随着国家对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视,长租公寓行业也从无序竞争阶段逐渐走向规范调整期。在这个发展过程中,市场将更为理性。资源、资金都在向头部企业集中,中小企业可能会面临淘汰,疫情显然正在加速行业的迭代和整合,具备极强O2O运营能力的公司与重资产持有型公司将脱颖而出。
三、集中式公寓到底要追求什么?
如果规模化不是集中式公寓真正追求的目标,那么这个行业追求的究竟是什么?
就像跑步运动一样,慢跑很容易。分散式公寓可能拿房周期一般为三年到五年,而集中式公寓行业更像马拉松长跑,需要20年甚至50年的长周期运营。
如果没有客源,就无法实现房间出租,无法实现现金回流。行业需要非常超强的获客能力,更需要精细化的运营管理。
而实际运营中有哪些痛点?
1、客源。客源流量巨大与否,精准与否,都影响转化率。以自如深圳一栋委托资源举例,通过高度标准化的产品,和非常强的供应链和管控能力,短时间内实现了较高的入住率及流量转化率。
2、运营。中小企业没有强大的品牌输出,很难获得高质量的、长期稳定的客户。
3、品质。前期很多企业为了控制成本,往往投入较少,而后续品质维护投入精力又远远不够。但实际上,房源装修质量等和客户体验息息相关。尤其疫情过后,能否给客户健康、高品质的居住环境显得尤为重要。
4、资金。近段时间,资本市场表现较为理性和冷静,开始更加理性地区分公寓企业的投资价值。尤其疫情过后,存量市场运营没有高效运营能力作为支撑,已经出现较大亏损,市场自然不会有更多新的投资进入。
真正能够融到资金的是两类机构:第一类是拥有较强运营能力的机构;第二类是有信用能力、融资能力、品牌形象的大型房地产企业。
运营管理应该管什么?不仅仅只是出租率,而是要建立一套科学的运营体系,以运营利润为核心来考核整个项目的生命周期。
通过分散式流量系统、运营能力系统、智能系统,线上线下运营打通,通过价值观驱动的团队高效运营,实现整栋出租率常年保持平稳较高水平。
四、行业去向何方?
当下,部分集中式公寓开始出现暴雷现象。而疫情也加速了行业的迭代和整合并购现象。
未来行业,会有三个方面的发展趋势。
第一,百花齐放走向大浪淘沙,尤其那些运营能力不足、扩张非常激进的以二房东模式为主的公寓企业,可能面临主动或被动淘汰。而具备整合能力的企业,一定是具备高效的运营能力,风控到位,管理得当,能够与时间赛跑,快速提升出租率,提升价格,实现收益,能够反映租金成本的企业。
第二,市场会特别理性。现在国有公司、大型的房地产公司融资相对较多,而中小金融机构融资非常少,增量变少,存量加剧。所以资金资源将会向快速发展、可持续发展的头部公司聚拢,行业差距会拉得越来越大,而且会出现强者恒强的局面。
第三,未来的集中式公寓行业,有两类机构可以生存。一类是有极强的O2O线上线下的运营能力。这些公司以高效运营为主,能够在长周期运行过程中保持稳定持续的输出、保证资产的价差、保持运营的速度。
另外一类是重资产投资公司,有资金、资源优势,以相对低价拿到资源寻求合作方。或者说未来REITs开通以后,可以把物业出售或者是资产证券化来盘活存量资金,所以这些公司还会持续生存下去。未来两三年,整个市场的并购事件会增多,具有绝对领先优势的头部企业会出现。
通过整栋包租、委托管理、投资收购、特许加盟、等四大合作模式,谨慎选择具有优质产品的合作伙伴进行合作。
而介于中间的公司,运营能力不是特别强,又没有特别强的资源和资金实力的公司,将会慢慢地其实面临被淘汰。
综上来看,只有拥有真正有效规模,并同时拥有高效的运营体系,才能够实现规模正向收益和可持续发展。