长租公寓近年来一直受到社会的关注。一方面，长租公寓继续洗牌，中央继续强调楼市“房住不炒”，又让租赁行业成为下一个五年中具有想象力的“赛道”之一。那么如何打开住房租赁市场成长的新空间，就成为全行业最大的难题。
01、高杠杆+租金贷模式的倒塌
传统的长租公寓模式中最具有代表性的即是以「二房东」租金差为核心收益的商业模式。这种商业模式是一种 C2B2C 模式，即公寓运营方作为二房东，在市场上从原来分散的房东手中承租住房，经过统一的改造、升级、运营后，再将住房出租给最终的租客，并提供租后的维护等服务。
在这种最简单、最传统的商业模式中，公寓企业的盈利绝大部分来自于租金收入与承租底租之间的租金差，这种模式出现了一系列的问题，并出现了轰然倒塌的趋势。
首先，是单房租金差有限，毛利率较低，只能通过不断扩张规模来实现规模经济。
房租的定价与普通消费品不同，不完全是商业消费，更是一种民生消费，房租的上涨空间主要由承租人群的收入水平决定。由于这种模式下，公寓企业主要经营分散式公寓，企业改造后的房源与市场上散租房源直接竞争，因为房租上浮空间十分有限，单方利润较低。
部分公寓企业为了实现规模经济，甚至不惜采用近年互联网企业多采用的补贴抢市场模式，「高进低出」试图占领市场。但由于租房市场分散且庞大，单一企业无法占领和控制整个市场，「高进低出」不仅无法使公寓企业实现规模经济，且给企业带来巨大的资金压力。
其次，这种模式下，公寓企业重投入，杠杆高企。公寓企业为迅速回款继续扩张，多与银行等金融机构合作，引入租金贷业务。
租金贷即银行为租客提供的租房专项信贷服务。租金贷的引入满足了多数支付能力不强的租客季付，乃至月付的需求，且使公寓企业以较低的成本可以提前收回合同期内的租金用于再投资扩张，对于公寓企业来说，起到了应收帐款贴现的作用。而公寓运营方正是利用了租金贷实现了不断加杠杆。以蛋壳公寓为例，根据其财报显示，近三年，其租金贷用户占比分别为 91.3%、75.8%、67.9%，远超政府 30% 的红线。
但租金贷模式隐忧较大，比较直接的风险是运营风险。公寓企业若想不断再扩张，除了融资能力外，运营出租能力也是一大考验，体量成几何倍数扩张或全国性布局之时，难以维持较高的出租率和运营效率，若碰上今年新冠疫情的黑天鹅事件，出租率受较大影响，高杠杆运营难以维持，企业将出现现金流危机。
另外，由于长租公寓的租赁合同普遍较长，为 1-2 年租赁期较为常见，而租客常有租不满期限提前退租的情况。若租客提前退租，公寓运营企业需退还给银行相应为履行租约比例的贴现租金，为租客提前结清租金贷。
据青客财报显示，其平均有 4.6% 的租客会提前结束合约，因此对应的，银行要求冻结所有租客租金贷贴现金额的 5% 作为保证金，以保证青客有能力帮助这部分租客结清相关贷款。今年适逢疫情冲击，违约率应远大于历史测算数据，多出部分将会极大的冲击企业的现金流，最终导致现金流断裂。这也是青客、蛋壳等企业纷纷陷入危机的最大原因。
最后，这种模式初级且简单，商业模式想象空间有限。
二房东模式早已有之，早在前长租公寓时代，市场上就遍布着大大小小的二房东。时至今日，这些分散式长租公寓与传统二房东相比，商业模式在根本上并未改变，租金差仍是其核心的盈利来源，这种模式「讲故事」能力较差，想象空间有限，难以获得较高估值。一旦市场证明了，这种商业模式无法不断扩张占领并控制市场，对 PE/VC 机构的吸引力会大幅下降。目前，市场也的确证明了，「高杠杆+租金贷」模式下的公寓企业，四面楚歌，暴雷事件频发。
02 租赁式生活社区模式的崛起
经过一连串风险事件之后，长租公寓行业不再唯规模至上，更多的会回归理性，秀「财技」的企业会被洗出赛道，运营能力与盈利能力会重新回到聚光灯之下，因此，打造租赁式生活社区这一新模式得以崛起。
首先，重新思考长租公寓的商业模式，要清楚的是市场的供需情况，发展长租公寓首先是为了解决租赁住房的供需不平衡，即供需缺口较大的市场，运营服务商才有发挥的空间。
过去长租公寓企业多关注白领市场，因此布局多围绕在一二线城市的商务区。但这些区域供需本就较为平衡，长租公寓进入的是存量红海市场，与传统二房东、房东直租的房源直接厮杀竞争，盈利能力十分有限。
而租赁式社区多数体量较大，围绕新兴的产业园区、产城融合区域进行建设，解决更广大的基层劳动群体。这些园区多是由政府或大企业主导的，离城区稍远的产业聚集区。在过去的几十年的发展后，原有园区内的住房和生活配套设施陈旧或缺失不足，同时也无法满足日益增长的劳动力增长。产业园区需要更新原有的居住环境，容纳更多的基层劳动者。围绕广大劳动者的住房租赁市场供需缺口较大，是典型的蓝海市场。
随着城市产业经济的升级和发展，我国基层劳动者的规模呈现逐年增长趋势，统计数据显示这一劳动群体的数据已达到 2.4 亿，并且以流动性人口为主。租房是这一群体解决居住需求的主要方式，过去主要通过群租、租住违建、工住混合、地下室等方式居住，不仅安全隐患极大，基本生活需求也无法得到保障。随着城市的改造和发展，这一群体有强烈的改善租住环境的需求。
