不动产资产管理的核心应是“价值管理”

一、不动产资产管理的重要性

据不完全统计，中国的不动产总市值在全世界高居榜首。2017年全国不动产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%，比2015年提升了3.62个百分点。如此规模的不动产，在市场经济的新常态环境下和国家对不动产的市场调控环境下，也随着投资者对投资理念的转变，对资产管理提出了更多更高的要求。不动产资产管理不仅仅是租售代理和物业管理那么简单，它更强调对资产短期及长远的营运管理和市场状况进行分析，并结合市场做出恰当的判断，进而去发现或挖掘并实现资产的真正价值。在不动产由野蛮粗放的阶段发展到精耕细作的专业化阶段，资产管理的重要性更加凸显。

二、价值管理赋予资产管理新的视角

不动产资产管理贯穿于“投、融、管、退”四大主要环节，涵盖了从投资或收购到最终退出的一系列服务。在投资阶段，要预测及判断项目的应有价值以及预估和规避投资周期可能出现的风险；融资时，要找到最佳融资方案、避免不合理的利息支出、还贷条款的设置等；营运时，精准预算和完善营运策略，考虑如何进行招商推广及运营管理、合理降低营运成本，并做出适时的资产保值及增值的资本化工作，使收益最大化；退出环节，选择最优的资产处置方式并择机退出。可以看出，四大环节中，投资环节实际上就是通过资产本身及其风险的评估来发现价值；融资环节是通过交易成本的管理在“建构”价值，交易成本与建构的价值往往成反比，好比证券投资，建仓的位置决定了买入成本和今后的收益；管理环节则是需要实现对资产价值及其影响因素的评估，采取精细化手段来维持和提升价值、挖掘更大的价值；退出环节则是让资产转换为货币资金或其他的资产，让价值最终得以实现。所以，不动产资产管理的过程，涵盖了价值的发现、评估、建构、挖掘和实现等过程。

基于此，我们创新性地提出了“不动产价值管理”的概念。价值管理，就是关注资产的全生命周期，专注综合价值的提升，不动产资产管理本质上就是价值的管理。

三、不同物业的管理模式均体现价值管理

（一）住宅物业

从2017年开始，从中央到地方都在大力促进住宅租赁市场的发展，住宅租赁市场迎来了较好的发展时期。目前来看，有几种主流模式。

一是长租运营，比如最近两年很火的青年公寓。这种往往是公寓运营公司专门收购房源，然后输出品牌价值和增值服务，实际上是传统“二房东”的升级版。这种模式的弊端在于业主在未来若干年的收益也被限制在较低的范围内，而对于运营商来说拿房成本高，盈利空间小，若是集中式的房源,成本或许可以摊薄，一旦是分散的单套房源,盈利指标基本上很难看。站在资产管理者的角度，管理成本是相对固定的，决定是否盈利的关键点是拿房成本和入住率，必须在价值管理的视角建立财务模型，找到这个临界点，有针对性去控制各项成本并从不同的市场角度提升入住率。

二是短租运营，比如家庭旅馆、民宿等。经营模式有三种：自营、委托和平台化。自营模式适合基本以此为主业或有相关副业的个人和家庭。委托经营则是交由中介公司进行托管，后者基于其商业包装和运营能力使得资产实现溢价，业主即便在空置期内收益也会有保障。平台化运营与委托有些类似，但是它的最大不同在于房源是批量的、标准化的，强调高质量的统一服务，它克服了单套委托模式的延展性不足的缺陷，可以实现规模化经营，做大多数人的批量生意。短租的难点是入住率与收益的平衡，在淡季以较低的价格吸引更多客户以保证入住率，在旺季则要根据市场需求进行调整以实现收益最大化。

当前国内不断攀升的房价，使得住宅租售比相对很低。大多数城市的住宅年租金回报率约为2-3%，远低于国外水平，而且房价越高的城市，租金回报率越低。在这样的特殊市场环境下，住宅租赁对各方面指标的敏感性都很高，以价值为取向的精细化运营成为必然选择。

（二）商用物业

商用物业包括商铺、写字楼、酒店等经营性的物业，由于经营性物业重在运营，所以它一直是  不动产资产管理的传统主战场。

商铺的运营模式从早期的只售不租逐步发展到租售并存，如今只租不售也越来越多被接受。具体来讲，最常用的运营手段有售后返租、分割租赁等。售后返租是为了解决回流现金和统一运营两个矛盾点而产生的解决方案，具体有如下几种模式：

在商业开发之前，应结合地块本身的优劣势、规划条件及其他附带条件、开发商品牌影响力、周边商业氛围、消费人口特征等因素进行分析，进行投资风险评估，才能选择最合适的运营模式。

分割租赁是运营方将商铺进行虚拟分割成若干数量，与投资者签定长期租赁合同，并约定分期返还一定租金或回报收益。这种模式很接近资产证券化的操作模式，运营方将非标准化的实体商铺转化为标准化的金融权益，在这个转化过程中，各个实体商铺的价值被整合为商业体整体的价值，其内涵发生了深刻变化。

写字楼的管理比商铺的难度要大、成本要高，收益却更低，主要原因是写字楼在租户属性、经营模式方面与商铺有很大差别。写字楼的运营成本较高，而租金水平差异很小，也不可能像商铺那样可以从租户的经营收入里扣点。不过写字楼的优点也很明显，只要控制好成本，保证出租率，收益是比较稳定的。目前，写字楼由于其销售周期较长，一般都是采取租售并举的方式进行运营。近年来，随着联合办公模式的兴起，为很多写字楼贡献了不少出租率。写字楼的“二房东”模式也有两种，一是商务中心，另一种是联合办公。前者更多针对的是大企业临时机构、外派办公等客户，依靠高度定制化的办公空间收取租金，并通过延伸的商务服务获取增值收益。后者则强调办公空间的共享，将私人空间（工位）尽可能缩小化，而公共空间尽可能扩大化，吸引创业公司入驻，提供从工商财税到投融资的一系列孵化服务。联合办公让写字楼实现了“去地产化”，实际上它是没有地产逻辑的（破旧的工业厂房、商场楼顶、甚至地下车库都是联合办公的乐园），它改变的是办公和生活方式，它的价值逻辑也进行了重塑。