为目的，重点关注运营收益（EBITDA）；增值型通过基金化模式运作，以短期获利为目的，重点关注退出收益（全投资IRR），以改造重建型项目及运营提升型项目为主。
物业更新业务主要聚焦于北京、上海，由于其产业结构良好，金融、科创企业集中，企业对办公楼需求较高。在北京、上海，业务又主要聚焦于城市核心商圈与产业园区的持有型、增值型写字楼业务。核心商圈、产业园区升值空间较大、交易流动性好，整体投资风险较低。
就投资市场概况而言，目前成功发售的公募REITs已达20只，其中资产类型最多的是园区基础设施，一共有8只。未来公募REITs有望向商办领域拓展。“地产开发+资本运作”的模式未来或将成为国内地产基金发展的方向。
