国企系管理规模增速加快，大型租赁社区加速入市

未来，在整个国家的产业调整，发展实体经济的过程中，由产业驱动带来的劳动群体租赁需求将不断增长，在一定程度上将提高广大劳动者的租赁市场的空间。

以天津滨海高新区为例，其位于天津市最东端，总规划面积 97.96 平方公里，是京津石高新技术产业带的重要组成部分。新能源产业、生物技术、现代医药产业及现代服务业是天津滨海高新区重点发展的优势产业，包括总部经济、科技服务业和科技金融等产业。大型企业落地园区，如中石化华北销售、中海油销售、海泰控股集团、李宁乐途总部、国美电器总部、梦金元总部、水电十三局、广播电视网络等总部经济近年来实现了快速增长，也导入了数十万的产业人口。但其区位距离天津中心约 20 公里，商业配套设施，居住房源难以满足产业人员增长的要求。

位于武汉西南的武汉经济技术开发区也有着同样的困境，距离市中心通勤2小时的开发区内，聚集着包括先进制造业、汽车相关产业、航空及卫星产业等多个高附加值的高端制造业，常住人口 43 万人，直接吸纳就业人口以十万计，但居住社区及生活配套设施有限。

以产业园区为导向的长租公寓品牌，试图在一二线城市的这些新兴产业园区打造租赁式生活社区，在占领蓝海市场的同时，配合政府的产业发展方向，为园区内就业人口提供良好的居住环境及完善的生活配套服务设施。

其次，集中式的大体量生活社区，可以有效的利用集中式的物理空间优势，为租客提供更多的商业及生活配套服务。

传统的分散式长租公寓，盈利能力十分单一且集中，即租金差，其所提供的配套生活服务多为基础的上门维修、保洁、搬家等服务，且由于房源分散，服务成本较难控制，维修等多需要雇佣第三方团队，服务质量难以保证。

反观集中式的大体量生活社区，其优势在于集中式的物理空间，在公区利用和服务提供上可以更加多元。除了传统的共享厨房、烘干机、热水房等公用设施外，还有机会附加较多的社交属性，利用公区开设书吧、观影房甚至电影院、网咖等生活娱乐设施，以社交属性串联社区租客，提高租客黏性。

另外，与传统集中式公寓不同的是，租赁式社区多了「社区」的概念，在远离城区的产业园区内，社区商业也是这个生态中必不可少的一环。餐饮、超市、菜市水果、药房、健身房等生活配套设施的引入既解决了产业人员的基本生活和休闲的需求，也使得社区的经营和收入更加多元，从根本上提高了企业的盈利能力。

在这样人口密集且消费能力强劲的社区中，各类 O2O 赛道上的服务也有机会大展拳脚。包括各类共享经济、到家经济、社区团购、柜子经济等，都可以与这样的大型租赁社区发生化学反应，可以说，有别于传统以租赁房源为核心的第一代长租公寓，这样以社区经营为核心的第二代长租公寓，在商业模式和盈利来源上都更加多元，居住体验也有新的质变。

第三，以社区思路运营的公寓企业，在估值上也较目前上市的公寓企业有更大想象空间。首先，其较为集中的房源分布加之社区中各类高附加值服务，在盈利能力和成本控制上更可控、可预测。经过目前市场上一轮的公寓暴雷洗礼后，投资者不再「唯规模论」，有清晰盈利能力及扩张路线的公寓企业将会取代盲目做大的企业，更能受到投资者青睐。

另外，在追求美好生活和增加保障性租赁住房的顶层设计支持下，围绕产业园区的社区式运营思路相当于紧贴政府政策指引，帮助目前各地方政府主导的各类产业新区补短板，增强新区的人才吸引力，从这个思路来看，这类公寓企业将继续获得政策的有力支持，在拿项目、税收等方面将有一定优势。

因此，长期来看，这类社区运营商的收入模式和估值方向也可向以碧桂园服务、雅生活、绿城服务、鑫苑服务等为代表的物业服务企业看齐。以目前市场来看，各大房企的物业板块纷纷分拆上市，平均动态市盈率在 40 倍以上，远超市场平均市盈率，而多家物业服务企业也超过了其地产正股的市值，说明了市场上投资者对这类轻资产、收入稳定多元、现金流稳定且抗周期性企业的认可。相对应的，租赁式社区的长租公寓企业在未来的市场估值中也将更有想象空间。