在国内公募REITs正式推出的当下，传统不动产经营机构和基金管理人站在了同一起跑线上，前者聚焦于运营端，后者聚焦于资金端，双方需要发挥各自所长向对方的领域不断深入，整合需求和资源，使不动产资管行业实现从产品创新，到模式创新，再到市场格局创新的转变。
2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs正式启航。2020年8月3日和8月7日，发改委和证监会分别发布了《REITs试点项目申报通知》和《REITs投资基金指引》（以下简称《指引》），这标志着REITs试点已由制度设计阶段进入实际操作阶段。
自改革开放以来，我国的不动产行业一路高歌猛进，规模不断提升，已经从“增量时代”正式步入了“存量时代”。如果说“增量时代”的发展靠的是“数量”的增长，那么“存量时代”的发展则需要靠“质量”的提升。那么如何做到提升不动产的“质量”呢？我认为突破点在于资产管理。
不动产资产管理有两个核心要素：一是盘活存量资产，实现快速变现；二是提升运营管理，实现持续收益。这两个要素也决定了不动产行业发展的未来，因此我们认为，不动产行业的“存量资产”也是我国的“不动产资管时代”。
在不动产资管时代，权益属性的公募REITs，将会成为未来主流的发展方向之一。今年4月30日，国家发改委和证监会联合发布了公募REITs政策通知，标志着我国公募REITs正式启航，也意味着我国不动产资产管理开启新的篇章。
我国公募REITs试点高度关注项目质量，在监管部门“优中选优”的筛选标准下，试点项目的落地可以形成良好的示范效应。后续在顺利推进的前提下，公募REITs的市场规模会不断扩大。
一是推动融资模式转型。
过去，我国的不动产行业主要依靠于“高杠杆，高周转”的债务融资模式，这种模式下金融工具的核心功能，在于通过金融杠杆让投资者获得不动产运营收益。在经济上行期，经济增长还可以消化“高杠杆”模式积聚的风险，而一旦经济开始下行，融资方信用违约风险就会积聚，发生系统性风险的可能性也会上升。
公募REITs的推出，通过证券化的方式，将缺乏流动性的存量不动产，转化为流动性较高的金融产品，间接实现了我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通。
此外，公募REITs作为权益性金融产品，通过资本市场有效分散不动产投融资的风险，是一种有效的直接融资工具，拓宽了不动产融资渠道，有利于资本市场健康发展。
受疫情影响，市场的信用不断收缩，叠加近期的信用债违约事件，市场逐渐审慎看待信用，转而偏向资产本身。公募REITs的推出恰好契合了市场这一需求，受到资本市场的广泛青睐。
二是助力管理模式变革。
“存量时代”的到来，意味着不动产资产管理需要由“融资方运营模式”走向“资产管理模式”。不同于一般资产管理“代客理财”的定位，不动产资产管理更看重管理人对于不动产的主动管理和运营，从而实现不动产增值的目的。从美国、新加坡、日本等发达国家经验看，不动产资产管理时代，往往也是资产管理人更占据主流的时代。
公募REITs的推出，在传统的不动产运营模式中，引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面，依托于资产管理人的主动管理能力，公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现，提高不动产的价值，实现长期稳定回报。另一方面，通过各专业机构的参与和市场化的监督，公募REITs的发行可以完善不动产运营的信息披露机制，改善运营管理制度和治理结构，提升不动产的运营效率。
在国内公募REITs正式推出的当下，传统不动产经营机构和基金管理人站在了同一起跑线上，前者聚焦于运营端，后者聚焦于资金端，双方需要发挥各自所长向对方的领域不断深入，整合需求和资源，使不动产资管行业实现从产品创新，到模式创新，再到市场格局创新的转变。这样的整合显然不是一两个机构，一两年的试点就能完成的，需要监管机构、学界和业界广泛地交流融合，不断地探索尝试。
