商业地产可以看做是一种持有型的产品，资产运营管理是商业地产最重要的环节。资产管理的核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产运营和维护。
很多人觉得商业项目的运营就是一个个商场、一个个购物中心的开张，以及之后的日常经营管理和物业管理；虽然这样说并没错但是还不够全面，如果仅仅这样来进行项目的运营，将无法抓住顾客的关注热点和消费热点，可能会导致空置率逐步上升，使得出租收益下降。
通过对项目收益的评估，为项目安排合适的翻新、改造和提升，提高项目的市场价值；通过优化项目的经营方针、管理措施，实现项目资产的保值和增值；对项目市场价值进行正确的评估，寻找合适的投资商以及适合的机会实现项目价值变现。
下面是我个人对商业地产资产运营的一些看法。
一.什么是商业地产资产运营
我觉得商业地产资管运营主要包括：物业管理、资产管理、组合投资管理三个方面。
1.物业管理
为了保护商业地产资产的正常运作，我们需要通过物业管理对项目进行一些日常维护。
2.资产管理
通过制定策略控制物业运营成本，监控物业运营效果，定期进行投资与运营状态分析，提升项目价值和保持商业资本的发展潜力。
通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长期的目标，要进行资产管理，良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化，还可以实现保持商业资本的发展潜力。
3.组合投资管理
与投资者沟通，制定目标和规则，执行已确认的策略。适时调整资产结构、负责策略、资产配置以及延伸工具的运用，监督物业的购买、处置以及资产的维护和再投资的决策。通过多种经营方式组合，以实现投资收益的最大化。
二.资产管理的必要性和重要性？
资产管理是为了给项目带来保值和增值、稳定的资金流。商业地产项目从购地、规划、建设、招商、运营、营收等回收注入的资金需要一个过程，需要有专业的资产管理人员对项目整体进行运营把控，否则有可能会延长投资回报周期或降低投资者回报效益。
资产管理等于物业管理+资产运营+财务管理。资产管理的工作中包括：投资分析、交易管理、资产价值评估、交易风险控制等，资产管理者需要通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，以达到商业地产项目的价值。
商业地产项目的投资性强，收益性持久，拥有使用价值与投资价值并存等特点。优秀的资产经营与资产管理可以有效的提升商业地产项目的品牌力，从而提升项目整体的租赁收益和租赁价格。当项目进行招租或者商铺转让的时候，项目的物业价值会明显地体现出来。
三.什么是优质资产
在评估一个商业地产项目的价值时，除了项目本身的体量外，暂时没有一个明确的标准。在建设项目时，为了让项目可以更吸引消费者，建筑的外型、轮廓的设计，建筑布局，是否有能形成差异化的品牌，是否有综合性的创意和系统性的指导等等方面的因素需要好好考虑一番。
随着社会的逐步发展，客户的消费逐渐趋于理性，为了实现项目资产良好的运营，以下几个问题点建议重点关注：
1.项目地址的周边资源
建设一个商业地产项目，选址是一件非常重要的工作，项目的周边情况极大的影响到项目未来的发展潜力。如果计划建设的时一个综合体项目，周边的产业链是非常需要重点分析的，产业链对项目未来发展的支持是非常重要的。
2.城市和区域的建设规划
项目所在城市、区域的整体规划建设，对于项目后期的发展有着绝对的影响力。
3.项目建筑的造型设计
目前有很多商业项目在整体的建筑造型和风格上没有特别的显著性和特色，没有视觉冲击力，很多都是方方正正的，没有一些情景，没有一些新的环境的感觉。
四.商业资产运营的重点
根据我们的经验，有以下几个特别重要的问题需要关注：
1.商业地产综合体项目是一个多业态的整合，需要有多业态的管理公司才能管理这个综合体项目里的各个业态，需要对项目资产进行专业的运营维护。一般开发商可能无法胜任这样的运营管理，需要寻找行业里面最有优势和最有专业性的机构来负责。
2.购物中心的“血管”，就是动线，是直接影响项目价值提升的最重要的一点。如何有效地把客流导入到所有的动线里面，是资产运营中一个最重要的环节。
3.客户需求研究要透彻，现在的客户需求就是消费者的需求以及商家的需求，是我们未来资产运营中最重要的部分。未来商业地产的经营就是对客户的需求和入驻商户需求的分析，根据他们的真正需求提供服务后创造产生商业地产项目的资产价值。
4.如何实现商业项目的品牌差异化与业态的合理配置，是未来资产运营需要面对和解决的一大难题。
5.商业项目的资管管理和日常运营的数字化、信息化平台的搭建及应用。
在当前的商业资产领域，信息和价值都非常不透明，缺乏统一的标准，资产商缺乏统一的数据和标准来衡量资产的经营水准和价值，投融商缺乏标准透明的渠道寻找有价值的项目，整个行业的数据也没有统一的标准。具体来看：
1）拥有资产的资产商最关心的是手里的资产值多少钱，各自的收益情况怎么样，管理团队把资产管理的好不好，和竞争对手比是不是具有优势。
