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行业动态
最近，“三资三化”的讨论热度持续攀升，成为各地会议与文件部署的重点之一，更是国资国企改革的核心抓手。
“三资三化”，即国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化，其中“三资”指国有资源（矿产、林业、水利、能源、土地、数据等6类）、国有资产（实物、债权、股权、特许经营权、未来收益权等5类）、国有资金（闲置/低效运转资金），核心目标是激活国有存量要素，实现“存量变增量、资产变资本”。
面对国有资源、国有资产、国有资金这“三资”，作为改革首要实施主体的国有企业，究竟如何盘活？有哪些行之有效的落地路径与方法可借鉴？本文聚焦“三化”核心逻辑，结合国企实操要求，通过拆解各地实战案例，带各位看清国企存量资产盘活的深层变革。
这一轮改革的政策起点，可以追溯到2022年，国家层面接连出台重磅文件，构建起近5年“三资三化”改革的政策基础，同时明确国有企业为核心实施主体，为各地及国企落地划定了清晰方向。
2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），从国家层面明确了“存量盘活”的战略方向，直接将“存量资产多、负债率较高的国有企业”列为盘活工作的重点企业，确立了国企在改革中的核心地位。
随后，国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号），围绕国办发19号文件的贯彻落实，提出建立协调机制、建立项目台账、推动项目落地、加快资金使用等八个方面的具体措施，要求各地发展改革部门“按照《意见》要求”开展工作，为地方探索提供了操作指引。
同期，国务院印发《扎实稳住经济的一揽子政策措施》（国办发〔2022〕12号）、财政部印发《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号），与上述两份文件形成互补，从闲置资产处置、融资支持、资金统筹等方面进一步完善政策体系，全方位支持国有企业盘活存量资产。
国家层面的部署明确后，各地开始因地制宜推进落实，从试点探索逐步走向系统化、体系化落地。湖南省较早启动国有“三资”清查处置与管理改革，推出“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”十六字方针，形成“1+11”政策体系，成为地方先行试点的典型；而真正将这一探索系统化、形成完整改革范式的，是湖北省。
2024年10月，湖北省召开国有“三资”管理改革推进会，会上提出三项核心原则：一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化，将“三资”与“三化”深度绑定，构成这一轮改革的核心理念。2025年6月，湖北正式出台《湖北省深化国有"三资"管理改革推动大财政体系建设走深走实总体工作方案》（鄂政办发〔2025〕12号），将推进会理念转化为正式落地方案，成为全国首个系统化推进“三资三化”改革的省级文件。
紧随其后，2025年安徽印发“大资产”统筹管理方案，理念与湖北一脉相承；浙江、广东、河南、贵州、陕西、甘肃、云南、青海等地相继启动试点，部分区县也在积极探索，如广东佛山禅城区2025年底召开专题会议，研究本地国企“三资”盘活具体路径。
可见，这一轮改革热度之所以持续攀升，核心原因是切中了地方财政与国资国企转型的双重需求：地方财政从过去主要依靠土地出让收入，转向更加注重存量资产的运营盘活；国有企业从传统的“被动持有资源”，转向“主动经营价值”，这场改革不仅是资产盘活的手段创新，更是国资国企发展模式的深层变革。
资产化的核心，是为国企沉睡的资源办理“身份证”并完成估值，使其具备进入市场交易的基本条件，这是盘活国有存量的第一步，也是后续证券化、杠杆化的基础。
一片山林、一座矿山的经营权、一处闲置的国企厂房、一栋未充分利用的办公用房，这些原本被称为“资源”的存在，要转化为可量化、可交易、可经营的“资产”，必须完成三件事：
只有完成这三步，国有资源才能真正进入交易、融资、盘活的通道，从“沉睡状态”转化为“有效资产”。对于国有资源的“资产化”实践，各地国企交出了丰富的实操样本，既涵盖资源类资产，也包括国企闲置实物资产。
1、矿产资源领域：湖北联投集团作为省属国企，率先盘活存量矿业权86宗，通过确权评估实现矿业权规范化运营，让矿产资源转化为企业优质资产；武汉江夏区、宜都市属国企将废弃矿坑改造为文旅综合体，实现矿区变景区，既盘活了闲置矿产资源，又实现生态效益与经济效益的双重提升。
2、林业资源领域：崇阳县桂花林管局首创“五权”打包出让模式，将林地所有权、经营权、收益权、处置权、景观权一次性整合交易，单宗成交金额达2.5亿元，让林业资源成为可交易的优质资产；黄梅县五祖寺林场通过托管山林、合作造林、承接绿化工程等方式，盘活林业资源，总资产达3.1亿元，年综合收入超2000多万元，成为国企林业资源资产化的典型。
3、水资源领域：湖北省咸宁市嘉鱼县属国企依托三湖连江水库水资源经营权，完成确权估值后，连续获得“原水贷”“取水贷”，再通过谋划嘉鱼全域供水一体化项目，引导撬动金融资本参与，形成“有效资产—有效债务—有效投资—新的有效资产”的良性循环，真正让水产生持续收益。
4、国企闲置资产领域：湖北文旅集团作为省属文旅国企，将旗下闲置的酒店、培训中心等实物资产进行重新规划设计，完成确权评估后改造为符合市场需求的高端养老社区，入住率达85%以上，年营业收入超2000万元，带动就业150余人，让国企闲置实物资产从“沉睡”走向“盈利”；武汉市属国企引入专业运营方对巴公房子、咸安坊等历史建筑进行改造提升，片区年营收从2亿元提升至10亿元以上，实现历史文化资源与国企资产运营的融合发展。
证券化的逻辑，是将国企缺乏流动性但能产生稳定现金流的资产，通过金融工具转化为可在市场上交易的证券产品，把未来的收益提前变现，这是实现“资产变资本”的核心环节，也是国企拓宽融资渠道、优化资产负债结构的重要手段。
国企证券化的核心工具主要包括商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、资产支持证券（ABS）和公募不动产投资信托基金（REITs）。
CMBS和ABS主要将国企商业物业租金、公用事业收费等未来收益权打包发行，实现融资变现；公募REITs则将优质资产包上市交易，实现资产的市场化流动，让更多社会资本参与国有资产运营。三类工具均要求底层资产具备“权属清晰、现金流稳定”的核心特征，这也是国企筛选证券化资产的首要标准。
从各地实操来看，国企已成为资产证券化的主力军，涌现出多个可复制、可推广的典型案例：
1、武汉洪山人工智能大厦（国企主导）CMBS项目：这栋楼曾长期处于闲置状态，武汉市属国企通过梳理权属、评估价值，确定以未来租金收益权为底层资产，发行CMBS融资3.01亿元（含配套资金口径为3.2亿元），资金全部用于大厦的装修改造和招商运营。如今，这栋楼已成为区域产业地标，年产值达15亿元，实现了从国企闲置资产到“亿元楼”的蜕变，证券化成为这场蜕变的关键一跃。
2、华夏金隅智造工场REIT（国企核心资产）：2025年3月，华夏金隅智造工场REIT（基金代码：508092）在上海证券交易所挂牌上市，成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs，其底层资产为北京金隅集团（市属国企）原天坛家具公司生产空间。金隅集团通过三大步骤实现资产证券化：首先对原工业厂房进行市场化改造升级，剥离传统生产功能，重构空间布局，打造以智能制造为核心产业、辅以产业配套的创新型科技产业园区，实现资产功能转型；其次选择基础设施REITs模式，由华夏基金担任基金管理人，将改造后的产业园资产进行证券化设计；最后通过上交所公开挂牌发行，向社会资本募集资金。同时引入专业产业运营机构负责园区招商和管理，保障资产持续产生稳定现金流。此次盘活让闲置厂房实现高效运营，金隅集团成功回笼资金，优化了企业负债结构，实现国有资产保值增值，同时助推北京城市更新与智能制造产业升级，实现多方共赢。
3、武汉控股水务REITs项目：武汉控股（600168）作为武汉市属国企，聚焦水务核心主业，将旗下污水处理厂、自来水厂等优质水务资产进行打包整合，完成权属梳理和现金流测算后，通过REITs产品实现上市流通，成功盘活存量资产超20亿元。该REITs产品发行利率仅3.8%，远低于银行贷款利率，每年为企业节省财务费用超5000万元，既拓宽了国企水务板块的融资渠道，又实现了水务资产的市场化价值发现，成为国企公用事业资产证券化的标杆。
杠杆化的核心逻辑，是让国企的国有资金从“直接投入”转向“间接引导”，从“一次性使用”转向“循环放大”，通过少量国有资金的增信、引导作用，撬动银行信贷、社会资本等更多资源参与国企发展和项目建设，实现“以少带多、以小博大”的资金使用效应，这是实现“资本放大价值”的关键环节。
国企的资金规模始终有限，要实现存量资产盘活与新增投资的良性循环，必须依靠科学的杠杆工具。从各地实操来看，国企杠杆化的核心路径主要有两种，且均已形成成熟的实践模式：风险补偿资金池和产业引导基金。
1、风险补偿资金池：以财政资金+国企资金共同出资设立资金池，为国企融资、中小企业合作融资提供风险补偿，提升金融机构放贷意愿，实现资金的杠杆放大。典型实践为湖北省风险补偿资金池：湖北省财政联合省属国企出资10亿元设立中小微企业风险补偿资金池，与银行合作开展“科创贷”等业务，资金池承担部分坏账风险，大幅降低银行放贷顾虑。最终，这10亿元资金撬动了超过1168亿元的信用贷款，其中超1000亿元流向全省国企及与国企合作的科技型中小企业，为国企技术改造、项目合作、产业链协同提供了充足的资金支持，杠杆效应超100倍。
2、产业引导基金：以国企为主导设立产业引导基金，通过母子基金架构、市场化合作模式，吸引社会资本跟进投入，放大资金规模后，定向投向国企主业、战略性新兴产业等领域。典型实践主要有两大样本：一是湖北省长江产业基金，由湖北省属国企主导设立，通过政府资金引导、社会资本参与的母子基金架构，将资金规模放大数倍，重点投向新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业，既支持了省属国企的主业拓展，又带动了区域产业升级；二是丰城发投集团剑邑产业引导基金，丰城发投集团作为市属国企，成立总规模10亿元的剑邑产业引导基金，通过市场化招商吸引社会资本参与，累计投资黑洞光电、易宝软件等32个优质项目，带动社会资本投入45亿元，杠杆比例达1:4.5，投资项目平均年化收益率达18%，既实现了国有资金的保值增值，又助推了当地产业发展，成为区县国企杠杆化的典型。
3、其他创新路径：除湖北外，其他地区的国企也在积极探索杠杆化新路径。安徽省属国企发起设立国有资产盘活基金，引导社会资本参与国企存量资产运营；广东省部分地市的国企设立城市更新基金，以国企资金为引导，撬动市场化融资，支持老旧小区和工业区改造，实现存量资产盘活与城市更新的协同推进。
国有企业作为“三资三化”改革的首要实施主体和核心受益方，落地过程中需紧扣政策要求和国企实际，聚焦重点、严守合规、严控风险，确保改革落地见效，结合国家政策导向和各地实操经验，核心要点主要有三方面：
1、聚焦盘活重点，精准筛选资产：国企盘活存量资产需坚持“优中选优”，优先选择权属清晰、手续齐全、有稳定现金流的优质资产，如公用事业资产、产业园区、优质商业不动产、核心资源经营权等；坚决规避权属纠纷、手续瑕疵、现金流不稳定的历史遗留资产，若需盘活此类资产，需先完成权属梳理、手续补办，再推进后续工作。
2、紧扣硬指标要求，明确盘活目标：按照2026年国资系统核心工作导向，国企需完成两大硬指标：闲置低效经营性资产盘活率≥70%，资产证券化新增规模同比提升30%；各地国企可结合自身实际，将指标拆解到具体业务板块、具体项目，明确时间节点和责任主体，确保指标落地。
3、建立全周期风控，守住合规底线：国企推进“三资三化”必须将风险防控贯穿全过程，前期做好资产尽调，全面梳理权属、现金流、法律等风险点；中期强化资产和资金的动态监测，确保资产运营合规、资金使用规范；后期设置风险预警机制，针对证券化融资违约、杠杆资金代偿、资产估值波动等风险制定应对预案，严防国有资产流失，确保改革在合规框架内推进。
将“三化”串联起来，我们可以清晰的看到一条价值转化链条：
该链条的完整逻辑是：资源→资产→资本→资金。每一个环节都以前一个环节为基础，环环相扣，层层递进。过去，这条价值链条处于断裂状态，大量国有资源和资产沉淀在国企体系内，既无交易、也无流动，难以发挥实际价值；现在，通过“三资三化”改革打通整个链条，让沉睡的国有财富被重新激活，转化为国企高质量发展的核心动力。
那些国企闲置的厂房、低效的林地、沉睡的资源，正在这场改革中被重新盘活、重新定义。它们的命运，不仅折射出国有企业自身的转型蝶变，更反映出地方经济发展模式从“增量扩张”向“存量优化”的深层变化，而这场变化，也将成为国资国企高质量发展的重要支撑。
在“三资三化”的落地实践过程中，资源资产梳理、分等定级及配套管理工具的建设是至关重要的。
松萝资管可提供贯穿全程的专业服务，为“三资”的价值释放提供体系化、可持续的支撑：从全口径资产摸排入手，帮助摸清家底、厘清权属，为后续盘活打实基础；通过数字化管理平台搭建，实现“三资”从静态台账向动态运营的转变，提升管理效能；同时配合管理制度体系设计，建立分类分级、绩效评价、风险管控等长效机制，确保盘活工作有章可循、可持续运转。
（本文案例素材整理自公开报道与行业资料，由松萝资管汇编成文，旨在分享交流，不作为任何决策依据）
