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商业地产从三个方面评估价值

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-06-16 | 1068 次浏览 | 分享到:


商业评估需考虑到的不确定影响因素更多,涉及的情况也更为复杂。每每遇上这类情况,总会纠结于如何去评估商业价值。


接下来主要从商业地产特征、评估目的、评估方法等三方面简单阐述商业房地产评估需要了解的相关事项。


一、商业地产特征:


1. 收益性


商业地产的主要特点是能够通过商业租金收益、物业升值变现等多种形式实现收益,同时随着商业经营的开展还会产生附加值。


2. 投资规模较大


Shopping Mall、大型综合购物广场等结构相对住宅、厂房更复杂,建筑设计要求更高,建设需要大量的建设资金及运营维护费用,开发需要投入更多的资金和时间。


3. 投资回报期长


商业地产一般需要至少2-3年的运营过渡才能相对成熟,由于根据目前地价及收益来看,商业地产回收期一般在12-20年。


4. 投资不确定性


不同于住宅一次性销售回款,商业地产多以出租为主,租金收入是一个持续现金流,投资周期较长。


随着外部环境、政策、运营情况等改变,租金也会产生变化,因此也具有较大的不确定性。


5. 经营方式、内容多样


经营方式有直接出售、只租不售、租售结合三种。


直接出售是商业地产最原始的模式,即开发后直接销售,这类商业地产多为小区底商或商业街,体量小、主营日常生活用品或配套服务。


第二种是开发后自持,只租不售,通过招商运营,收取租金作为主要收入来源。


此模式对于开发商的资金、运营都有较高要求。


租售结合是目前市场上比较多见的模式,这种模式最大的特点是开发商持有主体商业,销售部分商铺,直接参与主体商业经营。


此模式下,开发商需对商圈做好精准的规划定位及运营策略。


二、评估目的:


1. 倒推土地价值


在获取商住用地或含纯商业用地进行开发前,需拟定规划开发方案,运用假设开发法原理,综合评估商住部分货值及现金流情况,倒推可接受的土地总价上限。


当商住比水平较高时,商业部分评估准确与否对于项目能否实现预期效益指标至关重要。


2. 抵押贷款、处置


企业向银行、信托等金融机构申请贷款时,将商业物业作为抵押物提供担保,需对其抵押价值进行评估。


根据抵押情形不同,还存在初次抵押评估、再次抵押评估、续贷抵押评估、抵押物处置评估等等。


由于经营方式不同,纯自持/部分自持物业进行抵押时根据不同地方政策会有不同的要求(此话题可日后再展开与大家探讨)。


3. 房地产转让/收购


在收购公司股份或不良资产包时,通常会夹杂着各类资产,也可能涉及到对于商业物业的评估。


通常机构会以低价收购,后续通过重新定位、改造升级、优化运营,提升商业价值,创造出良好的现金流收入或实现溢价出售。


4. 征地和房屋拆迁补偿


征地拆迁时,涉及商业物业且无法复建的时候,需对商业物业进行评估补偿;


在实际旧改项目中,原建筑物存在商业类经营性物业的,一般都采取等比例复建或超额复建补偿方式,极少直接以货币进行补偿。


5. 房地产纠纷、拍卖、保险、纳税等


以上几种投资工作中相对涉及较少,在此不进行展开。


三、评估方法:


根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015,商业地产估价可选用比较法、收益法、成本法等。


为准确评估商业地产市场价值,基于商业地产的收益性特点,在商业地产交易比较活跃的地方,优先考虑选用比较法、收益法。


对于成本法,可作为辅助参考,但一般不建议作为主要考量。


1. 比较法(Sales Comparison Approach)


市场比较法,又称销售比较法,是最常见的估价方法,常用于住宅房地产销售评估,但在商业交易活跃的地方也同样适用。


意指从近期发生交易的同类房产中,按一定的条件筛选出类似可比案例,与估价对象相互比较、修正,进行估值的方法。


关于可比案例选择,应选择与项目区位、建筑主体的结构、楼层、总建面、临街情况等等较为接近的案例,且交易时间最好前后相差不到1年。


商业地产的转售转租频率较高,特别是小型商铺,较易获得可比实例。


一般来说,商业物业比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×区域状况修正系数×个别因素修正系数(具体的修正要素及权重可根据实际情况进行调整)


案例:某商铺位于X市CA路10号H小区,于2011年建成,属2层的社区临街商铺,每层皆为200㎡,共400㎡。


建筑物为混凝土结构,用途为商业,已使用10年,需评估该商铺价格。

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