商办行业里面我们常常提到的“投、融、管、退”，“投”是一个业务的开始。但是这笔投资是否成功，是基于后面的结果来决定的；未来能“融”多大的额度、“融”资的成本，一方面也取决于项目“管”得好不好，而且决定了“退”的时候的整个项目的资产价值。所以我们普遍认为，“管”是贯穿“投、融、管、退”的整个生命周期的，“管”的呢就是我们项目的资产收益，也就是我们常说的资产管理。所以我们认为，在4个环节里，“管”是最具备核心竞争力的部分。
因此，一个真正专业团队的管理价值，它并不只基于眼前净租金的增长，而是基于整个资产角度的市值的增长。在当前以及未来的行业环境下，这个行业一定会两极分化，专业化公司的价值越来越大，核心竞争力也会越来越强。在这次行业的经济周期里，加上疫情的影响，行业洗牌也是势在必行的。
计租率才是商办物业的考核重点
首先，先来对“资产管理”做一个拆解：资产的收益=空间*定价*时间
其中，空间是固定值（排除偷面积的情况），但定价是在某一区间里的动态值，今年可能租一百块，有可能过个一两年就租一百一或者一百二，它是一个相对范围区间里面的动态值（随着行情的波动和自身运营水平的提升）；时间也是一个动态值，指的是一年里到底是有200天，100天，还是只有50天产生收益，是一个浮动的区间。
所以，收益是由一个固定值乘以两个动态值，而我们所有管理的本质上就是在管理这两个动态值：定价、时间，再得出项目的收益。
下面来看两个案例：
案例一：年底才完成出租率目标，项目方的收益和团队的绩效业绩是否统一？
这个项目在19年前10个月大概都是平均在40-50%之间的一个出租率，这个出租率都是取值当月最后一天的时点出租率，代表某一个时间节点的状态；但是，到年底最后2个月（10月-12月），出租率达到了80%。（这里可能包括政策的放开、外部资源的投入、渠道的建立等等）
此时业主方很困扰，这个项目前面做的很一般，后面两个月可能跟行情或者渠道有关系，出租率起来了，团队感觉大家还不错，但是整个项目的收益来说， 实际上是亏损的（需要最后两个月加上免租期+佣金等等的情况，实际收益抵消）。对于这个项目来说，整体计租率也就在58%，项目流失了大概42%的资金（资产），对业主来说100%是亏本的。
与此同时，值得大家讨论的问题：员工的年底业绩奖励和奖金该怎么发呢？
其实这里面隐含了很多问题，前面十个月不行，后面两个月全军突击，出租率终于就上去了。重点是团队觉得很优秀，年度目标完成了，但是从公司的项目资管运营的角度来说，公司在这个年度是亏损的。
因此，合理的绩效体系是资产管理的一个最核心的要素。
这个项目出现了什么问题？管理层、经营层、和业务层的追求，不是一个利益共同体，这是一个核心问题。
从公司的角度来说，这个项目在去年计租率这么低，收益自然很低；但是从团队角度来说，今年确实把它租掉了。这个其实就是时间的问题。某一时间节点的高出租率，不等于周期性的高收益，当下的市场状况来说，计租率更能够统一经营目标。
因此，无论如何一定要让每一个项目和团队明确，要有计租率的概念。现在这个行业很多的团队只有出租率概念，没有计租率的概念。
计租率是在一定周期之内产生的，计租率越高，这个项目越优秀。出租率只能代表资产当前时间节点达到了一个什么状态，它并不代表过程怎么样，只代表未来可能会很好，但也有不确定性，可能明年五六月份一下子很高的流转率，出租率就又下来了。
站在业主或投资者的视角，出租率仅仅代表了某个特定时点有多少面积在产生租金，并不能准确的反映特定时间段的空间利用情况。然而，投资者最应该关心的却是后者。为了最科学的反映真实租金收入情况，我们就提出了“计租率”概念。
我们知道出租率是按一个月份，当前一个时间截的那个租赁状况，计租率是一个周期性的一个考核指标，比如说一年365天，有一个办公室空置了五天，那其实真正产生租金收益有365天；那么，真实的计租率就应该是360天的出租除以全年的365天。那这个真实的计租率是很高的，但项目一大房间啊或者房源很多，办公室很多的情况下，我们无法去真实的计算这个租金收益，而实际上，这一个计租率才是真实地反映说我们项目整个资金的一个收入状况，但出租率呢，它是无法反映整个项目的一个经营指标的，它可能只是一个时间节点的一个状态，但周期性的状态我们是无法去概括的。没有计租率概念，会导致项目跟团队操作层面不是一个利益共同体，导致追求的目标不同。当然计租率确实只是追求的目标之一。
案例二：如何解决流转空置期过高的问题？
某项目2019年的流转率达到25%，其实在现在行情下，流转率在20%-25%是非常常态的一件事。但是核心问题是它的平均流转周期是1.5个月，也就是说A公司搬走了，平均要1.5个月以后，新的租客才能接上。也就是说我们先不算第二家公司免租期之类的其他成本，光流转空置期，平均就要流失1.5个月的资产收益。
所以退租一定是要前置，不要有被动退租。被动退租就是租客直接说“我不租了”，“我要违约了”，或者是直接押金留在这里，人消失了，这叫被动退租。被动退租实际上很吃亏，表面上收了租户的押金当作违约金，实际上算上空置流转期和中介佣金，以及下一个进来的租户的免租期，血亏。
