国有资产是全体人民的共同财富。现实中，一些国有资源、资产和资本长期处于分散管理、低效使用甚至闲置状态：厂房空置、土地利用效率不高、园区载体与产业需求错配、成熟基础设施资产资金沉淀等问题并不鲜见。如何把“沉睡资产”转化为可运营、可交易、可融资、可持续创造价值的“活资产”，已经成为地方政府和国有企业提升资源配置效率的重要课题。

2022年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），明确提出建立盘活存量资产台账、灵活采取多种盘活方式、推动基础设施REITs健康发展，并强调盘活回收资金应主要用于项目建设，促进存量资产和新增投资形成良性循环。此后，各地围绕“摸清家底、分类施策、提升运营、资本运作、统筹管理”等方向持续探索。

本文选取湖北、山东、四川成都、广东深圳、安徽五类具有代表性的公开实践，重点分析其盘活逻辑、关键做法与可复制经验。与单纯“卖资产”不同，这些案例共同说明：真正高质量的盘活，首先要把资产看清、把权属理顺、把价值识别出来，再根据资产属性选择运营、出租、处置、合作开发、证券化等不同路径。

案例一：湖北“三资”管理改革——全域统筹的系统盘活实践

背景：从分散管理走向全口径统筹

湖北是近年来国有资源资产盘活力度较大的省份之一。其改革并不局限于房屋、土地等传统实物资产，而是把资源、资产、资金放在同一治理框架中统筹考虑。2024年，湖北全面推进大财政体系建设，国有“三资”管理改革成为重要抓手。湖北省2025年政府工作报告披露，2024年全省盘活国有“三资”3708亿元。

在后续制度安排中，湖北进一步明确“一切国有资源尽可能实现资产化、一切国有资产尽可能推进证券化、一切国有资金尽可能运用杠杆化”的改革导向，并将“先盘点、再分类、再盘活”作为重要工作逻辑。

具体做法

• 先盘点：对矿产、林业、水利、能源、土地、数据等国有资源以及房屋、设备、股权等资产进行全面清查，推动确认、确权、确值，让“账外资源”“沉睡资产”进入可管理范围。
• 再分类：根据资产状态和市场条件，采用“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”等方式，提高资源配置效率，避免简单“一卖了之”。
• 再市场化：对具备经营基础和稳定现金流的资产，探索产权交易、专业运营、资产证券化等方式；对具有资源属性的矿权、林权、数据等，则重点解决价值识别、确权和市场化利用问题。
• 再循环：将盘活与新增投资、产业发展、债务风险管理结合起来，使存量资源能够重新进入经济循环。

公开实践：从矿业权到储备土地的多类型盘活

湖北省自然资源部门公开信息显示，湖北联投集团已盘活存量矿业权86宗。与此同时，湖北多地围绕废弃矿坑、储备土地等资源开展再利用探索。例如，孝感市孝南区自2025年以来探索政府储备土地“用、售、租、融”管理模式，截至2026年7月已完成184宗、6404亩储备土地的分类盘活。这些实践体现出同一改革框架下对不同资源类型实施差异化处置。

洞察分析

湖北经验的关键，不是某一种具体盘活工具，而是建立了从“摸底—确权—分类—交易—运营—再投资”的系统机制。很多地方资产盘活难，首先难在“底数不清”：资产在哪里、归谁所有、目前怎么使用、是否闲置、合同是否到期、有没有权证瑕疵，都无法快速回答。在这种情况下，后续的招商、出租、处置、融资往往只能依赖临时摸排，效率很低。湖北的启示是，规模化盘活首先需要一个统一、持续更新的资产底座。

主要资料来源：《2025年湖北省政府工作报告》；湖北省自然资源厅关于国有“三资”改革公开报道；湖北省关于深化国有“三资”管理改革的相关公开政策信息。

案例二：山东国企存量土地盘活——“一地一策”的分类施策实践

背景：土地资产价值高，但历史问题也最集中

土地和房产往往是国有企业最重要的存量资产之一，同时也是盘活难度较高的一类资产。历史改制、权利人名称变化、划拨土地处置、规划用途调整、低效利用等问题，都会影响资产进入市场。山东较早开始推动国有企业存量土地底数清查和分类盘活，并将国资监管与自然资源管理协同起来。

2023年，山东省国资委、山东省自然资源厅联合印发关于深入推进国有企业存量土地盘活利用的相关通知，要求省属企业和各市建立协同机制，强化信息共享和定期协商，合力解决国有企业盘活利用存量土地中的重大问题。2024年，山东省国资委又将加大存量土地盘活力度列入国企改革深化提升的重要任务。

具体做法

• 摸清土地底数：建立国企土地资产清单，识别闲置、低效、正常使用及存在权属手续问题的土地。
• 理顺权属关系：针对企业改制、名称变更、历史划拨等形成的登记障碍，推动国资和自然资源部门协同处理。
• 分类制定方案：根据区位、规划条件、产业需求和企业经营情况，分别采用自用提效、出租运营、合作开发、转让处置、用途优化等方式。
• 强化部门协同：对单个企业难以解决的规划、登记、土地政策等问题，形成跨部门会商机制，提高盘活项目落地效率。

为什么“一地一策”比“一刀切”更重要

土地资产的价值不仅取决于面积，更取决于区位、规划、权属完整性、周边产业和可开发强度。同样是闲置土地，一宗可能适合直接转让，一宗可能更适合引入产业合作方，一宗则可能通过提高容积率、更新改造继续服务企业主业。因此，国企存量土地盘活的核心不是统一套用一种方式，而是把资产状态、政策条件和市场需求放在一起评估，形成“一地一策”。

洞察分析

山东的可复制价值在于“分类+协同”。资产盘活很多时候并不是市场上找不到需求，而是卡在确权、规划、审批和内部决策链条上。对于资产规模大、历史沿革复杂的国企而言，建立资产问题清单和多部门协同机制，往往比单纯增加招商力度更重要。数字化资产管理平台也应当不仅记录“有多少资产”，还要能标识权证状态、利用状态、合同状态和盘活进度，为“一地一策”提供数据基础。

主要资料来源：山东省国资委、山东省自然资源厅《关于深入推进国有企业存量土地盘活利用有关工作的通知》（2023年）；山东省国资委2024年国企改革深化提升相关政策解读。

案例三：成都“立园满园”——产业园区资产的提质增效实践

背景：从“有没有空间”转向“空间产出高不高”

进入存量发展阶段后，产业园区面临的核心问题发生了变化：过去更多关注新增供地和载体建设，现在则越来越关注既有土地、厂房和园区空间的利用效率。2024年10月24日，成都召开产业园区高质量发展大会，提出开展“优化提质、特色立园，赋能增效、企业满园”行动，产业园区由外延扩张进一步转向内涵式提质。

这一思路与存量资产盘活高度相关。低效厂房、闲置载体和与主导产业不匹配的空间，如果只是出租出去，并不一定等于高质量盘活；更重要的是通过重新定位、改造升级和精准招商，提高单位空间的产业产出和集聚效应。

具体做法

• 明确园区主导产业和特色方向，减少产业同质化，使招商、载体建设和空间配置围绕产业链展开。
• 推进低效用地再开发和园区提质增效，对不适配产业定位、利用效率较低的空间进行重新配置。
• 把“空间盘活”与“产业导入”同步考虑，通过定制厂房、专业化载体和产业链配套，提高项目落地效率。
• 强化园区运营服务，不仅解决企业“落在哪里”，还解决上下游协同、场景开放、人才和配套服务等问题。

代表项目：德赛西威成都工业园

德赛西威中西部基地项目于2023年与成都经开区签订投资协议，成都工业园随后启动建设。2026年6月23日，位于成都经开区（龙泉驿区）的德赛西威成都工业园正式开园。公开信息显示，项目总投资31.6亿元，总用地16.7万平方米，规划总建筑面积22万平方米，分两期建设，聚焦智能座舱和智能驾驶领域；项目全部达产后，预计年产值可达150亿元。

需要说明的是，德赛西威项目本身并不能简单等同于“由某宗低效土地腾退后置换而来”。它更能体现“立园满园”的后半程逻辑：园区空间盘活最终要与主导产业导入、链主企业集聚和单位空间产出提升结合起来。只有形成“腾空间—导产业—强配套—提产出”的闭环，才是真正意义上的园区提质增效。

洞察分析

产业园区资产盘活的本质，不是把空置率降到最低，而是把资产使用效率和产业价值做高。单纯“租满”可能带来短期现金流，但如果入驻企业与园区定位不匹配、亩均产出低，仍然属于低质量利用。成都“立园满园”的启示是，园区资产管理需要同时看“资产状态”和“产业状态”：既要知道哪些厂房空着、哪些合同到期，也要知道这些空间最适合承载什么产业、需要什么改造条件，以及导入项目后能带来怎样的产业效益。

主要资料来源：成都市发展改革委关于2024年10月24日产业园区高质量发展大会的公开信息；《成都日报》2026年6月24日关于德赛西威成都工业园投运的报道。

案例四：深圳人才安居REIT——保障性租赁住房的“投融管退”实践

背景：优质资产也会面临“资金沉淀”

国有资产盘活并不只针对闲置、低效资产。对于保障性租赁住房、产业园区、收费公路、仓储物流等运营成熟、现金流相对稳定的资产，核心问题往往是资金长期沉淀在重资产中，企业缺乏高效退出渠道。基础设施公募REITs为这类资产提供了资本市场化的盘活工具。

2021年，国家发展改革委将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT发行上市，成为首批保障性租赁住房公募REITs之一。

底层资产与发行情况

该REIT的首发底层资产包括安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆4个项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。4个项目建筑面积合计约13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及配套。根据首发公开资料，截至2022年3月31日，四个项目保障性租赁住房出租率均在98%以上，4个基础设施资产估值合计约11.58亿元。

基金发行份额5亿份，认购价格2.484元/份，对应预计募集资金总额约12.42亿元。通过“公募基金+基础设施资产支持证券”等结构，原始权益人将成熟运营资产转化为资本市场产品，从而释放长期沉淀在不动产中的资金。

盘活逻辑：把“持有型资产”变成“可循环资产”

• 前端筛选：选择权属清晰、运营成熟、现金流稳定的资产进入资产池。
• 标准化治理：完善资产权属、租赁合同、运营数据和合规手续，提高资产可评估、可交易程度。
• 资本化退出：通过REITs发行实现资产市场化定价和部分资金退出。
• 滚动投资：按照监管要求管理和使用回收资金，使其主要用于符合要求的项目建设，推动形成“存量资产盘活—资金回收—新增投资—形成新资产”的循环。

洞察分析

深圳人才安居REIT的启示是：国有资产盘活不仅有“出租、出售”两条路。对于成熟、权属清晰、具备持续经营现金流的资产，证券化可以显著提高流动性，并帮助企业建立“投融管退”的完整闭环。但REITs并非适用于所有不动产，资产合规性、现金流稳定性、运营成熟度和估值规模都构成重要门槛。因此，企业越早建立规范的资产台账、合同管理、经营数据和运营指标体系，越有利于未来资本化。

主要资料来源：国家发展改革委关于基础设施REITs试点的相关文件；红土创新深圳人才安居REIT首发招募说明书及公开投价分析资料。

案例五：安徽“大资产”统筹——从“分散资产”到“一本账”的统筹管理实践

背景：盘活之前，先解决“看不清、统不了”

2025年，安徽省出台推进“大资产”统筹管理总体工作方案，明确将摸清国有“三资”底数作为基础性、先导性工程，以全领域、全口径为原则，将相关资产资源资金纳入统筹管理，并构建统一的“三资”资源库和资产数据底座。相较于传统按部门、按单位管理资产的方式，“大资产”思路强调跨部门、跨层级统筹配置。

这一实践直接回应了存量资产盘活中的常见难题：同一地区的资产分散在不同部门和国企名下，资产信息标准不一致，权属手续不完整，甚至存在“有实物、无完整台账”的情况。如果不能先形成统一底账，就很难进行规模化分类和组合盘活。

六安实践：“盘点、盘整、盘算、盘活”四步法

2026年7月，六安市在财政科学管理试点发布会上披露，其推进“大资产”统筹管理时形成了“盘点、盘整、盘算、盘活”四项机制：

• 盘点：按照“全领域、全口径、全覆盖”原则，对国有资产和资源进行清查，建立工作台账，全面摸清家底。
• 盘整：完善权属手续，对无主、无证等历史问题进行确认、确权、确值，使资产具备进一步盘活条件。
• 盘算：针对不同类型资产资源制定盘活方案，形成分类“一本账、一方案”，综合运用资本运作、开发运营、组合打造、处置变现等路径。
• 盘活：用市场化方式激活资产价值，并把盘活结果纳入财政和国资管理闭环。

根据六安市公开信息，初步统计全市国有资产估值1171.03亿元、国有资源估值157.61亿元；2025年以来，全市推动废旧、沉睡、低效、抵债等资产盘活实现收入超过20亿元。这组数据说明，当资产清查、确权和分类机制建立起来后，盘活才能由零散项目转向体系化推进。

洞察分析

安徽“大资产”统筹最大的价值，是把“资产盘活”前移到“资产治理”。很多单位过去只在需要出租、处置或融资时才去查资产信息，导致每个项目都要重新摸底。真正高效的方式，是建立持续更新的资产数据库：资产位置、权属、面积、用途、使用单位、经营状态、合同、租金、风险、盘活方案和进度都能实时查询。这样，资产盘活就不再是一次性专项行动，而可以转变为常态化经营管理能力。

主要资料来源：《安徽省推进“大资产”统筹管理总体工作方案》及政策解读；六安市2026年7月31日《财政科学管理试点实施情况》新闻发布会公开信息。

结语：存量资产盘活，核心不在“卖”，而在“持续创造价值”

纵观五类实践，可以发现存量国有资产盘活并不存在一套适用于所有资产的统一公式。湖北强调省级统筹和全口径“三资”治理；山东突出存量土地的分类施策和跨部门协同；成都把资产空间与产业链重构结合起来；深圳借助REITs打通优质经营性资产的资本化退出通道；安徽则进一步把资产盘活前移到统一数据底座和“大资产”治理。

但这些路径背后有一条共同主线：第一步都不是“卖资产”，而是先把资产看清。只有知道资产在哪里、权属是否清晰、谁在使用、经营效率如何、合同何时到期、风险发生在哪里，才能判断哪些资产适合继续使用，哪些适合出租运营，哪些适合改造提升，哪些适合处置，哪些又具备资本化条件。

因此，存量资产盘活本质上是一套从“资产治理”走向“资产经营”的能力建设。真正可持续的盘活机制，应形成“摸清家底—分类评价—制定方案—市场化运营—动态监测—持续优化”的闭环，让资产状态可查、经营情况可看、风险问题可预警、盘活进度可追踪，最终推动国有资产从静态管理走向动态经营。

主要参考资料

1. 国务院办公厅：《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）。

2. 国家发展改革委办公厅：《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）。

3. 湖北省：《2025年湖北省政府工作报告》；湖北省国有“三资”管理改革相关公开资料。

4. 山东省国资委、山东省自然资源厅：《关于深入推进国有企业存量土地盘活利用有关工作的通知》（2023年）。

5. 成都市发展改革委：2024年产业园区高质量发展、“立园满园”相关公开资料；《成都日报》2026年6月24日德赛西威成都工业园投运报道。

6. 国家发展改革委：基础设施REITs试点相关政策；红土创新深圳人才安居REIT首发公开资料。

7. 安徽省：《安徽省推进“大资产”统筹管理总体工作方案》及政策解读；六安市2026年财政科学管理试点新闻发布会资料。