对于国内公寓REITs，解决供给侧瓶颈，也无非这两条类似的路径：一是参与城市更新，折价并购行业的“落后产能”，如荒废厂房或倒闭的购物中心、酒店等，降低土地成本；二是在客群精细化基础上，提高资产运营及物业服务的能力，创造租金溢价。总的方向仍是提高租金回报，进而在公募REITs市场获得与其他资产旗鼓相当的估值，回笼资金继续收购资产做大规模，到一定阶段，随着逆城市化出现，收缩战线，进入精耕细作模式。
当然，EQR的成功也顺应了美国房地产市场的发展规律。一是房价不断上涨，降低了住房自有率，负担能力不足的年轻群体不得不进入租房市场；二是房地产的持有成本，包括房地产税及物业费等在内，让租房的性价比更高，也有更多有房家庭转为租房家庭；三是多种REITs类型推出及免税政策的存在，便于公寓运营商形成募-投-管-退的资管闭环。
结语
对于国内公寓REITs，美国市场先行者的经验具有他山之石的意义。解决高地价、租赁用地供应不足的问题，不能坐等顶层设计的落地，还要用市场化方式逐步解决。
