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商办资产计租率才是商办物业的考核重点

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-06-17 | 1416 次浏览 | 分享到:

商办行业里面我们常常提到的“投、融、管、退”,“投”是一个业务的开始。但是这笔投资是否成功,是基于后面的结果来决定的;未来能“融”多大的额度、“融”资的成本,一方面也取决于项目“管”得好不好,而且决定了“退”的时候的整个项目的资产价值。所以我们普遍认为,“管”是贯穿“投、融、管、退”的整个生命周期的,“管”的呢就是我们项目的资产收益,也就是我们常说的资产管理。所以我们认为,在4个环节里,“管”是最具备核心竞争力的部分。


因此,一个真正专业团队的管理价值,它并不只基于眼前净租金的增长,而是基于整个资产角度的市值的增长。在当前以及未来的行业环境下,这个行业一定会两极分化,专业化公司的价值越来越大,核心竞争力也会越来越强。在这次行业的经济周期里,加上疫情的影响,行业洗牌也是势在必行的。


计租率才是商办物业的考核重点


首先,先来对“资产管理”做一个拆解:资产的收益=空间*定价*时间


其中,空间是固定值(排除偷面积的情况),但定价是在某一区间里的动态值,今年可能租一百块,有可能过个一两年就租一百一或者一百二,它是一个相对范围区间里面的动态值(随着行情的波动和自身运营水平的提升);时间也是一个动态值,指的是一年里到底是有200天,100天,还是只有50天产生收益,是一个浮动的区间。


所以,收益是由一个固定值乘以两个动态值,而我们所有管理的本质上就是在管理这两个动态值:定价、时间,再得出项目的收益。


下面来看两个案例:


案例一:年底才完成出租率目标,项目方的收益和团队的绩效业绩是否统一?


这个项目在19年前10个月大概都是平均在40-50%之间的一个出租率,这个出租率都是取值当月最后一天的时点出租率,代表某一个时间节点的状态;但是,到年底最后2个月(10月-12月),出租率达到了80%。(这里可能包括政策的放开、外部资源的投入、渠道的建立等等)

 

此时业主方很困扰,这个项目前面做的很一般,后面两个月可能跟行情或者渠道有关系,出租率起来了,团队感觉大家还不错,但是整个项目的收益来说, 实际上是亏损的(需要最后两个月加上免租期+佣金等等的情况,实际收益抵消)。对于这个项目来说,整体计租率也就在58%,项目流失了大概42%的资金(资产),对业主来说100%是亏本的。


与此同时,值得大家讨论的问题:员工的年底业绩奖励和奖金该怎么发呢?


其实这里面隐含了很多问题,前面十个月不行,后面两个月全军突击,出租率终于就上去了。重点是团队觉得很优秀,年度目标完成了,但是从公司的项目资管运营的角度来说,公司在这个年度是亏损的。


因此,合理的绩效体系是资产管理的一个最核心的要素。


这个项目出现了什么问题?管理层、经营层、和业务层的追求,不是一个利益共同体,这是一个核心问题。

 

从公司的角度来说,这个项目在去年计租率这么低,收益自然很低;但是从团队角度来说,今年确实把它租掉了。这个其实就是时间的问题。某一时间节点的高出租率,不等于周期性的高收益,当下的市场状况来说,计租率更能够统一经营目标。

 

因此,无论如何一定要让每一个项目和团队明确,要有计租率的概念。现在这个行业很多的团队只有出租率概念,没有计租率的概念。


计租率是在一定周期之内产生的,计租率越高,这个项目越优秀。出租率只能代表资产当前时间节点达到了一个什么状态,它并不代表过程怎么样,只代表未来可能会很好,但也有不确定性,可能明年五六月份一下子很高的流转率,出租率就又下来了。

 

站在业主或投资者的视角,出租率仅仅代表了某个特定时点有多少面积在产生租金,并不能准确的反映特定时间段的空间利用情况。然而,投资者最应该关心的却是后者。为了最科学的反映真实租金收入情况,我们就提出了“计租率”概念。


我们知道出租率是按一个月份,当前一个时间截的那个租赁状况,计租率是一个周期性的一个考核指标,比如说一年365天,有一个办公室空置了五天,那其实真正产生租金收益有365天;那么,真实的计租率就应该是360天的出租除以全年的365天。那这个真实的计租率是很高的,但项目一大房间啊或者房源很多,办公室很多的情况下,我们无法去真实的计算这个租金收益,而实际上,这一个计租率才是真实地反映说我们项目整个资金的一个收入状况,但出租率呢,它是无法反映整个项目的一个经营指标的,它可能只是一个时间节点的一个状态,但周期性的状态我们是无法去概括的。没有计租率概念,会导致项目跟团队操作层面不是一个利益共同体,导致追求的目标不同。当然计租率确实只是追求的目标之一。


案例二:如何解决流转空置期过高的问题?


某项目2019年的流转率达到25%,其实在现在行情下,流转率在20%-25%是非常常态的一件事。但是核心问题是它的平均流转周期是1.5个月,也就是说A公司搬走了,平均要1.5个月以后,新的租客才能接上。也就是说我们先不算第二家公司免租期之类的其他成本,光流转空置期,平均就要流失1.5个月的资产收益。

 

所以退租一定是要前置,不要有被动退租。被动退租就是租客直接说“我不租了”,“我要违约了”,或者是直接押金留在这里,人消失了,这叫被动退租。被动退租实际上很吃亏,表面上收了租户的押金当作违约金,实际上算上空置流转期和中介佣金,以及下一个进来的租户的免租期,血亏。

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