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行业动态
【深度解读】住房“以旧换新”背景下，国企收购存量房必须关注哪些重点？
当前，多地存量住房体量庞大，其中个人闲置和老旧住宅占比较高。居民想要改善住房，却因旧房配套老导致难出手、买新房资金压力大的难题，陷入了“卖旧难、换房难”的困境。另一方面，房地产市场疲软，新建商品房销量持续走低。因此，存量房去化难，新房也卖不动，两者叠加，严重制约了房地产市场的良性循环。
2023年下半年，徐州、淄博等城市率先试点住房“以旧换新”，主要探索政府补贴、中介帮卖等模式。此后，南京、宁波等城市迅速跟进，“以旧换新”开始进入市场视野。2024年4月，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，标志着房地产政策逻辑从增量扩张转向存量盘活。各地随即出台专项政策，明确国企的核心收购主体地位，推动模式常态化。2025至2026年，政策持续深化。“因城施策控增量、去库存、优供给”成为大方向，政府工作报告明确“探索多渠道盘活存量商品房”，强调收购存量商品房用于保障房。住房“以旧换新”也从单一的“卖旧买新”撮合，升级为“盘活存量、保障民生、稳定楼市”的系统性工程。
目前，全国已有超过100个城市正在推行住房以旧换新政策，一场以盘活全社会存量住房、促进房地产行业良性循环、完善保障性住房体系为核心目标的实践行动，正在全国范围内有序推动。
近日，松萝资管通过与各地安居集团、城投公司交流，并分析多个实践案例，梳理形成本文。接下来，我们将聚焦“收购环节”逐一拆解，供大家参考。
一、什么是住房“以旧换新”？
用简单的一句话总结，即“政府搭台，国企收旧房，市民拿补贴换新房”。各地对“旧房”的界定和“换新”的规定，通常结合本地市场发展情况，并与人才引进、城市更新、保障房筹集等宏观目标挂钩，呈现出“一城一策”的特征。
站在官方统筹管理的角度理解，“以旧换新”便是在政府主导统筹、各有关部门联动配合下推进的一项系统性工程。
负责安居保障工作的功能型国有企业作为”以旧换新“的实施主体，在金融机构的融资、评估支持下，牵头进行老旧、空置二手房的收购，并协调多方资源给予卖房居民相应优惠、补贴用于“换新”，从而解决居民“卖旧难、换房难”的问题；房源收购后，将承担后续的保障性住房改造、运营工作，通过整合各项资源，积极引导市场、社会、居民等多方力量参与，推动“以旧换新”生态体系长效有序运转。
在居民旧房被官方收购后，国企还需统筹推进“换新”工作。各地做法各有侧重，主要集中在政策优惠上，例如：发放新房购房补贴、联合开发商给予折扣、与银行合作贴息、推出公积金优惠，或提供保障房居住权。
徐州对申请“以旧换新”的购房人给予公积金贷款优惠，可通过绿色服务专窗办理补贴提取和贷款业务，贷款最高上限提高20%；南京针对 “卖旧买新” 的换房家庭给予新房1%补助、开发商给予3%-5%首付款补助；镇江润州区针对危房住户和低保特困家庭，在满足一定条件下，可直接换购经济适用房。
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综合以上“以旧换新”的定义来看，其核心战略价值主要体现在以下方面：
通过收购或促进旧房交易，加速二手房市场流通，减少商品房库存积压，缓解房地产市场供需失衡问题，尤其针对库存周期较长的城市和区域。
降低居民换房成本和时间成本，鼓励有改善住房条件需求的群体（如家庭人口增加、居住环境升级等）通过“以旧换新”实现住房置换，激活潜在住房消费市场。
将收购的旧房改造为保障性住房、人才公寓或租赁住房，增加保障性住房供给，满足不同层次住房需求，推动住房市场多元化发展。
打通新房与二手房交易链条，改善二手房交易效率，同时为新房销售创造需求，形成房地产市场良性循环，稳定市场预期。
结合城市更新行动，推动老旧住房改造和土地资源优化利用，提升城市居住品质和空间利用效率，促进城市可持续发展。
地方国企作为官方指定的主力收购方，起到了“兜底”的作用，大幅降低交易双方的违约风险，缩短“卖旧买新”的时间差，显著提升换房成功率，从根源上破解居民换房的心理门槛与实际难题，这也是官方收购模式区别于早期“中介机构帮卖”模式的优势。
在收购环节中，国企需要全程统筹管理：从市民申报、房源核验，到估价、价格协商、签约、备案，再到验收交割、开票。因此，国企在这一过程中承担着多重角色。
依托政府信用背书，提供“官方兜底”，消除居民“卖旧后买不到新房”“定价不合理”的顾虑，让居民可安心“先卖旧、再买新”。实操中需主动公开收购流程、定价标准，这也是国企收购模式获得居民认可的关键。同时，可面向市民搭建线上服务平台，作为参与“以旧换新”的统一入口，为市民提供便捷服务。
由地方核心国企统一执行收购，如南京安居集团、郑州城发集团等均被指定为全市统一收购主体，面向全社会个人房源开展收购工作，避免多主体收购带来的标准不一、流程混乱等问题。实操中需明确收购房源条件（如房龄不超过20年、无产权纠纷等），划定收购区域，组建专门收购团队，确保收购工作有序推进。
为消除市民对旧房估价偏低的担忧，建立多方参与的评估体系，这是国企收购模式顺利推进的核心保障。实操参考：南京从信用良好的评估机构库中随机抽取3家，取中间评估值作为最终收购价，且评估费用由国企承担，确保定价公平公正；同时公开评估流程与结果，接受居民监督，杜绝暗箱操作。
协调财政注资、银行低息贷款、自有资金、地方政府专项债券、公积金增值收益等方式筹集收购资金，缓解资金压力；同时联动多部门为居民提供多元支持，包括发放购房补贴，争取购新税费减免、低息按揭及公积金贷款优惠，切实降低居民置换成本。此外，还需要搭建专用监管账户，确保市民的旧房房款定向用于支付新房，防范资金挪用风险。
三、存量住房"以旧换新"核心启示
（一）强化政策协同，锚定资产盘活核心目标
国企作为住房“以旧换新”的实施主体，需将政策与自身资产盘活目标深度绑定：国企收购模式重点盘活个人闲置、老旧二手房，为保租房筹集房源，同时实现资产增值，这与2025-2026年政策深化的核心导向高度契合。同时，需将“以旧换新”与城中村改造、城市更新、保障房建设等政策结合，主动对接政府相关部门，争取财政补贴、税收优惠、金融支持等政策红利，发挥政企多重叠加优惠的联动作用，扩大资产盘活规模，提升政策实施效益，借助政策东风推动国企收购模式落地见效。
（二）探索多元化模式，适配不同资产特征
为满足资产盘活需求，可根据房源的不同特征进行有效改造与运营：对老旧、偏远的个人二手房，采用“收购+改造+长期租赁”模式，打造标准化保租房，实现长期稳定收益；对优质、核心区域的个人二手房，采用“收购+灵活处置”模式，结合城市功能需求，改造为人才公寓、便民配套等，提升资产增值空间；对产权清晰、房龄较新的个人二手房，可采用“收购+租售并举”模式，拓宽资产盘活路径，适配政策深化阶段的发展要求。
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（三）数字化赋能，提升资产处置效率
国企可依托线上服务平台，打造集房源供给、中台枢纽、市民交易、资金管控与资产盘活于一体的全链路数字化矩阵，以住房大数据中心为核心支撑，实现“房、人、交易、资金、监管”全域数据流转与共享，打通市民侧服务交易终端、新房发布、资产经营管理、以旧换新业务、穿透式预警监管大屏、决策分析六大核心驱动系统，同时外部对接住建局/网签等政务系统、金融机构、评估机构等各类资源，构建“数据互通、流程闭环、多方联动”的数字化管理体系。
例如，宁波、青岛国企均在“以旧换新”工作中推进数字化赋能，其中青岛已正式上线住房“以旧换新”平台，实现申报、收购洽谈、过户、网签等全流程线上办理，大幅提升处置效率；宁波则推动不动产登记“一网通办”，实现住房相关业务线上便捷办理。
（四）严控风险底线，保障国有资产安全
建立完善的风险防控机制，实操中重点关注以下几点，防范国有资产流失，保障收购模式可持续运营：
严格把控房源评估定价，建立三方评估机制，避免国有资产流失；提前核查房源产权，杜绝产权纠纷；合理划定收购范围与条件，避免收购低效、无改造价值的房源，降低后续运营风险。
建立线上资产处置台账，详细记录房源收购、改造、运营、收益等情况，定期复盘盘活成效；加强资金管理，规范资金使用流程，确保收购、改造资金专款专用；建立风险预警机制，采用”提前预警、事前干预“的方式，及时应对市场波动、资金压力等突发情况。
旧房处置作为“以旧换新”闭环的关键环节，需避免“一刀切”，结合本地政策导向、房源条件与市场需求，灵活选择改造租赁、定向适配、升级再售等模式，同时联动专业机构提升运营精细化水平，才能实现国有资产保值增值与政策落地见效的双重目标。当前，各地在改造与运营方面的做法已形成差异化：
例如：山东省住房城乡建设厅会同九部门发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，鼓励各类市场主体结合当地实际和市场需求，将收购房屋改造为租赁用房，同时探索创新“收储+托管”运营管理模式，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务，降低运营成本、提升服务品质；宁波市推行“微改造+灵活处置”模式，对收购的旧房根据房龄、区位差异分类施策，老旧房源通过简单美化、功能升级提升流通性后再次销售，核心区域房源则改造为人才公寓，适配城市人才引育需求，同时依托线上平台实现处置流程高效衔接。
结语
业内普遍认为，国企主导的“以旧换新”模式成效初显，但其可持续性与可复制性，仍面临两大核心挑战：一是资金压力——收购与改造旧房需大量资本注入，对地方财政及国企融资能力提出较高要求，尤以三四线城市为甚；二是运营难度——房源分散、户型各异、标准难以统一，管理成本高企，考验国企的精细化运营能力。
未来，随着政策持续完善，“以旧换新”模式将在实践中迭代升级。一方面，各地将加大金融支持与财政补贴，拓宽融资渠道，缓解资金之困；另一方面，国企将借力数字化赋能、统一服务标准，提升精细化运营效率。模式有望向三四线城市复制推广，从而盘活全国存量闲置房产，筹集更多优质保障性租赁住房，最终实现”激活楼市、完善保障、优化资源“的三重目标。
各地已探索出适配性强的“以旧换新”创新模式，并积累了更多可供参考的实操经验。
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