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关于“资管新规”对房地产融资模式影响的研究

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-11-22 | 1907 次浏览 | 分享到:

“资管新规”出台后,许多学者从不同视角研究分析了其对房地产企业产生的影响。原央行行长周小川表示,房地产行业势必要通过去杠杆来规范其融资,高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源,降低资金杠杆的同时降低经营风险,房企才能迎来新的发展。阎常铭表示,资管新规是房地产企业融资的新一轮“紧箍”。

未来房地产投资中,房地产企业资金缺口将更大,资金链将更加紧张,房地产调控总体基调不变,银行理财资金流向房地产企业的渠道将面临较大限制,信贷将更加谨慎,房地产企业将面临捉襟见肘的局面。朱友明和熊春婷从房地产企业融资模式的角度入手,分析“资管新规”对不同规模房企的影响,研究表明中小型房企受新规影响较大,而大型房企通过调整融资模式后所受影响较小。


并且指出资产证券化具有政策限制少、流动性高等特点,受限房企的融资将由非标转向资产证券化融资。郭非认为“资管新规”的实施释放出强大的金融效应,银行原有的表外融资渠道开始新一轮大幅收缩。企业要积极想办法解决资产管理新规实施带给企业的融资困难及矛盾,决不能让这种现象继续下去,否则实体经济将陷入更加困难的经营局面,这可能不利于我国供给侧改革的提升,最终使我国经济的稳定和复苏更加扑朔迷离。

杜晶指出“资管新规”明确禁止了刚性兑付,但尚未明确其法律依据与监管目的,导致刚性兑付和增信措施相互混淆,存在一些增信措施是否合法的漏洞。建议相关部门应继续加强相关法律依据,明确禁止刚性兑付的监管目的,避免监管无效化。丁波等提出“资管新规”不仅在打破刚性兑付、严格控制流动性风险、消除多层嵌套等方面作出了明确规定,而且对净值管理及相关概念和适用对象进行了界定和补充说明。


之后出台的“理财新规”等一系列政策亦是与“资管新规”充分融合,银行希望利用财富管理产品为房地产公司提供嵌套输血的风险已经开始增加。“资管新规”里包含着一些利好的成分。在新规条例中将资产证券化排除在规制范围外,鼓励企业采用资产证券化等标准资产融资模式,目前在房地产企业融资中最主流产品为REITs、ABN等,而以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABN融资,资金成本相对较低,可以提前将资产变现,加快资金回笼速度,提高资金利用率。

灵活的资产证券化模式盘活资金存量的同时降低了不动产投资者的投资门槛及成本,敦促房地产行业从增量发展模式转变为既要增量又要盘活存量进取的新阶段。并且,国家在推动长租领域也有一些利好的政策,例如免征增值税及财政奖补资金等,优化了基础资产的同时降低投资风险,鼓励房地产企业对长租公寓领域的拓展,促进了长租公寓REITs融资的发展。未来在长租公寓领域的扩张将有一个蓝海效应,房地产存量多的特点将会营造一个可观的长租公寓规模,形成新的房企融资渠道。


房地产企业的融资研究一直都是国内外学者研究的热门方向,可以找到丰富的研究成果。但是,资管新规作为国家2018年才公布的新政策,并没有被充分的研究,不管是对政策理论的解读还是对各机构影响作用的机制都需要经过漫长的时间来验证。而且,现阶段的研究大多都集中于资管市场本身以及金融市场,对房地产融资市场、对资管新规反映的研究较少。

以往关于房地产业融资研究往往呈现独立性,即独立研究房地产业自身需求对融资的影响或是独立研究外部条件对于房地产业融资的影响,而通过将两方联合,研究其运作路径,从整体层面研究房地产业融资的并不多。在研究的完备性方面,因为国内对于房地产融资的起步较晚,而国内房地产市场的变化又十分迅速,对于其融资的影响也一直在变化,而且我国房地产业呈现政策敏感型的特征,新政策的出台往往会带来新的变化,因此该政策对于房地产企业融资模式的影响还处于亟待研究的阶段。

房地产企业选择融资模式的变化。在房地产项目整个开发周期中,大致可分为项目准备、项目建设、项目销售三个阶段,而融资在整个周期中起到了至关重要的作用。资金链的稳定能够保证在进行投资时项目正常运作,确保不会因资金不足造成延期交付等问题。为了适应“资管新规”政策以及项目开发周期各阶段资金需求,房地产企业的融资模式在“资管新规”前后有一定的改变,融资的可获得性、融资成本、融资结构、融资风险等金融因素成为融资模式改变的关键点。

在房地产项目开发的准备阶段,“资管新规”颁布前企业为了避免公司股权的分散,大多不会选择上市发行股票融资,而是会利用并购、债券融资、信托融资等方式为项目筹集资金,增加融资成本的同时也加大了市场风险的发生概率;“资管新规”颁布后,国家鼓励房地产企业积极运用“标准化资产”融资,利用上市融资、海外基金等方式满足自身资金需求,大幅削减夹层融资模式,消除多层嵌套的同时减少了企业融资成本,规范金融市场,防范金融风险。在项目建设阶段,“资管新规”颁布后夹层融资、信托融资、开发商委托贷款慢慢缩减,房地产企业会更多地向银行借取开发贷来满足自身融资需求。

但是,过度依赖银行贷款会造成融资渠道单一,且当银行紧缩银根时房地产开发企业首当其冲。短期融资券利用银行间债券市场资金充裕的特点,融资成本有一定优势,有利于房企发行高额的短期融资券时促进自身融资结构,资本成本优势较为明显。在项目销售阶段,“资管新规”倡导房地产企业运用证券化市场融资,因此房地产证券化、REITs成为融资渠道的热门方向。具体而言,房地产信托投资基金(REITs)是指公开发行股票募集投资者的资金,通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托将房地产投资证券化,在资本市场中以证券形式交易。REITs的融资优势在于不仅缓解了房地产企业对国内银行的融资依赖性,同时有助于提升房地产经营的专业化和资源配置合理化,规范房地产资本运作。


结语


综上所述,“资管新规”出台后房企为了满足自身开发周期长、资金需求大的特点,在积极落实政策同时探索运用融资新工具,正确处理政策导向及自身发展的关系,坚持防范风险。


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