商办资产计租率才是商办物业的考核重点

主动退租和被动退租一定要搞清楚。有什么办法可以让团队能够提前对写字楼里面的存量租户实时沟通，了解客户的租赁动态，不要老是客户直接找到我们物业方说我要退出，那整个过程中一点准备的时间都不给我们运营团队。虽然有违约金，但有时候你会发现违约金解决不了什么问题，很容易就被当时你引进来的时候付的中介费和免租期等等消耗掉了。这个问题光靠嘴上说是没法解决的。

还有第二个问题，项目平均流转空置期是1.5个月，也就是说有一些户型空置期到了3-4个月，有没有办法可以解决户型竞争力的问题？

关键解决三个问题，今天分享给大家的解决方案，其实就是以下三个问题。

1、是否利益共同体？

这是很明确的要让团队清楚，公司得达到多少水平线以上，是达标。这个达标线，不是在某一个节点的出租率，而是在某一个周期的计租率。

2、发现问题是否前置？

就是说把我们的所有的被动退租前置发现。

3、解决问题是否高效？

核心点：如何设计合理的绩效体系？

设计合理的资管运营体系，可重点取两个值。

第一个值：计租率

可能我们很多的老板只会给团队一个指标，比如今年我们的出租率要做到80%还是90%，但是你到底是3月份租到80%还是90%，还是6月份租到80%还是90%，或者10月份？很多都是这样一个粗放式的目标定出去。

第二个值：流转空置期

把流转空置期作为项目的考核指标。我们天天跟招商人员讲，我们要提前跟用户去谈，去提前了解他们什么时候退租，但是实际上没用。为什么？因为这个对招商人员的利益没有太多影响。

但是我们认为非常有必要把流转空置期纳入到运营考核体系，原因有两个：

第一，驱动招商人员主动了解租户状态。

一旦流转空置期超过规定天数以后，绩效不达标的话，我们的招商人员就会主动去跟我们所有的租客沟通。因为招商人员承受不起被动退租，一定会非常主动的去了解我们的租户状态，盘点现在的情况，然后沟通是否要提前续租或是退租，是否可以留下足够时间让自己招商前置；

第二，驱动招商人员主动要求公司升级户型。

我们刚才讲到一个话题，有一些户型空置周期要3-4个月，可能老板自己也没有概念，不知道具体是哪几间房子很难租。但是，如果今天把流转空置期也纳入考核体系的时候，你会发现一线人员会主动的、至下而上的反馈问题，建议公司把户型升级，因为这关系到他的绩效。太差的户型，对他来说很难出租。

针对项目上现有的不好租的户型设计有什么特殊的策略时，我们会发现，很多东西都可以倒逼过来。

所谓的精细化管理，一定不是从上而下。现在很多管理都是老板说要怎么样，然后往下推，一定是有问题的。这需要通过设计合理的绩效，让一线团队有自我驱动力，通过利益驱动来激发工作主动性，而不是靠不断的培训和沟通。

经过不断去测试，最终列出了两个考核指标：

1、团队的计租率。

全年的计租率和季度计租率都可以，根据项目自身情况决定，但是计租率的计算口径一定要统一，要让团队所有人都有计租率这个概念，而不仅仅只是某个节点的出租率；

2、流转空置期。

我们建议所有的招商运营团队一定要把流转空置期的考核纳入进去，这样可以把团队的主动性激发出来，让他们跟租户走得更近，激发他去提升掌控能力以及增加对产品竞争力的思考。

那么，合理的资管运营体系的背后，除了这几个数据，还可以简单介绍一下几个其他维度的数据，如：空置天数占比，合同到期分部，租期结构分部，现金流预测等等。然后我们会发现，控制好项目计租率和流转控制期，对多维度的运营管理数据所反映出来的经营状况都有最直接的关联。这不仅可以体现我们目前的资管运营状况，在某些情况下往往是我们经营决策最重要的数据依据！