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浅谈商用不动产的资产管理体系之资产退出时机

来源:互联网 | 作者:佚名 | 发布时间: 2022-10-25 | 714 次浏览 | 分享到:

投资最重要的原则是未来的收益能否覆盖初始投资并带来令人满意的回报,具体到“投融建管退”的投资全流程管理中,“退”是很重要的环节。


所以商用不动产的投资闭环,必然是从“退”的环节开始研究到底可以用什么手段收回投资(靠整售物业,还是靠长期运营收益,亦或者使用其他资本工具),并以此为前提按照“管建融投”的顺序往前倒推整个流程是否成立。所以商用不动产的投资决策相对传统住宅开发模式要复杂的多,从拿地之前就需要把整个项目未来10年甚至20年的可能性都想清楚,而且要把投资逻辑和运营逻辑贯彻在每个环节,特别是在设计环节需要具有充分的投资、运营和成本意识。这也是很多境外商业综合体往往需要花3-5年作为设计周期的原因。


在投资闭环中另一个很重要的部分是设计投资结构。因为商用物业的运营和交易会涉及比较复杂的交易体系,以及专业的财务安排和税务筹划,所以需要在投资阶段就为各个环节预留“接口”。最近几年资产证券化业务的市场需求很大,但真正发出来的资产不多,其中很重要的一个原因就是原业主的持有方式比较简单粗犷,在交易的第一步往往就被巨额的土增税劝退。这不能不说是一种遗憾。


但不管怎么说,投的时候必须做到“两眼盯退出,心中有全局”,传统的“走一步看一步”甚至“走一步看三步”都可能出大问题。


在商用物业这种大宗资产交易领域,最令人纠结的是拿捏资产何时用什么价格什么方式转让的问题。因为这种交易动辄几十亿上百亿,能够参与的玩家基本都是聪明人云集的公司和机构,信息在很大程度上是比较透明的,基本没有耍小聪明的可能性。所以传统做散售类住宅、商铺、写字楼的营销经验几乎毫无用武之地。


整栋资产的退出环节是最考验人性和定力的环节。往往真正能成交的关键是你能让很聪明的买家看到他未来的买家是谁,里面还给他留下了多少利润。也就是说千万不能想着把所有的利益都榨干在自己手里。这在经济学里面有个很经典的解释:“不要试图去赚最后一块钱”,更不需要想着把“买在最低点,卖在最高点”的理想模型带入现实。


另外,因为商用物业的投资周期很长,所有的动作本质上都是在为退出做准备,所以关于退出的安排和相关动作可能在投资开始的那一天就已经同步启动和筹划。这也是非常考验资管团队大局观的重要里程碑。


所以你必须在你舒服的时间用舒服的价格买入舒服的资产,并且在别人舒服的时间用别人舒服的价格交易,赚到一个大家都舒服的利润。在相对风险可控的范围内博取适当的回报和溢价,拿捏这个分寸才是最难的。


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