浅析：商业地产REITs两种估值方式

      随着中国房地产行业的不断发展，房地产的主力军已经从上半场的增量市场逐渐转为下半场的存量市场，针对房地产的存量、房地产存量的资本化运作，将成为下半场的一个主流。松萝资产对商业地产REITs的两种估值方式进行分享，希望对大家都有帮助。

      一、公募REITs估值方式

      公募REITs估值方式可以说是可比公司模型法：资产估值=FFO*PE

      项目FFO（Funds from Operations）即营运现金流，反映的是商业地产在财务周期中通过日常经营所得的现金流，而出售房产的资本利得是一次性收入，并非可持续的现金流入；另外，折旧费用实际上已经在建设期提前支出，对经营现金流并无实质影响，因此计算时需要在租金净收入基础上减去从房产出售中获得的资本利得再加回房地产折旧费用，得到项目FFO。

      项目FFO=租金净收入-房产出售中获得的资本利得+房地产折旧费用

      而PE（Price Earnings Ratio）即市盈率，影响市盈率的因素主要有REITs选择发行的资本市场和物业形态。

      二、私募REITs估值方式

      私募REITs估值方式被称为EBITDA模型法：估值V=EBITDA/cap-rate

      （1）测算持有物业未来的RBITDA（EBITDA=NOI+公允价值变动损益）

      （2）确定资本化率cap-rate。cap-rate不是一个准确值，是一个上下限概念，也可以分为买家cap-rate和卖家cap-rate。影响cap-rate的因素主要有物业类型和所处的城市等级，用公式表示cap-rate=期望报酬率-当地资本市场永续增长率

      三、总结

      以5%资本化率计算，若资管人将NOI由3000万提升至3500万，估值将提升1亿元，20倍的差距！未来，一定是属于专业选手的春天。