资本化率怎样给商业地产估值

第三，收益法的估值定义给出了做商业地产的企业一个最基本的法则：要不断通过收益的增加，即净营运收入的增加（分子变大）和资本化率的优化（分母变小）提升商业地产的价值。

对于任何的商业地产集团企业，其价值为：

总估值=收益1/Cap1+收益2/Cap2+······+收益n/Cap.i

即这个集团的价值是它的所有从第一个到第n个项目的价值的总和。

国内的一些做加法思维的房地产公司无限地扩大项目，以为新建项目租金收益低不是问题，反正都是累加，却恰恰忽视了还有一个资本化率低的分母会随着租金和收益的降低而扩大的。这样对估值的影响都不是线性的而是指数级的。