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资本圆桌快讯 | REITs:展望不动产融资的蓝海

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-11-07 | 755 次浏览 | 分享到:

日前,在2022观点资本圆桌“REITs:展望不动产融资的蓝海”圆桌讨论环节中,美国富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧、信保基金REITs平台总经理李文峥、晨曦控股战略发展中心副总经理徐琍英就REITs展开了激烈的讨论。


一、李文峥:REITs定价与业务模式


李文峥表示,整个REITs市场的表现和行情是比较火爆的,“从认购的倍数来看,截取到今年8月份的数据,我们可以看出,不管是网下机构的认购还是公众的认购倍数,都呈现非常明显的增加。到了今年几单保障房REITs,公众认购达到200多倍,这是非常高的数据,已经接近于IPO了。”


同时他指出,REITs其实是一个稳定的但同时待增长的金融工具,看起来像债券,但是行情像股票,这是在股票和债券之间的风险特征。一方面有稳定的分红,另一方面,比如说产权类的REITs,是有一个稳定的增长,因为租金,因为抗通胀的原因,带来稳定的增长。


“我们从跨周期的角度看,实际上是能够带来持续的稳定增长的。这样给我们非常好的投资类别,可以形成非常重要的大类资产配置,无论对机构投资者还是对散户,都是具有很重要的意义。”李文峥表示。


最后是涉及较宽广的专业服务,李文峥举例子称:“比如说对于产业的理解比较深的话,我们对某一类型的REITs就可以提供一些投资的专业服务,包括二级市场的投资,可以提供一些投顾服务,这些都是属于创新的领域。”


二、陈晓欧:不动产要进入真正的REITs市场有几个方面需要提升


中国在未来不动产要进入到真正的REITs市场,有几个需要提升的空间。


“第一,目前国内对于资产组合管理的技巧还相对缺乏。越秀在香港上市的时候,2005年拿了广州的四个资产。当时估值是46亿港币,发展到今天已经将近500亿港币。这个过程是动态管理、有出有进的,不能够只是持有一些资产,当做一个退出平台看REITs,应该是一个进取型的。”


“第二,REITs资产和资本的联动也是一个技巧,股市二级市场REITs份额的增长,我们看到几个产业园区的REITs一年内涨了47%,这是属于资本市场的管理,底层是不动产管理,这两者是有联动的。怎么样通过资产管理、租金收益的提升去影响股价,这个在国内几乎为零。”


陈晓欧认为:“如果中国的商业地产要迈向REITs这样一个不动产资产管理平台,这是欠缺的一些方面。”


三、徐琍英:公募REITs投资价值首先是锚定现金流


“首先在你面前的资产是会动态变化的,现金流虽然现在可能有租约,是满租的,但是这个租约的可实现性、可持续性是不是按照租约的条款履行。给你支付这个现金流,事实上也是有不确定性的,这时候就要做分析。”


其次,一个所谓的潜在资产,因为这个REITs是具备生长的功能,也有换仓处置的功能,这时候关注平台未来潜在的资产,到底是会往什么方向走,这个也影响了未来的现金流预期。


她还指出:“大家会非常容易做的是对于历史现金流的认定,和对现状现金流的认定,在这个基础上我会推出一个未来现金流,大家会看市场平均的增长在那儿,出租率在哪儿,哪怕是公寓领域还是商业,都不那么简单都要看物业的定位,是什么样的支撑企业,会有不同的增长率,或者是换租的设定。大家会忽略未来现金流的非标性,或者说你是怎么样独立判断,而不只是基于现在的租约情况做判断。”

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