日前，在2022观点资本圆桌“REITs：展望不动产融资的蓝海”圆桌讨论环节中，美国富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧、信保基金REITs平台总经理李文峥、晨曦控股战略发展中心副总经理徐琍英就REITs展开了激烈的讨论。
日前，在2022观点资本圆桌“REITs：展望不动产融资的蓝海”圆桌讨论环节中，美国富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧、信保基金REITs平台总经理李文峥、晨曦控股战略发展中心副总经理徐琍英就REITs展开了激烈的讨论。
一、李文峥：REITs定价与业务模式
李文峥表示，整个REITs市场的表现和行情是比较火爆的，“从认购的倍数来看，截取到今年8月份的数据，我们可以看出，不管是网下机构的认购还是公众的认购倍数，都呈现非常明显的增加。到了今年几单保障房REITs，公众认购达到200多倍，这是非常高的数据，已经接近于IPO了。”
同时他指出，REITs其实是一个稳定的但同时待增长的金融工具，看起来像债券，但是行情像股票，这是在股票和债券之间的风险特征。一方面有稳定的分红，另一方面，比如说产权类的REITs，是有一个稳定的增长，因为租金，因为抗通胀的原因，带来稳定的增长。
“我们从跨周期的角度看，实际上是能够带来持续的稳定增长的。这样给我们非常好的投资类别，可以形成非常重要的大类资产配置，无论对机构投资者还是对散户，都是具有很重要的意义。”李文峥表示。
最后是涉及较宽广的专业服务，李文峥举例子称：“比如说对于产业的理解比较深的话，我们对某一类型的REITs就可以提供一些投资的专业服务，包括二级市场的投资，可以提供一些投顾服务，这些都是属于创新的领域。”
二、陈晓欧：不动产要进入真正的REITs市场有几个方面需要提升
中国在未来不动产要进入到真正的REITs市场，有几个需要提升的空间。
“第一，目前国内对于资产组合管理的技巧还相对缺乏。越秀在香港上市的时候，2005年拿了广州的四个资产。当时估值是46亿港币，发展到今天已经将近500亿港币。这个过程是动态管理、有出有进的，不能够只是持有一些资产，当做一个退出平台看REITs，应该是一个进取型的。”
“第二，REITs资产和资本的联动也是一个技巧，股市二级市场REITs份额的增长，我们看到几个产业园区的REITs一年内涨了47%，这是属于资本市场的管理，底层是不动产管理，这两者是有联动的。怎么样通过资产管理、租金收益的提升去影响股价，这个在国内几乎为零。”
陈晓欧认为：“如果中国的商业地产要迈向REITs这样一个不动产资产管理平台，这是欠缺的一些方面。”
三、徐琍英：公募REITs投资价值首先是锚定现金流
“首先在你面前的资产是会动态变化的，现金流虽然现在可能有租约，是满租的，但是这个租约的可实现性、可持续性是不是按照租约的条款履行。给你支付这个现金流，事实上也是有不确定性的，这时候就要做分析。”
其次，一个所谓的潜在资产，因为这个REITs是具备生长的功能，也有换仓处置的功能，这时候关注平台未来潜在的资产，到底是会往什么方向走，这个也影响了未来的现金流预期。
她还指出：“大家会非常容易做的是对于历史现金流的认定，和对现状现金流的认定，在这个基础上我会推出一个未来现金流，大家会看市场平均的增长在那儿，出租率在哪儿，哪怕是公寓领域还是商业，都不那么简单都要看物业的定位，是什么样的支撑企业，会有不同的增长率，或者是换租的设定。大家会忽略未来现金流的非标性，或者说你是怎么样独立判断，而不只是基于现在的租约情况做判断。”
