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公募REITs将开启不动产资管新时代

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-05-06 | 396 次浏览 | 分享到:


      2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国公募REITs正式启航。2020年8月3日和8月7日,发改委和证监会分别发布了《REITs试点项目申报通知》和《REITs投资基金指引》(以下简称《指引》),这标志着REITs试点已由制度设计阶段进入实际操作阶段。


      自改革开放以来,我国的不动产行业一路高歌猛进,规模不断提升,已经从“增量时代”正式步入了“存量时代”。如果说“增量时代”的发展靠的是“数量”的增长,那么“存量时代”的发展则需要靠“质量”的提升。那么如何做到提升不动产的“质量”呢?我认为突破点在于资产管理。


      不动产资产管理有两个核心要素:一是盘活存量资产,实现快速变现;二是提升运营管理,实现持续收益。这两个要素也决定了不动产行业发展的未来,因此我们认为,不动产行业的“存量资产”也是我国的“不动产资管时代”。


      在不动产资管时代,权益属性的公募REITs,将会成为未来主流的发展方向之一。今年4月30日,国家发改委和证监会联合发布了公募REITs政策通知,标志着我国公募REITs正式启航,也意味着我国不动产资产管理开启新的篇章。


      我国公募REITs试点高度关注项目质量,在监管部门“优中选优”的筛选标准下,试点项目的落地可以形成良好的示范效应。后续在顺利推进的前提下,公募REITs的市场规模会不断扩大。


      一是推动融资模式转型。


      过去,我国的不动产行业主要依靠于“高杠杆,高周转”的债务融资模式,这种模式下金融工具的核心功能,在于通过金融杠杆让投资者获得不动产运营收益。在经济上行期,经济增长还可以消化“高杠杆”模式积聚的风险,而一旦经济开始下行,融资方信用违约风险就会积聚,发生系统性风险的可能性也会上升。


      公募REITs的推出,通过证券化的方式,将缺乏流动性的存量不动产,转化为流动性较高的金融产品,间接实现了我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通。


      此外,公募REITs作为权益性金融产品,通过资本市场有效分散不动产投融资的风险,是一种有效的直接融资工具,拓宽了不动产融资渠道,有利于资本市场健康发展。


      受疫情影响,市场的信用不断收缩,叠加近期的信用债违约事件,市场逐渐审慎看待信用,转而偏向资产本身。公募REITs的推出恰好契合了市场这一需求,受到资本市场的广泛青睐。


      二是助力管理模式变革。


      “存量时代”的到来,意味着不动产资产管理需要由“融资方运营模式”走向“资产管理模式”。不同于一般资产管理“代客理财”的定位,不动产资产管理更看重管理人对于不动产的主动管理和运营,从而实现不动产增值的目的。从美国、新加坡、日本等发达国家经验看,不动产资产管理时代,往往也是资产管理人更占据主流的时代。


      公募REITs的推出,在传统的不动产运营模式中,引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面,依托于资产管理人的主动管理能力,公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现,提高不动产的价值,实现长期稳定回报。另一方面,通过各专业机构的参与和市场化的监督,公募REITs的发行可以完善不动产运营的信息披露机制,改善运营管理制度和治理结构,提升不动产的运营效率。


      在国内公募REITs正式推出的当下,传统不动产经营机构和基金管理人站在了同一起跑线上,前者聚焦于运营端,后者聚焦于资金端,双方需要发挥各自所长向对方的领域不断深入,整合需求和资源,使不动产资管行业实现从产品创新,到模式创新,再到市场格局创新的转变。这样的整合显然不是一两个机构,一两年的试点就能完成的,需要监管机构、学界和业界广泛地交流融合,不断地探索尝试。

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